Рост с перепугу

Девелоперы опасаются новых правил, покупатели – подорожания; объединившись против общего врага – чиновника, участники рынка нашли друг друга. 
Других причин для увеличения активности покупателей, кроме чисто психологических, вроде бы нет: зарабатывать граждане больше не стали. Наоборот, беднеют пятый год подряд. По данным Росстата, в 2014-м реальные доходы россиян снизились на 0,7%, 
в 2015-м – на 3,2%, в 2016-м – на 5,8%, 2017 год закончили с показателем минус 1,7%, в первом полугодии пока «околоноля». Усиливается и другая привычная, к сожалению, тенденция – сокращение доходов от малого бизнеса, от предпринимательской деятельности. По данным Росстата, сейчас доля этих денег в общих доходах населения составляет рекордно низкие 7,6%. (А максимум случился в 1993 году – 18,6%.)
Конечно, на активизацию спроса повлияло и снижение ипотечных ставок. Но ставки уменьшались повсеместно, а спрос в столичном регионе, например, прибавил всего 12%. А у нас, напомним, 22%.

В Петербурге покупают квартиры в разы больше, чем жители любого другого субъекта РФ.

Петербургский феномен (впервые мы его отметили три года назад) по-прежнему не имеет внятного объяснения: петербуржцы (в среднем) покупают новых квартир в разы больше, чем жители любого другого субъекта РФ! Например, москвичи с января по июнь подписали 33 880 ДДУ, петербуржцы – 38 384. Ничего, что у нас население в 2,5 раза меньше? Столичные девелоперы за первое полугодие вывели на рынок 435 700 кв.м в новых проектах, наши городские застройщики – более 1 млн кв.м. И все петербургские строители (за редким исключением) уверены, что рынок сбалансирован и никакого перепроизводства нет. И в

так и получается! Загадка…
Общая для двух столиц тенденция – смещение спроса от области к мегаполису. Московская область потеряла за первые два

спроса, Ленобласть – 12%. Собственно, картина, известная со времён Средневековья: при наступлении смутных времён пейзане бросают посады и жмутся ближе к городским стенам.
А распределение предложения в нашем регионе пока осталось прежним: 28% новостроек, выставленных на продажу, приходится на Всеволожский район, почти столько же (29,1%) – на три ведущих городских: Приморский, Выборгский и Московский.
Заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин осознаёт риски такого перекоса: «Последние годы в области вводим примерно по 2,5 млн кв.м жилья, а продают застройщики 1,3 млн кв.м. Спрос отстаёт от предложения. Надо стимулировать спрос!» По мнению г-на Москвина, рычагов для этого всего два: дешёвая ипотека (но она и в городе будет дешёвой) и снижение себестоимости. Например, облегчение «социального бремени» застройщиков за счёт федеральных средств по программе «Стимул». И это похоже на правду: если в городе начнут драть с застройщиков дополнительные деньги в Фонд социальной справедливости, а в области освободят хотя бы от части затрат на «социалку», маятник немедленно качнётся обратно. Как это уже было в 2014-2015 годах.

А в целом рынок выглядит тревожным, но благополучным.

Ещё один общий тренд: устойчивый рост спроса в каком-либо регионе сопровождается опережающим ростом ипотеки. В Петербурге спрос на ДДУ за полугодие поднялся на 50%, ипотечное кредитование – на 70%! (За первые два квартала 2017-го зарегистрировано 21 676 ипотек жилья, а за тот же период 2018-го – уже 36 584.) В Первопрестольной даже круче: число ДДУ выросло на 42%, ипотека – на 74%! «Покупают в основном квартиры небольшой площади и, как правило, в кредит, – комментирует Михаил Москвин. – Мало сделок за собственные средства». Можно обозначить эту ситуацию иначе: рост в долг, рост за счёт будущего (см. выше – про доходы).

Большинство опрошенных нами застройщиков уверены, что полученных разрешений хватит, чтобы компании работали по старым правилам года два-три. И все единодушно отметили, что новые требования законодательства приведут к подорожанию жилья.

