Рынок на остатках оптимизма

Официальные итоги года драматично расходятся с данными застройщиков. По общей оценке, объем продаж на «первичке» упал на 25–30%. Об увеличении количества сделок не заявила ни одна компания.

Скорее всего, только в первом квартале 2015-го «доползли» до госрегистрации договоры, подписанные застройщиками и покупателями на пике ажиотажного спроса, в ноябре-декабре 2014-го.

Можно также предположить, что наиболее драматично сократились продажи в масс-маркете (93% в общем объеме сделок), а строятся такие объекты главным образом в Ленобласти. В области действительно зафиксировали некоторое снижение — 33 900 договоров долевого участия в 2014-м, 31 070 — в 2015-м, минус 8,35%.

Но все равно странно: например, «Группа ЛСР» зафиксировала падение продаж в Петербурге на 45%… Ведь так не бывает, чтобы рынок в целом рос, а участники (включая лидеров!) фиксировали снижение. Скорее всего, дело действительно в искажениях и перекосах росреестровской статистики.

Для сравнения: в Москве на первичном рынке за 2015 год было зарегистрировано 19 600 ДДУ — на 18,4% меньше зафиксированного в 2014-м, когда было заключено 24 000 договоров. Даже с поправкой на то, что треть столичного рынка составляют апартаменты — более-менее похоже на правду.

А у нас — не очень.

Кстати, петербургский вторичный рынок просел всего лишь на 20%: 99 006 договоров купли-продажи в 2014 году, 78 368 — в 2015-м.

Впрочем, общей картины данные официальной отчетности не меняют.

Доходы населения падают, нефть дешевеет, доллар растет. Что будет завтра — вообще непонятно. Граждане все чаще переходят к сберегательной стратегии, причем выбирают крупные госбанки. Только за декабрь и только в Сбербанк «физики» отнесли 1,4 трлн рублей.

Главный показатель для региона: за год граждане приобрели 3,7 млн кв.м в новостройках (см. табл.1), а строители за это же время вывели на рынок 4,34 млн кв.м в новых проектах. Навес предложения растет.

Эксперты полагают, что крупные покупки (авто и квартиры) будут все чаще откладывать. И даже не потому, что у граждан нет денег (на рублевых и валютных счетах физических лиц аккумулировано 21,5 трлн рублей), а потому, что нет перспективы, не хватает определенности. На автомобильном рынке это уже заметно: продажи легковых и легких коммерческих автомобилей за год сократились на 37,5%. Недвижимость — товар не только более дорогой, но и более инерционный: от начала продаж до сдачи дома может пройти в лучшем случае полтора-два года, а в худшем, если возникли проблемы, и десять лет — не рекорд… Так что в полной мере торможение рынка строящегося жилья мы увидим и оценим, скорее всего, в ближайшие два-три года.

В Москве первые симптомы уже налицо. По данным «ИРН-Консалтинга», за 2015-й цены на «вторичку» упали на 15%, на новостройки — на 8%. Почти 25 000 квартир в сданных комплексах пустуют, при этом на рынок регулярно поступают новые объекты. Руководитель «ИРН-Консалтинга» Татьяна Калюжнова полагает, что сокращение спроса приведет к увеличению разрыва между спросом и предложением и к дальнейшему снижению цен.

По данным аналитика Дмитрия Житкова (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), за год средние цены на строящееся жилье в спальных районах увеличились на 1,2% (см. раздел «Статистика» в этом же номере «НП»), на вторичном рынке индекс средних цен на типовое жилье за год на 1,2% снизился (см. «НП», № 1–2/2016).

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», считает, что в Петербурге ни существенного повышения, ни заметного снижения цен в этом году мы не увидим: «Скорее всего, можно будет говорить о стабилизации. Цены будут расти по мере увеличения готовности домов, однако новые объекты могут выходить на рынок со стоимостью ниже средней». «ПН» прогнозирует объем продаж в новостройках в 2016 году на уровне 3,5 млн кв.м. Эксперты также надеются, что застройщики будут осторожнее с выводом новых проектов…

А вот это — вряд ли: по данным «БН.ру», в ноябре 2015-го на петербургском рынке появилось около 8000 квартир в новых комплексах и корпусах, в декабре — 8750… Хотя количество адресов, где продаются новые квартиры, по расчетам г-на Житкова, за год сократилось: 824 — в декабре 2014-го, 785 — в декабре 2015-го.

Главная «страшилка» — отмена господдержки ипотеки.

Это действительно скверная новость: 30–40% сделок в эконом-классе проходит с использованием кредитных средств в рамках госпрограммы. Одновременно ослабление рубля не позволяет рассчитывать на то, что ЦБ снизит ключевую ставку (и позволит коммерческим банкам удешевить ипотеку).

