В Московской области сделки с сельхозземлями теперь совершаются...

«НП» продолжает рубрику под названием «Жизнь после Смольного». Многие наши ньюсмейкеры, которые при Валентине Матвиенко курировали имущественный блок в петербургском правительстве, сменили место работы. Нам интересно, как чиновники устроились в новых креслах и пригодился ли им смольнинский опыт. На наши вопросы любезно ответил экс-руководитель ГУИОН, а ныне заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков.

2013 год стал переломным в политике Московской области в сфере имущественных отношений. Власти региона аккумулируют новые земельные активы, взялись за инвентаризацию участков и объектов недвижимости, проводят активную приватизацию, в регионе принят закон о государственно-частном партнерстве, а подмосковные усадьбы сдают в аренду по рублю за квадратный метр.

– Земельный банк Московской области (МО) за последнее время существенно возрос. Как добились таких результатов?

– Количество и площадь участков, находящихся в казне области, действительно растут. Источников пополнения земельного банка несколько. Во‑первых, мы выявляем неиспользуемые территории, закрепленные за учреждениями и предприятиями Московской области (в 2013‑м обнаружено примерно 800 га). Во‑вторых, Минобороны передает области имущество военных городков.

В-третьих, власти региона выкупают земли сельхозназначения, используя право преимущественного приобретения.

Системная работа по преимущественному праву выкупа имеет еще и другую цель. Возможно, более важную. В результате этой работы удалось добиться того, что в Московской области сделки с сельхозтерриториями стали совершаться по рыночной стоимости, а не по заниженной, как было раньше. Собственники существенно занижали налогооблагаемую базу и не доплачивали налоги.

Теперь, как только подобные сделки попадают в поле зрения Министерства имущественных отношений, принимаются решения о выкупе земли в собственность области.

Наконец, Московская область оформляет права на участки, находившиеся в не разграниченной госсобственности. Их выявляет специально созданное Государственное бюджетное учреждение «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области». С начала 2014‑го в области выявлено более 15 000 га не разграниченной земли.

В этом году в собственность субъекта оформлено уже более 100 участков. Первые из них, к примеру в Красногорском, Солнечногорском районах, уже выставляются на торги.

Только за 2013 год в собственность области было оформлено свыше 9000 га, планы на этот год — свыше 10 000 га.

Для сравнения: на начало 2013‑го области принадлежало менее 20 000 га земли. В ее казне находилось 1360 га неиспользуемых сельхозтерриторий. Можно сказать, что область фактически не участвовала в рыночном обороте участков, у нее отсутствовали инвестиционно привлекательные площадки. Так, за 2012 год доход от продажи земель составил лишь 1,4 млн рублей. Частные организации, имея доступ к базам данных, находили неиспользуемые участки, приходили к главам муниципальных образований и получали эти земли в аренду без торгов — по заниженным ценам. В целом считаем, что увеличение областного земельного фонда будет способствовать привлечению в регион инвесторов.

– Что для этого делается?

– При помощи специалистов профильных министерств определяются варианты наиболее эффективного использования участков, оформляемых в собственность региона. Идет изменение категории и видов разрешенного использования земель.

Действует новая схема взаимодействия с главами муниципалитетов, чтобы сделать процедуру распоряжения землей публичной, открытой и максимально доступной.

В регионе создан и работает Градостроительный совет под руководством губернатора Московской области Андрея Воробьева. В составе совета — все министры. Также к работе привлекаются представители федеральных структур, органов местного самоуправления и общественных организаций.

Распоряжения органов местного самоуправления по землепользованию и градостроительству не проходят без разрешения Градсовета. В его ведении — принятие всех решений по этим вопросам, выработка единого подхода к распоряжению землей и проведение единой государственной политики в области градостроительных отношений.

Госдума по инициативе правительства Московской области предоставила возможность субъектам Федерации принимать на себя некоторые полномочия органов местного самоуправления, в том числе по распоряжению не разграниченными землями. В результате с 1 января 2015 года эти полномочия муниципалитеты в Московской области будут осуществлять только по согласованию с Градостроительным советом.

Полномочия органов местного самоуправления существенно ограничены законом Московской области, у правительства МО появилась контрольная функция, что дает возможность проводить государственную политику в области земельных отношений.

До конца года рассчитываем выручить от продажи территорий под застройку не менее 1,5 млрд рублей. К примеру, на октябрь запланированы торги по девяти участкам (в совокупности — около 13 га) под малоэтажное жилищное строительство в Солнечногорском районе.

Уже сформирован план работы по продаже земли на I квартал 2015 года. В Раменском районе к торгам готовятся несколько участков в г. п. Кратово (7,6 га) и с. п. Ганусовское (44,1 га).

Эта схема — не единственная. В регионе принят законопроект о государственно-частном партнерстве, позволяющий использовать различные механизмы для привлечения частных инвесторов, соблюдая их финансовые и имущественные интересы.