Средние цены растут, чуть опережая инфляцию.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Петербурге и пригородах в 341 ЖК (плюс ещё 215 очередей) в продаже находится 123 800 квартир в новостройках – 5,43 млн кв.м. На пригородную зону ЛО приходится 31,4% – 1,7 млн кв.м. С января по июнь в регионе застройщики вывели на рынок 85 объектов общей площадью 2,2 млн кв.м (51 350 квартир – примерно на уровне прошлого года). За те же шесть месяцев граждане приобрели у застройщиков жильё общей площадью 2,18 млн кв.м (50 100 квартир). Действительно – баланс, ничего не скажешь.

Похоже, граждане что-то такое почувствовали не только про доходы, но и про пенсионную реформу.

Самый бурно развивающийся сегмент – апартаменты. По данным Knight Frank SPb, сейчас на рынке представлены около 6000 номеров в 41 проекте, но дело даже не в этом: спрос в сегменте сервисных апартаментов за полгода вырос в 2,6 раза! Сюда приходят новые серьёзные игроки (ЛСР, Группа RBI), здесь же появляются и вполне авантюрные проекты. (Областные власти притормозили амбициозный проект апарт-отеля под Гатчиной аж на 1600 номеров.)
Активность в этом сегменте – зашкаливает.
И заранее пытаются обзавестись надёжными источниками дополнительного заработка. Хотя и в этом секторе рынка (особенно в «несервисной» его части) есть собственные риски, в первую очередь – связанные с введением обязательной классификации апарт-отелей. 
За два десятка лет петербургский строительный сектор накопил колоссальный рыночный опыт и серьёзный потенциал выживания. Громы и перуны с державного верха («Отменить «долёвку!») докатываются до питерских болот лёгким волнением. Но не исключено, что именно сейчас запас прочности близок к исчерпанию.
Есть несколько ключевых вопросов, от ответов на которые будет зависеть дальнейшее развитие петербургского первичного рынка. Как на самом деле соотносятся объёмы спроса и предложения, насколько реальна угроза перепроизводства жилья? Как повлияют на рынок сотни разрешений на строительство, полученные застройщиками в преддверии вступления в силу поправок в 214-ФЗ? Как изменились предпочтения покупателей и цены? Удаётся ли выстраивать отношения с банками? На эти вопросы постарались исчерпывающе ответить наши ньюсмейкеры.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

По нашим прогнозам, во втором полугодии цены продолжат демонстрировать небольшой, но уверенный рост. Уже по результатам первого полугодия он превысил уровень текущей инфляции. Этот рост во многом объясняется продолжительным периодом стабильности на фоне законодательных и градостроительных изменений. В пригородной зоне за последний год увеличилась доля жилья на высоких стадиях готовности. Соответственно поднялись цены.
В Setl City по итогам полугодия объём продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017-го увеличился на 12,1% (в денежном выражении) и достиг 32,26 млрд рублей. 
За шесть первых месяцев текущего года Setl City ввела в эксплуатацию девять жилых домов, а также школу на 1175 учеников в Мурино.

Вячеслав ЗАРЕНКОВ, председатель совета директоров Группы «Эталон»:

Из-за изменения спроса важно своевременно диверсифицировать портфель проектов. Например, мы увеличили долю комплексов бизнес-класса, очень тщательно выбираем участки, интересуемся проектами в хороших локациях. Мы плавно поднимали цены, наблюдая устойчивый рост спроса. В результате во втором квартале 2018 года средняя цена проданного квадратного метра выросла на 5% (по сравнению с первым). Впереди рынок тоже ожидает рост цен. Причины: дешевеющая ипотека, растущий спрос, переход застройщиков на банковское финансирование.
Группа «Эталон» по итогам полугодия продемонстрировала отличные показатели. Мы заключили рекордное число контрактов с покупателями за всю историю – 5105, на 16% больше, чем годом ранее. Продажи в денежном и натуральном выражении увеличились на 27 и 11%, до 27,5 млрд рублей и 263 000 кв.м соответственно. Этот результат обеспечил 48% нашего плана на 2018 год. Обычно первое полугодие приносит немногим более 40% от годового результата.
О поправках в 214-ФЗ было известно давно, мы заблаговременно подготовились. К тому же Группа «Эталон» – публичная компания, наши ценные бумаги торгуются на Лондонской фондовой бирже, мы взаимодействуем с ведущими банками, у нас значительный собственный капитал. Так что большинство требований обновлённого законодательства мы выполняли задолго до вступления этих поправок в силу.