Однако рынок все же весьма пластичен: если есть потребность в определенной услуге или схеме расчетов, предложение не заставит ждать. Г-жа Трошева напоминает: в 2010 году доля «рассрочки от застройщика» в структуре сделок доходила до 78%. В 2012-м эта форма сжалась до 30%, а в 2015-м составила всего около 11%. Значит, будут развиваться совместные программы банков и застройщиков, девелоперы станут чаще маскировать скидки под субсидирование ставки…

Мнения экспертов

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

– В 2015-м спрос на строящееся жилье в Петербурге снизился в среднем на 30%, хотя ожидания были более пессимистичными. Например, в первом квартале прошлого года падение достигало 80%. Но благодаря господдержке продажи по итогам года вышли на уровень благополучного 2013-го.

Примерно на те же 30% сжалось и предложение. Всего в прошлом году, по нашим расчетам, на рынок выведено порядка 3,5 млн кв.м. Наблюдается затоваривание, предложение превышает спрос примерно на 15%. Это обострит конкуренцию и будет сдерживать цены. Окончание программы господдержки приведет к значительному снижению объема выданных кредитов и уменьшению продаж. Может повториться ситуация, наблюдавшаяся в первом квартале 2015-го.

Елена Пальчевская, коммерческий директор ИСГ «МАВИС»:

– 2015 год наша компания закончила успешно. Планы продаж выполнены, строительные работы идут с опережением. Мы отмечали падение активности, но одновременно формировался отложенный спрос, и затем всегда происходил скачок продаж. Думаю, в 2016-м внешние события также будут регулярно провоцировать «приливы и отливы» интереса к квартирам.

Уровень жизни населения снижается, и в этом году подавляющее большинство застройщиков ощутит уменьшение спроса. Однако компании действуют осторожно, на рынок выйдет примерно на 30% меньше новых площадей. У нас число клиентов, привлекающих кредит с господдержкой, достигает 60–70%. Поэтому мы горячо надеемся, что будут приняты меры, обеспечивающие максимальную помощь застройщикам.

На момент ввода в эксплуатацию наших объектов доля непроданного жилья обычно составляет 10–15%. Мы считаем это хорошим результатом. Но это не характерная картина для рынка в целом. Есть проекты, где остается более половины квартир.

Елена Беседина, генеральный директор компании «О2 Недвижимость»:

– В начале 2015 года мы наблюдали серьезное падение продаж по сравнению с аномальным декабрем 2014-го и с относительно стабильным 2013 годом. Только после старта «Ипотеки с господдержкой» продажи вернулись на докризисный уровень: доля сделок с привлечением кредита составила до 60% в общем объеме.

Еще одним ключевым фактором стали валютные колебания, приведшие к увеличению спроса. Немаловажным стало ужесточение требований Центробанка к страховым компаниям. В итоге ставки увеличились с 0,45% до 1,5%, и их рост продолжится.

В этом году, по моим ожиданиям, стагнация на рынке сохранится. Одна из основных причин — ухудшение благосостояния потенциальных покупателей. Большого числа новых проектов мы не увидим: мало кто рискнет начинать стройку в сложившихся условиях.

Говорить о превышении предложения над спросом можно лишь в зонах, где идет глобальное строительство. К примеру, в Девяткино возводят около 3 млн кв.м жилья. С одной стороны, не каждый готов переехать в новый район. С другой — такие территории обладают потенциалом развития. Однако мы находимся в кризисе, и, если ситуация в стране не начнет улучшаться, «навес» нереализованного жилья будет только увеличиваться.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы компаний «Эталон»:

– В 2015 году мы выполнили свою строительную программу, завершив более 500 000 кв.м жилья. 2016-й будет непростым, но интересным. Мы планируем ввести в эксплуатацию около 422 000 кв.м, запустить три проекта (один в Петербурге и два в Москве), а общий объем площадей на стадии строительства будет увеличен на 35% — почти до 1 млн кв.м.

В прошлом году мы заключили 7841 контракт с покупателями (всего на 12% меньше, чем в рекордном для нас 2014-м). На конец 2015 года остаток готового жилья в нашей компании составил 321 000 «квадратов». Несмотря на ожидаемое снижение продаж, темпы строительства большинства корпусов мы сохранили на высоком уровне, что и привело к росту запасов готового жилья. Отмечу, что этот запас очень ликвиден: примерно половина продаж в этом году будет обеспечена готовой недвижимостью.

В нашей компании доля ипотечных сделок составляет около 15%, а сделок по программе госсубсидирования еще меньше. Но, конечно, хотелось бы, чтобы государство все-таки поддержало рынок недвижимости. В каждом регионе необходим свой подход к этой проблеме. К примеру, в столице, Московской области, Петербурге и Ленобласти, чтобы снизить цены и увеличить покупательскую способность, желательно освободить девелоперов от необходимости строить за свой счет социальные объекты и дорожную инфраструктуру.

Сегодня сложно делать какие-либо прогнозы. Но мы рассчитываем, что продажи вырастут на 20% (в рублевом выражении) по сравнению с 2015 годом.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:

– От 2016-го мы ждем, что все перемелется, будут сделки, и показатели окажутся не хуже, чем в минувшем году.

Доля непроданного жилья в сданных домах действительно увеличилась за последние годы: рынок предлагал избыточные площади. Предложение начало сокращаться только во второй половине 2015-го. По итогам года вывод в продажу новых объектов в Петербурге сократился почти на 40% по отношению к 2014-му. В этом году рынку не удастся достигнуть равновесия, но к 2018-му положение стабилизируется.

