Цепь неудач по нарастающей

Оба проекта вела группа «Константа», принадлежащая девелоперу, депутату местного совета Константину Крюкову. Компании, входящие в группу, примерно до 2013–2014 года имели приличную репутацию, коттеджные проекты получали премии и призы, а депутатский статус руководителя добавлял покупателям уверенности.

Традиционная проблема

Проект МЖК «Традиция» стартовал в 2011 году. Его собирались реализовать в рамках госпрограммы «Свой дом», предполагавшей, что часть средств на объекты инфраструктуры выделит федеральный бюджет. ИСК «Константа» планировала освоить 100 га рядом с поселком Щеглово.
Стройка началась в 2013-м. Здесь запланировали коттеджи из газобетона площадью от 90 до 163 кв.м и таунхауcы по 72 и 80 «квадратов» с придомовыми наделами. Под первые две очереди (около 600 домовладений) отвели около 36 га и обещали завершить их к концу 2013-го. К поселку обещали подвести электричество, газ, водопровод и канализацию. 
В компании говорили, что помощь государства сделает жилье в этом проекте действительно доступным. Минимальная цена секции на стартовой стадии составляла 2,6 млн рублей (72 кв.м и участок в 2,1 сотки), стоимость коттеджей варьировалась от 3,4 млн до 6 млн рублей (94 «квадрата» на 7 сотках и 163 кв.м на 8,4 сотках соответственно).
В итоге в проект «Традиция» вошли 252 домовладения: 200 секций в таун-хаузах (по 72–80 кв.м) и 52 коттеджа (по 90–133 кв.м), плюс участки без подряда.

Первая очередь проекта, по оценкам участников, готова на 80–90%. По крайней мере, здесь выполнены общестроительные работы. Коммуникации подведены к поселку, внутрипоселковые сети готовы на 40%. Стройка заморожена с 2015 года. Сколько лотов реализовано – неизвестно; продажи шли по предварительным договорам; закрытая группа в «ВК» насчитывает более 200 участников. Покупатели подали иски в суд, требуя вернуть деньги и неустойки за несоблюдение сроков. Застройщик — ИСК «Константа» — находится в процессе банкрот­ства. 12 декабря состоится отчет конкурсного управляющего… 

До начала банкротства представители застройщика предлагали клиентам вступить в организованный «Константой» кооператив, куда собирались передать непроданные лоты и часть земли. Сейчас в этом уже нет смысла. 
Государство мало чем может здесь помочь: разрешение на строительство выдавала Щегловская администрация, под требования 214-ФЗ объект не подпадает.

Азбучные истины

И как раз на фоне скандала с «Традицией» фирма «Константа Девелопмент» в ноябре 2014 года получила разрешение на строительство малоэтажного комплекса «Азбука», на этой же территории. На участке 2,4 га начали возводить пять трехэтажных корпусов на 307 квартир площадью около 14 000 кв.м. Продажи шли по договорам долевого участия, в рамках 214-ФЗ. Жилье предлагали по 45 000–50 000 рублей за «квадрат». То есть студия в 26 кв.м обходилась покупателю в 1,2 млн рублей. 
Однако накопленный репутационный негатив и параллельно развивающиеся проблемы с «Традицией» не позволили развернуть продажи в достаточном для строительства объеме.
Из 307 квартир реализовали 111, сумма обязательств по договорам долевого участия – 197 млн рублей. 
Застройщик обещал сдать объект в конце 2015-го, но сроки дважды переносили, а в начале 2016 года и эта стройка замерла на уровне первого этажа, затем краны демонтировали.
Осенью 2016-го дольщики «Традиции» и «Азбуки» вышли на митинг у Финляндского вокзала. Они писали жалобы главе региона Александру Дрозденко, в прокуратуру, МВД, обращались через депутатов от КПРФ к премьер-министру Дмитрию Медведеву. 
В мае в арбитраж поступило заявление о признании «Константы Девелопмент» банкротом. 
А недавно суд ввел в отношении компании процедуру наблюдения. Дольщики «Азбуки» включены в областной реестр пострадавших.