Максим ЖАБИН, генеральный директор компании «Лиговский канал»:

В России сложно прогнозировать спрос на жильё. Мы слышим по ТВ, читаем в газетах, что дно достигнуто, спрос падает, уходит в стагнацию. 
А потребитель в очередной раз показывает, что есть ещё и силы, и деньги. Оценивать состояние рынка стоит через полгода: будет понятно, сколько выведут в реализацию проектов и насколько хватит этого задела. 
В Петербурге уже появляются проекты, интересные с точки зрения архитектуры, благоустройства, а самое главное – цены. Но через год-два и «закадье» будет наполняться ещё более примечательными стройками. Законы экономики никто не отменил, конкуренция всё равно возьмет своё.
В Петербурге и Ленобласти получено разрешений на строительство более 10 млн кв.м жилья. Выводить проекты на рынок всё равно придётся. Перспективы: либо строить, либо продавать проекты сторонним организациям, что уже и происходит.
Затоваривание рынка налицо. Только многие не хотят это признать. Покупателю стало сложнее выбирать, и борьбу за клиента выигрывают девелоперы, которые находят способы «правильной коммуникации». Я не думаю, что мы увидим в ближайшее время много банкротств, но сложности в разной степени ощутят на себе все девелоперы. Мы готовились к этим изменениям заранее.

Игорь ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»: 

Интерес покупателей в массовом сегменте смещается в сторону более комфортного городского жилья с качественной средой. 
В первом полугодии 2018-го таких новостроек вывели на 30% больше. 
В «закадье» – на 12% меньше. При этом жёсткого дисбаланса спроса и предложения нет. С одной стороны, равновесие поддерживает дешёвая ипотека, с другой – отложенный спрос на качественные городские проекты. 
В массовом сегменте цены существенно не менялись, но в связи с переходом на новые правила игры, безусловно, вырастут – на 10% и выше. Подорожание растянется на несколько лет, пока не будет завершён переходный период.
Вывод большого объёма предложения при скромной покупательской активности усилит конкуренцию. Приведёт ли это к затовариванию? Не факт. Не все будут выводить проекты одновременно. А покупатель, ожидающий подорожания, будет стараться купить жильё сейчас. Этот процесс простимулирует снижение ставок по ипотеке. Массовых банкротств ожидать не стоит: прививку предыдущими кризисами получили многие. Эффект от нововведений будет отложенным: у застройщиков есть как минимум год до момента, когда вступит в силу большинство ключевых поправок. Но потом банковское финансирование нивелирует выгоду от покупки квартиры на начальном этапе, заработать на этой разнице уже не получится, инвесторы исчезнут как класс. Это изменит характер предложения, квартирографию и планировки. Например, суперэконом уйдёт в прошлое.

Арсений ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

Первое полугодие 2018-го было весьма нервным и для застройщиков, и для покупателей. Объём продаж в целом по рынку увеличился на 20%. Покупатели в ожидании повышения цен, которое неминуемо случится на фоне изменений законодательства, постарались быстрее оформить сделку. По итогам первого полугодия на рынок выведено около 2,1 млн кв.м жилья в агломерации Петербург – Ленобласть, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом рынок сбалансирован. Есть территории, где застройщикам придётся жёстко конкурировать, но это локальные и вполне решаемые проблемы. 
Тенденции прошлого года продолжились в начале 2018-го: покупатели предпочитают небольшие двухкомнатные квартиры. Снижается спрос на студии; им на смену приходят «единички» площадью около 30 кв.м.
В течение последнего года цены на рынке увеличились в пределах 5–7%, в дефицитных локациях – на 10–11%. После перехода на новые правила рост может составить 15–20%, что, безусловно, скажется на объёмах продаж и строительства – рынок будет сжиматься. Велика вероятность, что часть проектов с разрешениями не будет выведена в продажу в ближайшие месяцы, так что о затоваривании говорить не приходится. Но из-за сужения рынка и роста цен небольшим компаниям всё равно придётся его покинуть. В зону риска попадут 15–20% девелоперов.
Введение дополнительного банковского регулирования усложнит работу девелоперов и увеличит затраты. Проведение каждой расчётной операции потребует больше времени. Застройщикам придётся объяснять, зачем нужна именно эта труба и почему нельзя купить «такую же, но с перламутровыми пуговицами».

