Жилье второго сорта
Регламент, регулирующий рынок апартаментов, создается в Москве и под московские условия. Однако возможные последствия его применения придется учитывать и в регионах.
егламент, регулирующий рынок апартаментов, создается в Москве и под московские условия. Однако возможные последствия его применения придется учитывать и в регионах.
На Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства специалисты фонда «Институт экономики города» представили разработанную по заказу столичных властей концепцию федерального закона о статусе апартаментов.
«Рынок оказался очень умным и затек в небольшую нишу, в которой был правовой пробел регулирования. И так аккуратненько, на грани, упаковал новый продукт, который для застройщика дешевле, потому что нет обременений по созданию социальной инфраструктуры: школ, больниц, парковок и т. п. Цена на апартаменты ниже, чем на жилье. И товар стали покупать», — отметила президент фонда ИЭГ Надежда Косарева. (Цитируем по публикации на IRN.ru. — «НП».)
«Проблема апартаментов не такая уж безобидная, — вторит г-же Косаревой Олег Рындин, первый зам. руководителя столичного Департамента градостроительной политики. — Если можно строить нежилье и не сооружать социалку, зачем ее сооружать?»
Вообще-то многие специалисты считают, что в дискуссии об апартаментах происходит типичная «подмена повестки дня». Строить социальные объекты — прямая обязанность государства. И гражданин (теоретически) может претендовать на получение социальных услуг независимо от места постоянной регистрации.
Другое дело, что в Москве фактически нет ни действующего Генплана (прежний отозван, новый не принят), ни соответствующих федеральным требованиям ПЗЗ. Зато есть возможность, используя решения Градостроительно-земельной комиссии, «вырезать» участки под жилье прямо в границах промзон. И это реальная угроза «правовой чересполосицы».
Как и другой обходной маневр: 40–45% столичных апартаментов юридически оформляются как капремонт офисных и производственных зданий. Без экспертизы, без госприемки и прочих глупостей.
Вот на эти угрозы и реагируют столичные законодатели. Эксперты Фонда ИЭГ предлагают установить единые требования к безопасности проживания, но при этом дифференцировать жилые помещения по комфортности. В этой логике апартаменты будут относиться к «жилью пониженной комфортности»: без детских садов и школ в пешеходной доступности, но с повышенной платой за коммунальные услуги и с более высокими налогами.
Как апартаменты будут превращаться в жилье, законопроект не указывает, в нем есть лишь упоминание о «переходном периоде». По словам Надежды Косаревой, в Жилищный кодекс «будет внесен жесткий запрет на проживание в нежилых помещениях».
Получается чушь. В Петербурге все крупные комплексы апартаментов — это гостиничные здания. И строятся они на участках, предназначенных для отелей. Этот статус как раз и предполагает временную регистрацию и временное проживание. Ведь не станут законодатели запрещать проживание в гостиницах и пансионатах на том основании, что это «нежилые здания и сооружения»? Не возбраняет закон и регулярно продлевать временную регистрацию.
Рынок апартаментов в Петербурге развивается не менее успешно, чем в Москве. Но в более строгих правовых рамках. Продажи, как правило, идут по 214-му закону.
Например, более 100 апартаментов за полгода реализовано в лофт-квартале Docklands на Васильевском острове.
Компания «СоюзИнвестДевелопмент» получила разрешение на строительство 5-й очереди комплекса «Салют» на Пулковском шоссе — здесь будет около 3000 апартаментов, продажи идут успешно несмотря на общий спад.
«Невозможно, решая столичные проблемы, одновременно под гребенку регулировать региональные рынки, — говорит Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют». — Наш комплекс — это не жилье второго сорта, а цивилизованный вариант решения проблем долгосрочной аренды. Большинство наших покупателей — частные инвесторы, которые планируют именно сдавать апартаменты в аренду на длительные сроки: полгода-год и более…».
Проблемы с «серым» рынком аренды на федеральном уровне тоже признают. Но в рамках другой программы — строительства доходных домов. Похоже, никакой координации между этими группами разработчиков (одни занимаются апартаментами, другие — доходными домами) — нет.