НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

23 мая, 23:12
20 октября 2014 в 04:00

В Московской области сделки с сельхозземлями теперь совершаются...

«НП» продолжает рубрику под названием «Жизнь после Смольного». Многие наши ньюсмейкеры, которые при Валентине Матвиенко курировали имущественный блок в петербургском правительстве, сменили место работы. Нам интересно, как чиновники устроились в новых креслах и пригодился ли им смольнинский опыт. На наши вопросы любезно ответил экс-руководитель ГУИОН, а ныне заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков.

Чупраков Александр
Чупраков Александр
заместитель председателя правительства Московской области
Правительство России

«НП» продолжает рубрику под названием «Жизнь после Смольного». Многие наши ньюсмейкеры, которые при Валентине Матвиенко курировали имущественный блок в петербургском правительстве, сменили место работы. Нам интересно, как чиновники устроились в новых креслах и пригодился ли им смольнинский опыт. На наши вопросы любезно ответил экс-руководитель ГУИОН, а ныне заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков.

2013 год стал переломным в политике Московской области в сфере имущественных отношений. Власти региона аккумулируют новые земельные активы, взялись за инвентаризацию участков и объектов недвижимости, проводят активную приватизацию, в регионе принят закон о государственно-частном партнерстве, а подмосковные усадьбы сдают в аренду по рублю за квадратный метр.

– Земельный банк Московской области (МО) за последнее время существенно возрос. Как добились таких результатов?

– Количество и площадь участков, находящихся в казне области, действительно растут. Источников пополнения земельного банка несколько. Во‑первых, мы выявляем неиспользуемые территории, закрепленные за учреждениями и предприятиями Московской области (в 2013‑м обнаружено примерно 800 га). Во‑вторых, Минобороны передает области имущество военных городков.

В-третьих, власти региона выкупают земли сельхозназначения, используя право преимущественного приобретения.

Системная работа по преимущественному праву выкупа имеет еще и другую цель. Возможно, более важную. В результате этой работы удалось добиться того, что в Московской области сделки с сельхозтерриториями стали совершаться по рыночной стоимости, а не по заниженной, как было раньше. Собственники существенно занижали налогооблагаемую базу и не доплачивали налоги.

Теперь, как только подобные сделки попадают в поле зрения Министерства имущественных отношений, принимаются решения о выкупе земли в собственность области.

Наконец, Московская область оформляет права на участки, находившиеся в не разграниченной госсобственности. Их выявляет специально созданное Государственное бюджетное учреждение «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области». С начала 2014‑го в области выявлено более 15 000 га не разграниченной земли.

В этом году в собственность субъекта оформлено уже более 100 участков. Первые из них, к примеру в Красногорском, Солнечногорском районах, уже выставляются на торги.

Только за 2013 год в собственность области было оформлено свыше 9000 га, планы на этот год — свыше 10 000 га.

Для сравнения: на начало 2013‑го области принадлежало менее 20 000 га земли. В ее казне находилось 1360 га неиспользуемых сельхозтерриторий. Можно сказать, что область фактически не участвовала в рыночном обороте участков, у нее отсутствовали инвестиционно привлекательные площадки. Так, за 2012 год доход от продажи земель составил лишь 1,4 млн рублей. Частные организации, имея доступ к базам данных, находили неиспользуемые участки, приходили к главам муниципальных образований и получали эти земли в аренду без торгов — по заниженным ценам. В целом считаем, что увеличение областного земельного фонда будет способствовать привлечению в регион инвесторов.

– Что для этого делается?

– При помощи специалистов профильных министерств определяются варианты наиболее эффективного использования участков, оформляемых в собственность региона. Идет изменение категории и видов разрешенного использования земель.

Действует новая схема взаимодействия с главами муниципалитетов, чтобы сделать процедуру распоряжения землей публичной, открытой и максимально доступной.

В регионе создан и работает Градостроительный совет под руководством губернатора Московской области Андрея Воробьева. В составе совета — все министры. Также к работе привлекаются представители федеральных структур, органов местного самоуправления и общественных организаций.

Распоряжения органов местного самоуправления по землепользованию и градостроительству не проходят без разрешения Градсовета. В его ведении — принятие всех решений по этим вопросам, выработка единого подхода к распоряжению землей и проведение единой государственной политики в области градостроительных отношений.

Госдума по инициативе правительства Московской области предоставила возможность субъектам Федерации принимать на себя некоторые полномочия органов местного самоуправления, в том числе по распоряжению не разграниченными землями. В результате с 1 января 2015 года эти полномочия муниципалитеты в Московской области будут осуществлять только по согласованию с Градостроительным советом.

Полномочия органов местного самоуправления существенно ограничены законом Московской области, у правительства МО появилась контрольная функция, что дает возможность проводить государственную политику в области земельных отношений.

До конца года рассчитываем выручить от продажи территорий под застройку не менее 1,5 млрд рублей. К примеру, на октябрь запланированы торги по девяти участкам (в совокупности — около 13 га) под малоэтажное жилищное строительство в Солнечногорском районе.

Уже сформирован план работы по продаже земли на I квартал 2015 года. В Раменском районе к торгам готовятся несколько участков в г. п. Кратово (7,6 га) и с. п. Ганусовское (44,1 га).