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам Группы компаний «Лидер Групп»:

В Петербурге спрос скорее превышает предложение, а в Лен-области, особенно в Девяткино или Кудрово, пожалуй, наоборот. Скоро этот перекос исчезнет, а потом и вовсе спрос будет выше предложения. Потому что застройщиков станет меньше, а потребность в жилье никуда не денется.
Сейчас покупатель хочет иметь максимально рациональные метры. Хочет грамотную планировку, например, формата «евро»: это модно, удобно, но главное – при сравнительно небольшом метраже даёт то же функциональное зонирование, что в большей квартире 5–10-летней давности. Казалось бы, всё на поверхности: нужно делать акцент на рационализацию. Однако 60–70% застройщиков эту тенденцию не замечают, игнорируют или просто не могут ответить на запросы рынка.
Цены последний год росли пропорционально строительной готовности объектов и спросу. И сегодня застройщики ежемесячно поднимают их. Спрос при этом не снижается, а, наоборот, растёт из-за подешевевшей ипотеки и разнообразия ипотечных программ. Это ведёт к увеличению цен.
За первое полугодие наша компания сдала два объекта, вывела на рынок новый проект «Гавань капитанов» (это ещё три жилых комплекса), а также первый корпус квартала-миллионника «Аэросити» в Шушарах. С точки зрения продаж, вопреки опасениям мы крайне удачно закрыли первое полугодие, выполнив все поставленные задачи. 

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Зачастую раздаются голоса, что на первичном рынке объём спроса меньше, чем объём предложения. Я считаю, что рынок не затоварен, хотя весьма насыщен: ежегодное поглощение близко к вводу. Нормально, когда текущие объёмы предложения превышают объём поглощения на 30–45%.
В целом динамика позитивная, а застройщики заявляют о приросте сделок на 10–15%. Продажи в нашем ЖК «Огни залива» эту тенденцию подтверждают. Думаю, что не все объекты, по которым заранее получены разрешения, будут выведены на рынок. Многие усилия пропадут впустую, кто-то не уложится в сроки. Но есть и разрешения, полученные на участки, которые находятся в собственности застройщиков или в долгосрочной аренде и где сроки не критичны. Что-то придётся вывести в продажу немного раньше, чем планировалось, но не думаю, что это будут обвальные объёмы, которые обрушат рынок.
Задержки сроков строительства всегда вероятны – есть риски накопления большого объёма предложения и общеэкономической стагнации, поскольку доходы населения не растут. Ожидания могут подогреть рынок, но не обеспечат долгосрочную тенденцию.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент Группы RBI:

В сегменте массового жилья в этом году нет недостатка в новых проектах. А вот в элитном секторе их пока единицы. Многие участники рынка, работающие в эконом- и комфорт-классах, старались дать старт новым проектам до вступления в силу изменений в 214-ФЗ. А в более высоких ценовых сегментах получить разрешение на строительство всегда сложнее. 
В условиях жёсткой конкуренции преимущество всегда будут иметь компании, создающие продукт с уникальным лицом, ориентированные на развитие сервисной составляющей.
С января цены во всех сегментах выросли на 2–3%. То есть за полгода рост составил почти столько же, сколько за весь 2017-й. Если участники рынка постараются скорее запустить проекты с разрешениями, может появиться избыток предложения, что приостановит рост цен. Но маржинальность всё равно низкая, даже успешные девелоперы сейчас продают всего на 5–10% выше себестоимости, так что рост цен – объективная тенденция.
За первые шесть месяцев 2018 года число сделок у нас практически такое же, как и за первое полугодие 2017-го – около 650. Это неплохо, учитывая, что предыдущий год оказался рекордным для нас: мы продали 90 000 кв.м.

