НАШ ЦИТАТНИК: «Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма. Но за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья — самый низкий показатель за четыре года....» Алексей Белоусов

20 сентября, 17:54

О недвижимости — без риска!

О недвижимости — без риска!

Именно сейчас важно правильно выбрать: поспешить со сделкой или подождать? Вложить средства в метры или в гречку? И как раз сейчас сделать выбор особенно трудно.

Выбор недвижимости

Лайфхак 1: «Пять признаков комфортной новостройки»

Заранее предположить, насколько комфортно вы будете себя чувствовать в пока не построенном доме, далеко непросто. Верить на слово девелоперам, конечно, можно, но лучше всё проверить самому. О том, как это сделать, мы подробно расскажем на нашем онлайн семинаре «Как и где подобрать жильё для комфортной жизни? Обзор новостроек со сроком сдачи в 2020 году». 

Спикером выступит заместитель начальника отдела продаж компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Бочкарёв. 

А пока — пробежимся по основным пунктам.

Наличие рядом с новостройкой метро, парков или скверов, хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой и красивые виды из окон стабильно считаются главными критериями при выборе строящегося объекта. В последние годы к ним добавилось ещё и наличие отделки. Хотя, пожалуй, это наименее важный фактор.

И снится нам метро, метро у дома…
Любопытно, что наличие станции подземки возле новостройки в Москве определяющим фактором не является. Точнее, это важно, но лишь в пределах МКАД. Дело в том, что столичное метро неимоверно разрослось: довольно много станций уже находится за кольцевой, некоторые — в Подмосковье, но спрос на жильё вблизи них не так велик, как в районах, которые к центру гораздо ближе (пусть там до метро ещё пройтись надо). 
В Петербурге, увы, всё далеко не так радужно, и новых станций раньше 2022 года ждать не приходится даже отъявленным оптимистам. Земельные участки 
вокруг действующих станций тоже постепенно заканчиваются, а потому и новостроек у метро в городе немного. 
Прорывов в ближайшие годы ждать не стоит. В 2022-2023 гг. должны открыться станции «Горный институт» и «Юго-Западная». Возле первой пока ничего не строится, возле второй есть перспективный проект «Группы ЛСР», ещё не выведенный на рынок. 
Так что пункт «метро» в числе критериев комфорта наиболее понятный и лежит на поверхности (такой вот оксюморон).
Для пятимиллионного мегаполиса зелени в Северной столице крайне мало. Но важным бонусом для покупателя квартиры этот фактор, конечно, является. По нашим подсчётам, менее половины проектов комфорт-класса расположены рядом с зелёными зонами; причём в основном не с парками, а со скверами (лучше, чем ничего). 

Недетские проблемы

После того как Смольный фактически переложил обязанности по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой на девелоперов, ситуация в этом плане улучшилась. А что остаётся делать компаниям, если без детского сада дом просто не сдать? 
К сожалению, многие застройщики «социалкой» занимаются в последнюю очередь. Если в проекте четыре этапа, детсад в рамках последнего и возведут. Обнаружить такой подвох довольно просто: когда в офисе продаж вам говорят, что школу или садик уже вот-вот начнут строить, попросите сотрудников показать вам разрешение на строительство. Или хотя бы одобренный экспертизой проект. Это не стопроцентная гарантия, но в случае отказа — повод призадуматься. 
Бывает, девелопер сам «социалку» не строит, но рассчитывает на расположенный рядом крупный проект комплексного освоения территорий, в котором всё необходимое есть. При таком раскладе имеет смысл поинтересоваться (скажем, в пабликах в соцсетях), насколько заполнены местные школы и детсады. 
В Петербурге есть целые микрорайоны, которые считаются отстающими в этом отношении: Шушары, юг Невского района, север Приморского, запад Красносельского. Там «социалка» только запланирована, а по факту её ещё нет. 
По тем соцобъектам, которые уже строятся, можно уточнить информацию на сайте NSP.ru. Часть из них возводит город за свой счёт. Поэтому имеет смысл заглянуть и в Адресную инвестиционную программу на сайте Комитета по строительству. Вот только обозначенные в ней сроки сдачи соблюдаются отнюдь не всегда.

Далеко гляжу

Вид из окон — один из наиболее субъективных параметров: кому-то подавай непременно величавую Неву или закат над заливом, а другим достаточно забраться повыше, чтобы ничего не загораживало поле. С последним как раз могут быть проблемы. Завтра на пустыре может вырасти ещё одна высотка, и будете вы любоваться частной жизнью соседей. 
Но и это можно проверить. Например, в действующем Генплане города на сайте КГА. Правда, там отражены только общие сведения о назначении довольно обширных территорий. Частности прописаны в ПЗЗ (они тоже доступны на сайте КГА). Если на свободном участке рядом с вашим будущим домом разрешено жильё, можете не сомневаться: оно рано или поздно там появится. 
Если уже есть разработанный проект планировки (ППТ), его можно найти на портале РГИС. Если он только готовится — следуем на сайт КГА и ищем задание на разработку ППТ. Узнать, кому принадлежит участок, можно на портале ЕГРН (но за деньги).