В поисках выхода

Насколько нам известно, Константин Крюков действительно ведет переговоры с инвестором о завершении строительства. Но привлечь его к участию в проекте возможно лишь с одобрения областных чиновников. Кто именно готов помочь «Константе» — пока неизвестно. 
По данным NSP, для достройки МЖК «Традиция» необходимо около 200 млн рублей. Запланированные, но непроданные объекты могут принести 220–250 млн рублей.
Проект «Азбука» экономически тоже не безнадежен: если продать оставшееся жилье – вполне можно достроить. Но каждый прошедший месяц ухудшает шансы.
Кроме того, на балансе ИСК «Константа» есть участок площадью около 47 га. Причем, по данным NSP, он включен в перечень активов, которые могут быть реализованы в ходе банкротства. Летом 2015 года «Константа Девелопмент» пыталась продать этот надел на торгах. На 47 га рядом с поселком Щеглово в общей сложности можно построить еще почти 230 000 кв.м жилья. Надел предлагали с уже готовым проектом планировки, техусловиями для присоединения инженерных сетей, проектом сетей внутри жилого района и градпланом. Стартовая цена составила 765,54 млн рублей, или около 3300 руб. за 1 кв.м возводимых улучшений. Однако лотом никто не заинтересовался. В 2016-м пытались продать повторно – и снова неудача.

Для достройки

МЖК «Традиция» необходимо около 200 млн рублей.
Запланированные, но непроданные объекты могут принести 220-250 млн рублей.

Проект «Азбука»

экономически не безнадежен: если продать оставшееся жилье – вполне можно достроить. Но каждый прошедший месяц ухудшает шансы.

РАЗБОР ПОЛЕТОВ

Константин Крюков, основной учредитель группы компаний «Константа»:

Сначала проблемы возникли в МЖК «Традиция». Это было связано и с подключением сетей, и с медленными темпами продаж. Банки не хотели выдавать ипотеку для покупки малоэтажного жилья в пригороде… Затем дольщики начали бурно протестовать, выходить на митинги. Естественно, продажи встали. Альтернативных источников финансирования стройки у нас не было: БалтИнвест­Банк, в котором мы кредитовались, после событий 2014-го поднял ставку до 25%, а потом и сам попал под санацию.
Проблемы в ЖК «Азбука» возникли как раз из-за «Традиции». Фактически в какой-то момент нам просто запретили продавать жилье в «Азбуке». И затем уже дольщики предъявили иски о банкротстве.
В «Традиции» вопросы по подключению сетей и по достройке второй очереди надо решать с конкурсным управляющим. 
В «Азбуке» остались непроданными две трети квартир, проект и сегодня может стать экономически выгодным. У нас есть инвестор, который готов подключиться, – опять же при условии согласия на это арбитражного управляющего, назначенного судом в рамках процедуры наблюдения в «Константа Девелопмент».

Дмитрий Лобановский, зампред комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти:

Последнюю отчетность застройщика в рамках 214-ФЗ по комплексу «Азбука» мы получили в IV квартале 2016 года. Компания не смогла привлечь нужный объем средств для строительства дома. Отсутствие финансирования — основная причина, других проблем, на которые можно было бы списать неудачу, например с монополистами, не было. (Добавим: решение строить сразу пять корпусов – грубая ошибка менеджмента. — NSP.) На площадке выполнены фундаменты и частично конструкции первых этажей трех корпусов, дальше работы не продвинулись. Нецелевого использования средств дольщиков не выявлено…
Срок действия разрешения на строительство истек в конце 2016 года. Компания обращалась за его продлением уже в комитет, поскольку эти полномочия перешли на уровень региона. Дважды получала отказ из-за несоответствия разделов проектной документации требованиям закона.
Мы рассчитываем, что судья привлечет нас к участию в деле и применит в отношении застройщика седьмой параграф закона о банкротстве. Это позволит властям контролировать ход банкротства. Будет создан полный реестр требований о передаче квартир дольщикам. В процессе банкротства объект может быть передан для достройки другой компании или кооперативу, созданному дольщиками. Мы сможем помочь ЖСК в поисках инвестора. В  качестве механизма компенсации его расходов, помимо реализации свободных площадей возможно или предоставление свободного участка.

Мнение NSP
Причины, которые привели к таким драматическим результатам, вполне очевидны. Невнятный правовой статус таунхаусов, ограниченный спрос на этот формат, не самая выигрышная локация, отсутствие у застройщика «финансовой подушки» и возможностей для маневра… Плюс ошибки менеджмента.
Все это могло еще сойти с рук на бурно растущем рынке.
Но не падающем. Так что проблемы «Константы» и ее клиентов скорее закономерны. Покупать что-либо в этих ЖК сегодня, до наступления ясности в банкротных процедурах – огромный риск. А вот позднее – почему бы и нет. Правда, скорее всего, понадобится ребрендинг. Потому проекты, связанные с «Константой» и лично с г-ном Крюковым, еще долго будут восприниматься как проблемные, а его активы – как токсичные. То есть купить-то купят – но с очень серьезной скидкой. То же относится и к непроданным квартирам в ЖК «Азбука».
По предварительным расчетам, стоимость активов группы «Константа» превышает размеры обязательств перед дольщиками и банком.
Так что банкротство – не трагедия, а всего лишь необходимая процедура.