Евгений БОГДАНОВ, основатель проектного бюро Rumpu:

Всё большее значение приобретают качество жилья и надёжность застройщика. Не думаю, что сегодня есть риск затоваривания, хотя встречаются неудачные проекты. Ввод жилья в России всегда отставал от потребностей в нём. Кроме того, наличие разрешений на строительство не говорит об одномоментном выводе на рынок всех новых проектов. Если экономическая ситуация продолжит ухудшаться и мы увидим значительное снижение продаж, это может привести к банкротствам. Но сами по себе изменения в законодательстве или товарные запасы у застройщиков не могут стать причинами таких масштабных проблем.
У проектировщиков сейчас много работы в связи с повышенной активностью застройщиков в части разработки проектной документации. Изменения касаются и нас. Из новинок июля 2018-го: теперь по каждому участку мы заключаем отдельный договор о проектировании.

Сергей ЯРОШЕНКО, генеральный директор строительной компании «КВС»:

Для застройщиков полностью изменится схема финансирования. Но ничего страшного в этом нет. Мы и сейчас используем проектное финансирование банка ВТБ. Поменяется только то, что деньги дольщиков будут поступать не к нам, а на эскроу-счёт, и мы будем брать их в банке. Но пока Центробанк не дал никаких инструкций, как мы будем платить проценты, пользоваться этими деньгами, нет чёткого регламента и понимания, как мы работаем. Для покупателей, безусловно, возрастает надёжность сделки, но и затраты – проценты лягут на их плечи. Стоимость жилья сейчас может только расти – например, дорожает топливо, а значит, и стройматериалы. Плюс инфляция и рост цены из-за изменений законодательства. Сейчас ужесточают законы, но на 100% покупателя от недобросовестного застройщика это всё равно не защитит.

Ирина ОРЛЯНКИНА, руководитель отдела продаж «Полис Групп»:

Сейчас покупатели предпочитают компактные функциональные планировки, позволяющие организовать максимальный комфорт без переплаты за «лишние метры». Популярны квартиры с большими балконами, гардеробными, а также с просторными кухнями. По нашему прогнозу к концу 2018 года средняя цена жилья в Петербурге и Ленобласти увеличится на 1–3%. Значительный рост начнётся не ранее 2019-го. С начала года наша компания ввела в эксплуатацию 95 415 кв.м (2925 квартир). Сейчас «Полис Групп» занимает первое место по вводу жилья в Ленобласти и шестое место в РФ. 

Александр БРЕГА, генеральный директор корпорации «Мегалит»:

Предпочтения покупателей в первую очередь определяются функциональностью продукта. 
И это касается не только планировок, но и наполнения всего жилого пространства – индивидуализация проектов становится всё более востребованной.
За первое полугодие рост цен составил 4–7,5% в зависимости от проекта. Весомым фактором, влияющим на цены, в продолжительной перспективе будут оставаться законодательные изменения. Налаженная система меняется коренным образом, можно сказать – отменяется. Призраком затоваривания рынка аналитики пугают нас не первый год, однако пока спрос остаётся стабильным, по крайней мере, на качественные проекты.

Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж «Отделстрой»:

Мы наблюдаем увеличивающийся спрос на квартиры с полной отделкой. Это касается в основном одно- и двухкомнатных вариантов. И особенно тех, которые приобретаются с помощью ипотеки. Поэтому в каждой последующей очереди «Нового Оккервиля» мы строим всё больше квартир «под ключ».
В целом объём предложения на первичном рынке вырос, конкуренция тоже усилилась. 
В работе с банками бумажная волокита повлияет на сроки. Также возникнут сложности со строительством инфраструктурных объектов, дорог и пр., на которые нельзя будет расходовать средства со счёта.

