Апартаменты приравняли к квартирам?

Государственная Дума не перестает нас «радовать», особенно перед уходом на каникулы (это произойдет 28 июля). Связано это с неоднозначной трактовкой июньских изменений в 214-ФЗ. Например, недавно во многих информагентствах появились сообщения следующего содержания: теперь апартаменты якобы юридически приравнены к жилым помещениям, то есть квартирам.

Этот вывод коллеги сделали на основании того, что из статьи 1 действующего 214-ФЗ закона исчезло словосочетания «жилые помещения». А ведь это ключевой момент, поскольку в этой статье говорится, что под действие закона подпадают граждане, вкладывающие денежные средства в приобретение ЖИЛЫХ помещений в строящихся домах». А теперь там прилагательного «жилой» вы не увидите».

Получается, что теперь и апартаменты приравнены к квартирам? К сожалению, это не совсем так. Потому что тем же законом были внесены изменения в закон «О Фонде защиты прав дольщиков». В нём как раз появилось новое уточнение: «Фонд занимается защитой прав дольщиков, которым по договорам долевого участия предполагается передать жилые, НЕЖИЛЫЕ помещения и машиноместа». Получается, что депутаты оставили большую почву для размышлений, точной формулировки не дали и теперь можно ожидать появление большого числа исков в суд с требованием о признании апартаментов жилыми помещениями. Пока здесь ничего не ясно.

Второе изменение – и это уже факт неоспоримый – это то, что ДДУ теперь можно заключать в электронной форме. Но только в том случае, если у обеих сторон есть так называемая усиленная (квалифицированная) электронная цифровая подпись (ЭЦП). Это событие, безусловно, позитивное и облегчит жизнь многим дольщикам, особенно из дальних регионов. Им теперь будет совсем необязательно приезжать на сам объект для подписания договора.

Третий существенный момент: теперь договоры переуступки прав требования на взыскание неустоек и штрафов по ДДУ не нужно регистрировать в Росреестре. Тут есть свой контекст: в свое время из переуступки прав на неустойки и штрафы ряд предприимчивых сограждан устроили бизнес. Они сначала скупали у граждан права требования, а потом обращались в суды (общей юрисдикции или арбитражные) и взыскивали с застройщиков деньги.

Многим судам такая деятельность не понравилась и Верховный суд неоднократно в своих определениях гражданской коллегии высказывался в том смысле, что раз уж сами договоры долевого участия обязательно должны проходить регистрацию в Росреестре, а право требования неустойки и штрафа возникает как раз из него, то и договоры переуступки прав на неустойки обязаны проходить аналогичную процедуру. Но теперь каждый может уступать права в простой письменной форме.

Четвертое изменение касается Фонда защиты прав дольщиков. Что это за организация и какова ее цель? Прежде всего, это защита прав дольщиков на случай банкротства застройщика. Закон обязывает каждого девелопера перечислять 1,2% уплаченной цены по каждому ДДУ в Компенсационный фонд. Вот из него и будут брать деньги либо на финансирование продолжения строительства, либо – по обращению дольщика – на возврат всей суммы, уплаченной по договору.

Однако пока в законе не прописан порядок выплаты дольщику такого возмещения. Этот порядок прописан еще постановлением правительства, выпущенном еще в 2017 году. Но, поверьте мне, он не отличается ясностью и проработкой деталей. Например, решение о выплате принимается общим собранием дольщиков, но непонятно, кто должен созывать такое собрание и каким количеством голосов решение принимается. Остается еще много подобных пробелов.

Иван Васюков, адвокат, управляющий партнер юридического бюро «Артилекс» https://artilex.ru