Как дольщику не потерять время и деньги при приёмке квартиры/апартамента по договору долевого участия в строительстве
Настоящая статья – краткое руководство дольщику при приёмке квартиры/апартамента. Она защитит вас от необоснованных претензий застройщика и даже позволит частично вернуть вложенные средства.
Дольщики чаще всего сталкиваются с тремя нарушениями застройщиков:
— просрочка в передаче объекта строительства,
— нарушение требований по качеству,
— несоответствие договорной площади и фактической.
Начнём с рассмотрения наиболее распространённого случая – просрочки.
Просрочка в передаче объекта долевого строительства
Слово «передача» означает подписание сторонами двустороннего акта приёма-передачи объекта долевого строительства согласно п. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Передача подразумевает, что дольщик может свободно владеть и пользоваться объектом, т. е. имеет свободный доступ к нему. Если акт не подписан застройщиком, то передача объекта не произошла.
Согласно пункту 2 ч. 4 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Срок определяется указанием на конкретную дату сдачи или на период времени, в течение которого объект сдаётся дольщику. Например, в течение 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию – 30 сентября 2017 г.
Если застройщик не может сдать квартиру/апартаменты в срок, то застройщик обязан направить дольщику уведомление и предложение об изменении договора согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве».
И здесь застройщики начинают хитрить. Вместо предложений они высылают дополнительные соглашения об изменении сроков строительства, требуя подписать их в ультимативной форме. Аргументация простая: «Это ваша обязанность!» или «Ну вам же нужно получить квартиру».
Первое. Дольщик вправе не подписать дополнительное соглашение об изменении сроков. Эту мысль подтверждает Верховный суд РФ: «…при невозможности завершить строительство в срок застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного (в договоре) срока обязан направить дольщику… предложение об изменении договора»[1]. Ключевое слово – предложение, а не ультиматум.
Второе. Подпишете допсоглашение – лишаете себя права взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ «при изменении договора обязательства сохраняются в изменённом виде», т. е. при заключении допсоглашения о пролонгации сроков дата сдачи объекта будет определяться по допсоглашению: «неустойка подлежит исчислению с даты, определённой сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему»[2].
Один пример в цифрах из личной практики. Сумма договора – 7,5 млн рублей. Просрочка в передаче объекта – 7 месяцев. Суд насчитал 900 000 рублей неустойки. Вы всё ещё хотите подписать соглашение о пролонгации сроков строительства?
Вывод: подписание допсоглашения о пролонгации сроков – право, а не обязанность дольщика.
_____________________________________________
[1] Пункт 4 Обзора Верховного суда РФ по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве от 19 июля 2017 г.
[2] Определение Верховного суда РФ № 2-КГ14-1.
Автор - адвокат Иван Васюков