Сергей МОХНАРЬ, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:

Сейчас у покупателя есть выбор и почти всегда есть время, так как предложение превышает спрос. В основном это касается сегментов «эконом» и «комфорт». И в некоторой степени – бизнес-класса. В элитной недвижимости и спрос, и предложение остаются стабильными. Судя по данным Росреестра, по сравнению с первым полугодием 2017-го в Петербурге обозначился рост продаж более чем на 50%, а в Ленобласти, наоборот, снижение на 20%. В денежном отношении объём сделок в Петербурге в 4,5 раза больше. 
Но ярче всего «выстрелили» апартаменты. Здесь практически двукратный прирост по числу сделок, хотя объём предложения увеличился примерно на одну пятую.
Насколько мне известно, в Петербурге выдано порядка 1200 разрешений на строительство жилья. В Ленобласти – в пять раз меньше, что, кстати, отражает и динамику спроса. Перспективы зависят от жизнеспособности проекта. Учитывая, что с проектированием жилья в стране, и в частности в Петербурге, есть сложности, часть приобрётенных впрок наделов может быть продана до начала строительства. Некоторые застройщики уже сейчас реализуют землю, особенно участки с проблемными и аварийными объектами, с большим объёмом работ по демонтажу и т.д. Сегодня рынок работает в условиях небольшого затоваривания. Но тем, кто будет строить в городе, опасаться нечего: такое жильё всегда пользуется спросом, в отличие, например, от областного. Сгущать краски и предрекать банкротства я бы не стал. 
В конце концов, все, кто получал разрешения, знали, что делали. Либо будут строить сами, либо попытаются уступить участок.
В первом полугодии мы завершили два дома бизнес-класса: ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина и ЖК LOOK на Прилукской улице. Летом начали реализацию проекта в Славянке. Отбираем и оцениваем участки для новых комплексов.

Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор УК «Вало Сервис»:

По сравнению с прошлым годом ситуация по сделкам на первичном рынке Петербурга и Лен-области улучшилась. При этом крупные застройщики начали снижать стоимость. В целом клиенты стали меньше покупать объекты эконом-класса и больше – категории «комфорт» и «бизнес». Общая осведомлённость клиентов стала выше, предложение значительно расширилось – у граждан всегда есть выбор, и у каждого варианта найдётся альтернатива.
Рост цен до последнего времени составлял 8–10% за год – чуть выше уровня инфляции, и в ближайшее время значительных ценовых скачков не произойдёт. А вот с полным переходом на проектное финансирование можно ожидать существенного увеличения цен. Это может отразиться и на объёмах продаж. Рынок апартаментов находится в стадии активного роста, мы видим это в том числе и по нашему проекту VALO. Мы понимаем, что все полученные в этом году разрешения – это заготовка впрок. Однако любой девелопер будет строить столько, сколько сможет продать. Поэтому существенного выброса объектов в продажу ожидать не приходится. 

Елена ВАЛУЕВА, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

В последние несколько лет покупатели всё чаще предпочитают комфортное жильё, больше обращают внимание на детали, растёт потребность в больших семейных планировках, набирают популярность квартиры евроформата. При этом общий метраж может быть небольшим, главное – грамотная организация пространства. Но ценовой вопрос остаётся таким же важным, как и прежде.
Долгое время застройщики пытались избежать роста цен, но изменения в законодательстве приводят к дополнительным затратам. Также есть инфляция, пусть небольшая, и удорожание строительных материалов. Поэтому мы увидим планомерное повышение цен.
Полагаю, девелоперы не станут одномоментно выводить сразу все проекты, поэтому затоваривание, даже локальное, рынку вряд ли грозит. К тому же спрос будет поддерживаться дальнейшим снижением ипотечных ставок, развитием программ для многодетных семей и др.

Ольга КОЛГАНОВА, директор по маркетингу ГК «Хун Фу «НовыйСити»:

На наш взгляд, рынок чувствует себя достаточно бодро, спрос стабильно прирастает, снижение ипотечных ставок и неверие в сбережения толкают людей всё больше приобретать. Ощутимо падает интерес к маломеркам-студиям остатки в готовых домах ими изобилуют. А вот двух- и трёхкомнатных квартир с качественной планировкой зачастую не найти.
Нововведения в 214-ФЗ нас уже не коснутся. Мы имели негативный опыт инвестирования и продаж по договорам долевого участия, и сегодня компания реализует только готовое жильё. Новые проекты мы тоже будем продавать уже после ввода в эксплуатацию.
Нынешние нововведения болезненно ударяют не только по небольшим компаниям, но и по крупным, череда банкротств и задержек со сроками сдачи ещё впереди. А затоваренность рынка, скорее всего, будут регулировать банки. Возможность взять проектное финансирование доступна не всем, многие проекты с разрешениями затянутся надолго и будут дробиться на очереди.