Ипотека с господдержкой была важнейшим драйвером спроса. Если программу не продлят, рынок существенно сократится, ставки по ипотечным кредитам при нестабильной национальной валюте могут оказаться заградительно высокими.

За последние полтора года условия ведения девелоперского бизнеса сильно осложнились. Это возмущает участников рынка и является основным риском его дестабилизации. Трудности возникают из-за проблем с проектным финансированием, высокой стоимости кредитов и постоянно меняющихся правил игры. Ситуация начала года (события на американской и китайской биржах) дает основания говорить о геополитическом экономическом кризисе. Девелоперы вынуждены «семь раз отмерить», прежде чем отрезать. Тем не менее проекты начинаются во всех секторах рынка, спрос не падает до нуля ни в одном сегменте.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– По итогам 2015-го объем продаж в нашей компании составил 102 000 кв.м. Выручка снизилась на 8% по отношению к 2014 году. Коттеджей за прошлый год продано на 865 млн рублей (–8% к 2014-му). Что касается доли нереализованного жилья в готовых объектах, то все зависит от стратегии продаж. Например, мы, как правило, начинаем их на высокой стадии готовности либо после ввода комплекса в эксплуатацию.

Что касается программы госсубсидирования, я уверен: государство либо уменьшит ключевую ставку ЦБ, что приведет к снижению ипотечных ставок до уровня субсидированных, либо предложит альтернативные меры поддержки ипотеки.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– 2015 год не принес неприятных сюрпризов. В среднем продажи снизились на 30–33%. Застройщики сделали ставку на новые проекты эконом-класса. В 2016-м мы также не ожидаем резких изменений, а наметившиеся тенденции продолжатся. Станут заметными снижение объемов нового жилья и сокращение ликвидного предложения. Но рынок все равно останется за покупателем, объекты будут дифференцироваться по цене, продолжится рост цен на наиболее удачные — в среднем на 7–10% за год. Там, где есть проблемы со сбытом, можно будет увидеть даже некоторый ценовой откат. Объемы продаж вряд ли вырастут за текущий год. В введенных жилых домах остались нераспроданными в среднем около 15% квартир. В более благоприятные годы эта доля составляла примерно 10%.

В 2015-м застройщики вывели на рынок порядка 4,6 млн кв.м. В основном в сегменте эконом-класса. Объем строящегося жилья в Петербурге и Ленобласти еще в прошлом году превысил показатель в 10 млн кв.м. А доля нереализованного жилья — не более 5,5 млн кв.м. Но нужно понимать, что предложение неоднородно по качеству. Часть новостроек расположена в зонах с минимальной конкуренцией — здесь можно говорить даже о дефиците.

В прошлом году доля сделок с использованием кредитов составила 40–45%, а в декабре она поднялась до рекордных 65–70%. Отмена государственной программы, безусловно, поднимет ставку как минимум до 13,5% годовых. Это много. Число сделок гарантированно будет снижаться, что добавит трудностей строительной отрасли.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Быстрый рост цен на жилье в предыдущие годы и инвестиционный спрос привели к перекосам при проектировании: увеличились доли «единичек» и студий, заметно сократились площади квартир. В наступившем году возможно снижение интереса к инвестиционным сделкам, однако потребность в улучшении жилищных условий не сокращается даже в кризис.

Окончание программы государственного субсидирования может спровоцировать сильное падение спроса, учитывая, что в эконом-сегменте от 70 до 90% продаж осуществляется с привлечением ипотеки. Полагаем, лучше будет чувствовать себя комфорт-, бизнес-класс и «элита», так как доля ипотечных покупок в этих сегментах составляет 30–50%.

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

– Рынок пережил 2015 год достойно: жилищное строительство продолжается благодаря накопленному застройщиками запасу прочности. С учетом перехода большинства компаний к масштабным проектам работы еще достаточно. Однако девелоперы становятся еще осторожнее при запуске новых строек из-за уже случившегося и предстоящего снижения платежеспособного спроса.

Превышение предложения над спросом есть. Субъективно мы оцениваем его в 15–20% и полагаем, что в первой половине 2016-го разрыв будет нарастать. Это грозит временным затовариванием, а в худшем случае — приостановкой некоторых рискованных строек. Но и значительного числа новых объектов не появится, и спрос с предложением со временем уравновесятся.

Последствия полного прекращения программы господдержки будут печальны: спрос может упасть процентов на 30, а это очень много. В то же время ипотека — не панацея. Важны и нужны дополнительные меры: индексация материнского капитала, в идеальном варианте — распространение этой программы и на первого ребенка. Или продолжение программ строительства жилья для военнослужащих, молодых ученых и т. п.

В 2016 году нам придется какое-то время жить в условиях неблагоприятной конъюнктуры и осторожности покупателя. Мы думаем, что самое неприятное уже произошло. Однако не может не беспокоить постоянное желание менять правила игры в жилищном строительстве.