Эта схема — не единственная. В регионе принят законопроект о государственно-частном партнерстве, позволяющий использовать различные механизмы для привлечения частных инвесторов, соблюдая их финансовые и имущественные интересы.

– В этом году Московская область в рамках программы приватизации продавала весьма привлекательные объекты в столице. Осталась ли подобная недвижимость для новых аукционов?

– С конца 2013 года Минмособлимущество проводит инвентаризацию объектов, находящихся в собственности субъекта Федерации и закрепленных за различными ГУПами и ГУ. К концу первого полугодия 2014‑го проверено более 2,5 млн кв.м недвижимости и 1700 га участков. Выявлено свыше 300 объектов, незадействованных в хозяйственном обороте или неэффективно используемых. По каждому принимаются индивидуальные решения, в том числе — о возможности приватизации. На этот год министерство запланировало 32 аукциона по продаже недвижимости и пакетов акций. Ожидаемый доход от реализации этих объектов — не менее полумиллиарда рублей.

До конца года будет сформирован реестр лотов для аукционов, намеченных на 2015 год. Пока в этом перечне — 14 участков (общей площадью 42 га) и 69 объектов недвижимости (36 185 кв.м). Они должны принести в бюджет минимум 1,5 млрд рублей.

Объекты в столице — отдельная статья дохода. Речь о 16 зданиях, которые высвобождают органы госвласти Московской области в связи с предстоящим в 2016‑м переездом в административное здание «Два капитана» в Красногорске. Ранее оно было возвращено в собственность региона в судебном порядке как незаконно отчужденное имущество.

В этом году мы рассчитываем реализовать в столице два объекта на Садовой-Триумфальной улице. Их прогнозируемая стоимость — не менее 90 млн рублей. В планах на 2015‑й — 10 зданий (около 34 000 кв.м) в центре Москвы, оцененных почти в 4 млрд рублей. На 2016‑й остаются еще три объекта (почти 20 000 кв.м) стоимостью не менее 1,83 млрд.

– Московская область передает инвесторам в аренду областные усадьбы, имеющие историческую ценность. Сколько регион планирует на этом заработать?

– Здесь главная цель — не извлечь доход, а восстановить и сохранить заброшенные памятники. Объекты культурного наследия передают в аренду на 49 лет с условием, что арендатор за свой счет выполнит весь комплекс реставрационных работ. Они должны длиться семь лет. Затем он будет платить за аренду по рублю за квадратный метр в год.

К августу 2014‑го уже состоялись аукционы на право льготной аренды пяти областных усадеб: «Аигина» (с. Талицы Пушкинского района), «Черкизово» (в сельском поселении «Радужное» Коломенского района), «Пущино-на-Наре» (Серпуховский район), «Дом управляющего Балашихинской мануфактурой» (г. Балашиха) и «Зенино» (п. Зенино Люберецкого района, 20 км от МКАД).

До конца года в рамках реализации губернаторской программы «Усадьбы Подмосковья» запланированы еще шесть открытых аукционов. Речь идет об усадебных комплексах, находящихся в собственности Московской области: «Васино» и «Дача Боткина» (Чеховский район), «Кузьминское» (Домодедово), «Филатово» (Истринский район), «Больничный комплекс Гребнево» (Щелковский район) и «Спасское» (Воскресенский).

Региональный опыт реализации губернаторской программы переняли и муниципальные образования — Каширский район, Люберцы и Коломна.

– На фоне продовольственных санкций сельхозземли оказались в зоне особого внимания. Как подмосковные власти контролируют их целевое использование?

– В области насчитывается 1 478 000 га сельхозземель (33% всей ее территории). Собственники таких участков регулярно обращаются в органы местного самоуправления за льготами по земельному налогу. Проверив в 2013 году примерно 210 000 га сельскохозяйственных территорий, мы выяснили, что 41% земель используется с нарушением закона.

Задача на 2014‑й — проинспектировать все сельскохозяйственные участки размером от 100 га. В план проверок включены 1 200 000 га. Цель — повысить поступления в местные бюджеты (при нецелевом использовании налог взимается в размере 1,5% от кадастровой стоимости), в перспективе изымать территории (если они простаивают более тех лет) и вовлекать участки в сельхозоборот.

Чтобы справиться с таким объемом, мы изменили принципы работы земельных инспекторов. Первичное обследование не требует составления акта о проверке. Достаточно зафиксировать факт нецелевого использования. Это становится поводом для обращения в прокуратуру и для дальнейшего муниципального земельного контроля.

К 1 августа органы местного самоуправления уже обследовали 72% территорий. Из них 23% (194 000 га) не используются по целевому назначению. В новой редакции КоАП РФ штраф за такое нарушение увеличен до 10% от кадастровой стоимости участков (но не более 500 000 рублей).

В завершение отмечу, что в перечне задач, стоящих перед имущественным блоком правительства Московской области, — систематизация и пополнение земельно-имущественного комплекса, повышение эффективности его использования, а в целом — создание условий для того, чтобы Подмосковье, будучи благоприятной территорией для инвестиций, стало во всех отношениях регионом-лидером. Именно такую цель поставил нам губернатор.