Дмитрий МИХАЛЁВ, руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация»:

Кардинальных перемен в соотношении спроса и предложения за последний год мы не видим. Проекты конкурируют даже не в своих классах, а в довольно узких нишах. Есть тренды, которые формируют и меняют рынок уже несколько лет. Это прежде всего снижение среднего возраста покупателей и растущая доля продаж по ипотеке. Отсюда вытекает стремление купить жильё с готовой отделкой, а также более высокие, чем у старшего поколения, требования к благоустройству территории. Из-за уменьшения средней площади выросли требования к эргономике жилого пространства.
За первые полгода средняя цена в Петербурге и пригородных локациях выросла приблизительно на 2%. Для сравнения: рост цен за весь 2017-й не превысил 1,7%. То есть цены в 2018 году заметно активизировались. Но интенсивный вывод новых объектов в продажу с низкими «входными» ценами частично размывает общую динамику.
Сильного затоваривания застройщики постараются избежать, выводя проекты постепенно. Снижать стоимость «квадрата» сегодня объективно невозможно, уменьшать площадь квартир – тоже. Более того, вероятно, что многие застройщики предпочтут поднять цены и снизить объёмы продаж, если это позволяет их финансовая модель. Часть же девелоперов вполне могут покинуть рынок, но не обязательно через банкротство.

Екатерина ЗАПОРОЖЧЕНКО, коммерческий директор ГК Docklands Development:

Рынок, безусловно, принадлежит покупателю. Новостройки, в которых продано 60–70% квартир к моменту ввода, сейчас редкость. На мой взгляд, избирательность покупателя только усилится, а доля нереализованных квартир будет расти. Ставки по ипотеке благоприятствуют покупке, но могут стать причиной более осторожного и вдумчивого поиска. В секторе апартаментов растёт спрос на сервисные варианты под управлением.
Покупатель в сегментах «бизнес» и «премиум» стал более подкованным в области технологических и инженерных решений, ищет оригинальную архитектуру, клиентов волнуют вопросы благоустройства и безопасности, наличия зон для развлечений и досуга, коворкингов, качественной отделки. Для застройщиков, которые привыкли экономить, это важный сигнал. Нередко покупатели меняют классическое жильё на апартаменты именно из-за широкого спектра услуг и объектов инфраструктуры.
Первое полугодие мы завершили почти с двукратным ростом показателей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Конечно, на статистику повлиял выход в продажу второй очереди лофт-квартала Docklands. Однако и число обращений существенно возросло.
К сожалению, немногие компании имеют достаточно собственных средств для строительства. Единственный выход – займы под высокий процент. Ставка в наших банках в несколько раз выше, чем в Европе, и может вырасти в период действия договора. Это заставляет многих застройщиков строить как можно быстрее, что не может не отражаться на качестве. Ещё один риск – асимметричность системы. Если для банка все внутренние бизнес-процессы застройщика абсолютно прозрачны, то для девелопера ситуация противоположна. На практике бывали случаи, когда транши не перечисляли без объяснения причин, девелоперам с чистой историей отказывали в кредите. Если эти противоречия не устранить, то система работать не будет, а рынок сузится до 5–10 крупнейших игроков.

Мария ЧЁРНАЯ, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

Внедрение нового законодательства увеличивает административные расходы и стоимость капитала, что приведёт к росту цен. По подсчётам наших аналитиков, для сохранения доходности акционерного капитала необходимо увеличить стоимость квартир в текущих проектах на 10–15% уже во втором полугодии 2018-го. Жильё в новых проектах должно подорожать на 20–30% в зависимости от класса.
Платежеспособный спрос низкий, и основным критерием выбора для большинства покупателей становится цена. Тем не менее клиенты стали более требовательными не только к качеству квартир, но и к инфраструктуре проекта. Это комфорт пеших или велосипедных прогулок, повседневные бытовые удобства, а также условия для поддержания здорового образа жизни. Кроме того, важными оказались дружественные отношения между соседями.

