НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:57

Красный революционный креатив

5 декабря 2017 в 15:00
3 970

Красный революционный креатив

Сегодня в отеле «Эмеральд» прошла X Ежегодная конференция «НП» под названием «Нет у революции конца». Участники дискуссии обсуждали, как пережить революционные изменения на рынке жилья, инициированные на этот раз «сверху».

Девелоперы, застройщики, консультанты обсуждали, что будет с рынком, если строителей заставят продавать только готовое жилье, как пережить переходный период, и главное – что будет снижаться быстрее: ипотечная ставка или доходы граждан?

Оказалось, что благополучный для рынка 2017-й помог компаниям собраться с силами, а урожайная на сделки осень – собраться с мыслями. Паника, порожденная изменениями в 214-ФЗ, улеглась. Стало ясно, что пора налаживать новые отношения с банками. А они приобретают решающий голос.

По мнению Александра Ольховского, вице-президента Банка ВТБ, проектное финансирование не скоро станет полноценной заменой деньгам, которые привлекались через долевое строительство.

«Я бы не видел в этом ничего плохого, если бы не знал, как банки работают изнутри, – уточнил эксперт. – Возможно, через некот

когда процедуры будут налажены как часы и появится опыт, решения по проектному финансированию будут приниматься быстрее. Но оно никогда не станет таким же массовым продуктом, как ипотека, потому что стандартизация здесь невозможна, проекты требуют индивидуального подхода. Банки не очень хотят кредитовать недвижимость, еще меньше они хотят становиться инвесторами».

«Как строил

м строить, – отозвался на это Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». – Дольщики были, есть и будут. Возможно, они станут называться по-другому, будут вносить средства через депозиты или аккредитивы. Изменятся отношения между застройщиками и подрядчиками. За этим последует изменение стоимости и рыночной цены квадратного метра. Но не радикальное. При правильном подходе к работе с банками можно достичь реально низких ставок кредитования. Другое дело, что банки финансируют до 60% от стоимости проекта. Еще 40% надо где-то взять».

Застройщики выражают интерес к эскроу-счетам, которые несколько лет назад не вызывали у них ничего, кроме раздражения. Руководитель отдела продаж СК «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что закон 218-ФЗ вряд ли будет работать в нынешней редакции.

«Здравый смысл у законодателей еще не возобладал, но он на пути к победе, – считает г-жа Денисова. – Потому что фондирования в объеме 3,5 трлн, необходимого для полного замещения на рынке средств дольщиков, нет ни у ЦБ, ни в банковской системе».

Зато революционная инициатива президента с субсидированием ипотечной ставки до 6% годовых для семей с двумя и более детьми встретила одобрение. Государство осознанно ведет к тому, чтобы снижение ставок опережало снижение доходов. Некоторые эксперты думают, что жилищное кредитование под 6% годовых – компромисс между позициями Центробанка, который не торопится менять ключевую ставку, и Столыпинского клуба, который считает, что высокая ставка тормозит развитие многих сегментов экономики.

Генеральный директор ГК «Доверие», ИО председателя Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов призвал к диалогу с государством, который, на его взгляд, сейчас продуктивен как никогда. А Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», сообщил, что возможность работать у застройщиков есть, если вовремя подумать, отвечает ли структура компании требованиям законодательства и потребностям бизнеса.

С точки зрения текущего баланса спроса и предложения рынок в 2018 году потрясений не обещает. Новое предложение – а в продажу (по прогнозу «Петербургской Недвижимости») будет выведено около 4,5 млн кв.м – будет соответствовать спросу. В ближайших пригородах по-прежнему будут продаваться примерно 300 000 кв.м жилья в квартал. Выданных в городе и области разрешений на строительство хватит, чтобы рынок не ощутил дефицита жилья в ближайшие два года.

Главным фактором, влияющим на рост цен, может стать пока не 218-ФЗ, а размер отчислений застройщиков в Фонд социальных обязательств, который может достичь 11 000 рублей с каждого построенного в Петербурге квадратного метра. Этот же момент может усилить смычку города с деревней, сместив платежеспособный спрос в сторону проектов, расположенных на территории области. Они окажутся еще конкурентоспособнее по цене, хотя и не по качеству инфраструктуры.

Цены могут приподняться и в сегменте дорогого жилья. Спрос на буржуазные радости вроде зимних садов, видов на воду и красивых фасадов не поддается суровым революционным испытаниям. А вот предложение может и сократиться.

«Предстоящие изменения однозначно сократят предложение жилья премиум-класса при том же спросе, который еще подогревается дешевеющей ипотекой, – считает Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank в Петербурге. – И это начнет толкать цены вверх. Кроме того, свободных участков в хороших локациях становится меньше и меньше. Девелоперы, которые два года назад соглашались брать землю только с согласованным ППТ, сегодня готовы вписываться в более сложные с точки зрения бизнеса ситуации».

###gallery###

Хрупкого баланса достиг, наконец, и рынок коммерческой недвижимости. По словам Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Петербурге, в арендном бизнесе ситуация благополучная, операционные показатели объектов улучшаются. Инвестиции уже показывают прирост 27% к прошлому году. А вот девелопмент требует реального подъема экономики. Новых ярких объектов, кроме «Лахта-центра», Петербург в следующем году не увидит. Ввод торговых и офисных площадей будет рекордно низким для последних лет. Спекулятивный рынок стремится к нулю.

Собравшиеся поддержали инициативу «НП» навести, наконец, революционный порядок в Росстате, который утверждает, что себестоимость строительства в Петербурге по непонятным причинам выше, чем в Москве.

А вот предложение сделать Ксению Собчак министром строительства (в случае неудачи на президентских выборах) поддержки у большинства не нашло. Хотя нашлись люди, которые утверждают, что рынок выдержал многое, справится и с этим.

В течение всей дискуссии участники получали телеграммы от товарищей Ульянова-Ленина, Сталина, Дзержинского, Коллонтай, Дыбенко, Рыкова, Вышинского, Маяковского и г-на Керенского с призывами и предупреждениями. По реакции публики стало понятно: революционные потрясения – это нормальный способ развития в нашей стране. Все – и покупатели, и продавцы, и арендаторы, и посредники и даже государство – носят их в себе. Для спокойной эволюции мы слишком креативны.

Подробный отчет с X Ежегодной конференции «НП» читайте в ближайших номерах газеты.