Жильё в деталях

С отделкой всё предельно ясно: она есть — хорошо, нет — плохо. Разумеется, есть любители делать ремонт «под себя», но таким прекрасно подойдёт предчистовой вариант. Большинство застройщиков его  предлагают — за редким исключением.
Разумеется, есть и другие критерии. Скажем, наличие крытых и открытых паркингов (их застройщики строить обязаны по закону, но есть нюансы), магазины и гипермаркеты, а ещё лучше — торговые центры поблизости, оформление дворов и кварталов в целом. 
В наш ТОП-10 жилых комплексов со сроком сдачи в нынешнем году вошли объекты, получившие максимальное число плюсов по пяти основным параметрам. Правда, были у нас некоторые сомнения: считать ли сквером кладбище? И как корректно оценить «пешую доступность» до метро? 
В этом случае мы ставили значок «+/-».
Отметим явного лидера: только у компании «Главстрой Санкт-Петербург» в нашем рейтинге два объекта: «Северная долина» и «Юнтолово». 

ТОП-10 жилых комплексов Петербурга со сдачей в 2020 году

Лайфхак 2: Выиграют расчётливые инвесторы

События меняются, как в калейдоскопе: в борьбе с коронавирусом закрываются границы, мировая паника грозит кризисом, рубль пикирует. Покупатели дезориентированы. Доллары уже не купили, а как сохранить рубли? Куда вкладывать деньги: валюта, акции, недвижимость? Стоит поспешить или подождать? На фоне информационной паники покупатели готовы покупать жильё — оно в любом случае пригодится, а коммерческая недвижимость вызывает вопросы. Наш онлайн-семинар мы назвали: «Как найти идеальные апартаменты для инвестиций и не просчитаться с будущим доходом?» 

Спикером выступит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов компании IPG.Estate

В этом финансово-инфор­мацион­ном шторме важно сохранять холодную голову, считает г-н Лазутин. 
Самое опасное — поддаваться панике или стадному чувству. Нужно выдохнуть и проанализировать прошлый опыт — только в XXI веке Россия в третий раз сталкивается с падением национальной валюты.
В 2008-м и 2014-м инвесторы с частным капиталом сиюминутно решались вкладывать миллионы в акции и облигации, открывали банковские вклады, скупали валюту и драгоценные металлы. И недвижимость, включая студии площадью 18 кв.м в Девяткино или Купчино.
История настоящих дней пишется в условиях, когда каждый день поступают новые вводные. Работа нового правительства, грядущий референдум по Конституции…
Фондовые и валютные рынки, рынки драгметаллов ежедневно работают в непрогнозируемом режиме: капитализация одних компаний сегодня может резко увеличиться, завтра — сократиться. А это риски.
Недвижимость не зря относится к разряду консервативных активов. Инвесторы рассматривают её, в первую очередь, как способ сохранения вложений, во вторую — как вариант капитализации. И это единственный инвестиционный инструмент, который даёт право владения недвижимой вещью.
Поэтому сегодня к выбору инвестиционной недвижимости нужно подходить с расчётом на перспективу. Рано или поздно экономика России будет идти в направлении стабилизации, а мировое общество справится с вирусом. Нужно оценивать вовлечённость, доходность и риски, ориентируясь на текущую ситуацию и прогнозы по востребованности в будущем.
Сейчас потери несут все сегменты коммерции. И сравнивать их нужно по-новому, учитывая факторы, влияние которых раньше было незаметно или росло плавно.
Допустим, во время карантина граждане начнут активнее покупать продукты онлайн с доставкой на дом. Это повлияет на стрит-ритейл. Рестораны и кафе на неопределённое время потеряют посетителей.
Приостановлена выдача виз, закрыты границы, введён запрет на въезд иностранных граждан. А это скажется на заполняемости гостиниц, апартаментов и частных квартир. Ситуация, конечно, временна, но долгосрочна — мир будет восстанавливать международные сообщения постепенно. Вероятно, требования постояльцев трансформируются.
Кроме того, отмечает Алексей Лазутин, надо учитывать, что в XXI веке некоторые объекты недвижимости морально (и технически) стареют гораздо быстрее. Поэтому в доходные объекты должны быть заложены опции, которые пригодятся послезавтра. Либо они должны иметь возможность трансформации.
Сегмент апартаментов ещё слишком молод, и правила игры на нём формируются. По факту, лишь единичные проекты могут показать успешность финансовой модели: реальную доходность, окупаемость. С другой стороны, апартаменты моментально стали пользоваться спросом со стороны частных инвесторов. Возникает много вопросов, которые мы и хотим обсудить онлайн.
Попробуем вместе подумать и пойдём от общего: какой сегмент недвижимости будет максимально безопасным — апартаменты, встроенные помещения, всё-таки классические квартиры? Определим место апартаментов в ряду доходной недвижимости с точки зрения вовлечённости, доходности и рисков. На какие целевые группы должна ориентироваться управляющая компания апарт-отеля? Рассмотрим и неблагоприятный сценарий: поток делового и познавательного туризма упадёт в разы, границы России останутся закрытыми для иностранцев… На какую аудиторию тогда ориентироваться УК? И как трансформировать бизнес, чтобы привлечь соотечественников из регионов.
Для взвешенных решений придётся учитывать и ситуацию на рынке жилья. Новая волна предложений от владельцев квартир может существенно скорректировать ценовую политику тех, кто управляет апартаментами.