Блейк АНДЕРСОН-БУНТЗ, генеральный директор Hospitality Management:

Спрос и предложение пропорционально растут по сравнению с прошлым годом. Любопытно смещение интереса от некогда очень популярных студий в сторону одно- и двухкомнатных квартир. Заметно снизился спрос на жильё в Ленобласти. Падает интерес к компактным студиям, но повышается – к сервисным апартаментам.
Застройщики активно получали разрешения, а в 2017 году снижение ставок привело к ипотечному буму. Если сложить два события, то получим логичный сценарий с равновесными показателями. Надолго ли сохранится равновесие – зависит от игроков рынка. Предполагаю, что дисбаланс между спросом и предложением проявится, и у компаний, вовремя не успевших начать стройку, разрешения будут отозваны.

Сергей СЕМЕНЕНКО, руководитель направления по привлечению инвестиций холдинга AAG:

В ближайшее время изменения в законодательстве не скажутся, поскольку эти поправки влияют на разрешения, полученные после 1 июля. Компании будут оттягивать начало строительства, параллельно отслеживая условия банков по проектному финансированию. Банки уже разработали механизм взаимодействий по специальным счетам, поэтому трудностей с их открытием не предвидится. А вот когда банки начнут контролировать движение средств по ним, вопросы могут возникнуть; ждём пояснений от Центробанка. 

Сергей СТАРОВЕРОВ, заместитель генерального директора Setl Group по экономике и финансам:

Безусловно, мы обсуждали с нашими коллегами из банковского сектора поправки в 214-ФЗ. Однако переговоры проходили в рабочем режиме, и банки до сих пор не назвали окончательных условий кредитования. Они ждут финальных указаний от ЦБ, а мы – финальных условий от банков. Поэтому можно лишь говорить о том, что оформление кредита приводит к удорожанию строительства, так как в процесс включается ещё одна инстанция.

Маргарита КЛИМЕНКО, начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:

Сбербанк с 1 июля открывает и сопровождает расчётные счета застройщиков, которые они могут открыть в любом отделении, обслуживающем корпоративных клиентов. Если застройщик – клиент Сбербанка, это можно сделать дистанционно. У каждого девелопера будет личный кабинет «Банковское сопровождение застройщика», в нём можно хранить подтверждающие документы, создавать платёжные поручения, прикреплять документы к поручениям, направлять на акцепт в банк и контролировать их прохождение.
Безусловно, невозможно предусмотреть все детали до начала работы в новых условиях. Не исключено, что закон будет дорабатываться. Появятся разъяснения по работе с расчётными счетами. Но мы не ожидаем существенных проблем.
Сбербанк также не видит рисков недостатка в средствах для финансирования жилых проектов. Кредитование застройщика зависит от нескольких факторов: репутации, привлекательности возводимого жилья для покупателей, наличия полной исходно-разрешительной документации. Подходы к анализу проектов в целом остаются прежними. В первую очередь оцениваются рентабельность, чувствительность к возможному снижению цен, объём собственного участия заёмщика. Сбербанк уже разработал и внедрил продукт «Кредитование при использовании счетов эскроу», в рамках которого сумма кредита может достигать 85% от бюджета проекта.

Мария ГЕОРГИЕВСКАЯ, представитель пресс-службы Банка ВТБ:

Банк готов к введению эскроу-счетов и банковскому сопровождению. Ожидаем методических указаний по порядку проверки застройщиков и разъяснений по сопровождению проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018-го. 
Поправки к закону уточняют, что все застройщики, у которых есть объекты с разрешением на строительство, полученным до этой даты, обязаны перейти на банковское сопровождение с 1 сентября этого года. Сейчас мы в активном диалоге с большим количеством застройщиков по этому вопросу.

Татьяна ХОБОТОВА, территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке СевероЗападного филиала ФК «Открытие»:

Банк «Открытие» включён в перечень уполномоченных банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, утверждена типовая форма такого счёта. Основные нормативы определены, но документальное подтверждение расходных операций нуждается в детализации. Компании получили много разрешений на строительство, и переходить на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов не спешат. Однако через год им придётся адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям. Конечно, проектное финансирование может увеличить затраты застройщиков: им придётся обслуживать кредиты. И банковская система должна быть готова предоставить не только финансирование, но и сопровождение счёта застройщика для контроля.