Центробанк предупреждает

Аналитики Центробанка указывают на риски, которые несёт льготная ипотека. И советуют увеличивать доходы граждан.

По мнению авторов аналитической записки «Ипотека и доступность жилья», усилия государства по субсидированию ставки для отдельных групп населения (многодетные, жители села и пр.) может привести к тому, что доступность жилья снизится.

Поначалу снижение ставок (как в среднем по рынку, так и субсидированных) даёт положительный эффект: ежемесячные платежи снижаются, спрос растёт. Причём растёт и доля инвестиционных покупок. Увеличение спроса приводит к повышению цен, опережающему и рост доходов, и инфляцию. Это затрудняет накопление первоначального взноса и увеличивает кредитные риски. «В итоге первоначальный эффект повышения доступности заёмного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности», – констатируют авторы записки.

Из-за этого уже начались проблемы с реализацией госпрограммы «Дальневосточная ипотека» - застройщики подняли цены в ответ на растущий спрос. Об этом говорил зампред правительства, полпред президента на Дальнем Востоке Юрий Трутнев ещё в начале февраля: «Рост пока, может быть, и небольшой, но и времени прошло немного. Если цены продолжат расти такими же темпами, то эффект от действия госпрограммы будет нивелирован».

Один из разделов документа так и озаглавлен: «Доступность ипотеки или жилья?» Подразумевается, что это не одно и то же.

(О том, как нацпроект «Доступное жильё» постепенно, исподволь свернулся и превратился в «доступную ипотеку», мы писали ещё несколько лет назад.)

Кроме того, приводится ссылка на исследование МВФ: страны, в которых ипотечный сегмент рос слишком быстро, более подвержены макроэкономическим кризисам, переживают их труднее, восстанавливаются дольше.

Авторы документа полагают, что выйти на обозначенные президентом показатели нацпроекта (120 млн кв.м нового жилья в год) можно, используя другие, менее рискованные методы. Например (фанфары!) – за счёт увеличения доходов граждан.

Вот прямо так и пишут: «По нашим оценкам, достижение целевых показателей национального проекта «Жильё и городская среда» по вводу жилья и использованию ипотечных кредитов, которое не вызовет значительного повышения долговой нагрузки, возможно при росте реальных доходов населения в среднем на 5% в год в 2020–2024 годах».

Конечно, у непредвзятого читателя сразу возникает вопрос: за счёт чего? Откуда возьмутся волшебные плюс 5% в год? (Пока, в условиях «стабильности», максимум что видели – пять тысяч пенсионерам и один раз.)

И здесь экспертам изменяет даже чувство стиля. «За счёт ускорения потенциальных темпов роста экономики». («Потенциальные темпы» – это вроде «отрицательного роста», изобретённого в МЭР.)

Есть ещё несколько любопытных абзацев терапевтического назначения. Оказывается, и отношение стоимости «квадрата» к средней зарплате у нас вполне приличное. (О диком неравенстве доходов умалчивают. И уж финансовые специалисты могли бы использовать показатели медианной, а не средней зарплаты.) И количество квартир в целом достойное: больше одной на среднюю семью… (У  папы замначальника ГИБДД их может быть и 20 штук.) И качество жилья приемлемое: доля аварийного – 0,7%, ветхого с износом более 65% – 7%. Правда, это данные Росстата; как и откуда их получают – см. в другом нашем материале.

Важный фрагмент посвящён снижению себестоимости. Например, за счёт снижения обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры. Это потребует увеличения бюджетных расходов... 

Несколько снижает ценность записки то, что она готовилась до глобального кризиса, который гуляет сейчас по финансовым и фондовым рынкам мира. Так что ссылки на прогнозы МЭР по уровню инфляции и росту ВВП выглядят неубедительно.

Но в целом текст добротный и полезный. Как и предыдущее исследование аналитической группы ЦБ о жилищном строительстве.

Если же попробовать разобраться в мотивах… Похоже, Центробанк предупреждает: ключевую ставку повышать всё равно придётся. А ещё глубже в подтексте читается: что вы так упёрлись в эту ипотеку? Лучше бы занялись доходами населения…

Но для этого надо отпустить подышать малый и средний бизнес, снизить налоги и т.д. А за этим лучше обращаться уже не к правительству и даже не к президенту, а сразу к инопланетянам.