– В этом году Московская область в рамках программы приватизации продавала весьма привлекательные объекты в столице. Осталась ли подобная недвижимость для новых аукционов?

– С конца 2013 года Минмособлимущество проводит инвентаризацию объектов, находящихся в собственности субъекта Федерации и закрепленных за различными ГУПами и ГУ. К концу первого полугодия 2014‑го проверено более 2,5 млн кв.м недвижимости и 1700 га участков. Выявлено свыше 300 объектов, незадействованных в хозяйственном обороте или неэффективно используемых. По каждому принимаются индивидуальные решения, в том числе — о возможности приватизации. На этот год министерство запланировало 32 аукциона по продаже недвижимости и пакетов акций. Ожидаемый доход от реализации этих объектов — не менее полумиллиарда рублей.

До конца года будет сформирован реестр лотов для аукционов, намеченных на 2015 год. Пока в этом перечне — 14 участков (общей площадью 42 га) и 69 объектов недвижимости (36 185 кв.м). Они должны принести в бюджет минимум 1,5 млрд рублей.

Объекты в столице — отдельная статья дохода. Речь о 16 зданиях, которые высвобождают органы госвласти Московской области в связи с предстоящим в 2016‑м переездом в административное здание «Два капитана» в Красногорске. Ранее оно было возвращено в собственность региона в судебном порядке как незаконно отчужденное имущество.

В этом году мы рассчитываем реализовать в столице два объекта на Садовой-Триумфальной улице. Их прогнозируемая стоимость — не менее 90 млн рублей. В планах на 2015‑й — 10 зданий (около 34 000 кв.м) в центре Москвы, оцененных почти в 4 млрд рублей. На 2016‑й остаются еще три объекта (почти 20 000 кв.м) стоимостью не менее 1,83 млрд.

– Московская область передает инвесторам в аренду областные усадьбы, имеющие историческую ценность. Сколько регион планирует на этом заработать?

– Здесь главная цель — не извлечь доход, а восстановить и сохранить заброшенные памятники. Объекты культурного наследия передают в аренду на 49 лет с условием, что арендатор за свой счет выполнит весь комплекс реставрационных работ. Они должны длиться семь лет. Затем он будет платить за аренду по рублю за квадратный метр в год.

К августу 2014‑го уже состоялись аукционы на право льготной аренды пяти областных усадеб: «Аигина» (с. Талицы Пушкинского района), «Черкизово» (в сельском поселении «Радужное» Коломенского района), «Пущино-на-Наре» (Серпуховский район), «Дом управляющего Балашихинской мануфактурой» (г. Балашиха) и «Зенино» (п. Зенино Люберецкого района, 20 км от МКАД).

До конца года в рамках реализации губернаторской программы «Усадьбы Подмосковья» запланированы еще шесть открытых аукционов. Речь идет об усадебных комплексах, находящихся в собственности Московской области: «Васино» и «Дача Боткина» (Чеховский район), «Кузьминское» (Домодедово), «Филатово» (Истринский район), «Больничный комплекс Гребнево» (Щелковский район) и «Спасское» (Воскресенский).

Региональный опыт реализации губернаторской программы переняли и муниципальные образования — Каширский район, Люберцы и Коломна.

– На фоне продовольственных санкций сельхозземли оказались в зоне особого внимания. Как подмосковные власти контролируют их целевое использование?

– В области насчитывается 1 478 000 га сельхозземель (33% всей ее территории). Собственники таких участков регулярно обращаются в органы местного самоуправления за льготами по земельному налогу. Проверив в 2013 году примерно 210 000 га сельскохозяйственных территорий, мы выяснили, что 41% земель используется с нарушением закона.

Задача на 2014‑й — проинспектировать все сельскохозяйственные участки размером от 100 га. В план проверок включены 1 200 000 га. Цель — повысить поступления в местные бюджеты (при нецелевом использовании налог взимается в размере 1,5% от кадастровой стоимости), в перспективе изымать территории (если они простаивают более тех лет) и вовлекать участки в сельхозоборот.

Чтобы справиться с таким объемом, мы изменили принципы работы земельных инспекторов. Первичное обследование не требует составления акта о проверке. Достаточно зафиксировать факт нецелевого использования. Это становится поводом для обращения в прокуратуру и для дальнейшего муниципального земельного контроля.

К 1 августа органы местного самоуправления уже обследовали 72% территорий. Из них 23% (194 000 га) не используются по целевому назначению. В новой редакции КоАП РФ штраф за такое нарушение увеличен до 10% от кадастровой стоимости участков (но не более 500 000 рублей).

В завершение отмечу, что в перечне задач, стоящих перед имущественным блоком правительства Московской области, — систематизация и пополнение земельно-имущественного комплекса, повышение эффективности его использования, а в целом — создание условий для того, чтобы Подмосковье, будучи благоприятной территорией для инвестиций, стало во всех отношениях регионом-лидером. Именно такую цель поставил нам губернатор.