НАШ ЦИТАТНИК: «Надо, наконец, понять, что весь исторический центр с дореволюционными домами с деревянными перекрытиями – это бомба замедленного действия...» Виталий Никифоровский

16 апреля, 15:17

Квартира с видом на грядку

Квартира с видом на грядку

Сегмент малоэтажных многоквартирных комплексов развивается, опережая традиционные форматы жилья. В Петербурге и пригородных районах Ленобласти застройщики предлагают примерно 10 000 квартир в малоэтажке — около 500 000 «квадратов». (В Подмосковье — более 50 000 квартир.) В этом сегменте есть очевидные преимущества: короткий строительный цикл, невысокая себестоимость (если земля недорогая), относительно низкие риски. Есть, конечно, и недостатки. О плюсах и минусах малоэтажки рассуждают ньюсмейкеры «НП».

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь»:

– Малоэтажная застройка в Петербурге и Ленинградской области только набирает обороты. В 1999‑м площадь строящихся малоэтажных домов составляла всего 95 000 кв.м, и вплоть до 2013‑го динамика этого сегмента не внушала оптимизма. Сегодня можно утверждать, что такой формат недвижимости прочно займет свою нишу. В ближайшие годы ожидается увеличение его объема почти вдвое. В Выборгском и Приморском районах зоны малоэтажной застройки сложились еще в 1990‑е. Здесь реализуются небольшие комплексы не ниже комфорт-класса. В этом году на рынок вышли несколько проектов многоквартирных комплексов не выше пяти этажей общей площадью более 200 000 кв.м, обеспеченных полной социальной и коммерческой инфраструктурой. Власти Ленобласти выделяют целые районы перспективной малоэтажной застройки, этот формат стал популярнее среди потенциальных покупателей.

Однако развитие малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК) накладывает определенные ограничения на застройщика. Возводя жилье в районах, лишенных какой-либо инфраструктуры, девелоперы понимают, что им придется не только строить квадратные метры, благоустраивать придомовые территории и организовывать машиноместа, необходимо также решать вопросы с обеспечением новоселов торговыми площадями, предприятиями сервиса, детскими садами, школами. С укрупнением проектов укрупняются проблемы.

Не на последнем месте стоит вопрос инженерной подготовки застраиваемых территорий. Для малоэтажных проектов этот вопрос особенно актуален: такой тип застройки подразумевает освоение значительных площадей.

Строительство ММК эконом-класса без полноценной инфраструктуры и с использованием недорогих материалов и технологий экономически обосновано только тогда, когда в поселке планируется не менее ста домов. Если построек меньше, застройщик будет работать себе в убыток: слишком дорого сегодня стоят прокладка коммуникаций и коммунальное обслуживание подобных объектов.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– По нашим данным, в четвертом квартале 2014‑го спрос на малоэтажные комплексы (в Петербурге и пригородной зоне, без учета Гатчинского района) составлял 4,5% от общего объема заявок на покупку квартир. Во Всеволожском и Ломоносовском — 8,6%. На городских территориях появление малоэтажной застройки связано, скорее, с ограничениями по высоте. Например, в зоне влияния аэропорта Пулково невозможно строить высотные дома, поэтому на границе Московского и Пушкинского районов будут развиваться малоэтажные проекты.

В пригородной зоне Ленобласти территориальным резервом для малоэтажного строительства обладают Сертолово, Агалатово, Скотное, Юкки, Щеглово, Всеволожск и др. Несколько проектов заявлено в Ломоносовском и Гатчинском районах.

Причины, побуждающие девелоперов возводить на этих землях именно малоэтажное жилье, связаны как с ограничением по высотности, так и с желанием компаний выделить свои проекты среди других, организовав более комфортное проживание за счет низкой плотности. Большинство малоэтажных проектов расположено дальше от КАД, чем, например, многоэтажные комплексы городского типа в районе Кудрово и Мурино. Поэтому завлечь еще дальше от города покупателя, нацеленного на постоянное жилье, но работающего в Петербурге, — задача зачастую непростая.

Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости:

– На загородном рынке квартиры предлагают в 27 коттеджных поселках (проектах, в которых присутствуют участки, коттеджи или таун-хаузы). Общий объем этого предложения составляет 10 922 квартиры. За 2014 год было реализовано около 1000 квартир. На начало 2015‑го в свободной продаже находится примерно 5900 объектов. Обычно в таких проектах предлагают варианты от 60 до 120 кв.м по 4–9 млн рублей.

Самый компактный — квартиры по 23 кв.м («Альпийская деревня»), самый просторный — 380 кв.м («Усадьба у озера»).

Думаю, этот формат повторит историю с таун-хаузами. Он будет активно расти, пока не наступит насыщение. Уже в ближайшее время спрос замедлится и пойдет на убыль, а предложение все еще будет увеличиваться (есть, например, обширные планы продвижения этого сегмента в Ломоносовском районе). Соответственно, появятся недостроенные и замороженные объекты. Новые ЖК увеличат нагрузку на дороги, транспортная привлекательность будет заметно снижаться. Возникнет «обратная тяга» из пригородов в Петербург.

Малоэтажка была более устойчивой к кризисным явлениям в начале развития этого рынка, когда она предназначалась для состоятельных людей. Сегодня уже не так. Все кризисные явления здесь проявляются в полном объеме.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Спрос на квартиры в малоэтажных объектах всегда был хорошим, и в перспективе он будет только расти: жить в таких домах комфортнее. Но при этом стоит учитывать, что комфорт проживания зависит не только от высотности. Ключевой показатель — плотность застройки. Также важна квартирография: чем больше однокомнатных квартир и студий — тем выше плотность населения и тем больше автомобилей.

Помимо высотности, квартирографии и общего количества квартир на качество жизни напрямую влияют обеспеченность парковочными местами, наличие благоустроенных зон отдыха, объектов инфраструктуры, удобных внутриквартальных проездов. Рациональный покупатель, выбирая недвижимость, учитывает совокупность этих факторов.

На наш взгляд, современный малоэтажный жилой комплекс — выбор, в первую очередь, семейных покупателей, для которых важны комфорт и безопасность.

Важно, что реализация малоэтажного объекта в меньшей степени зависит от активности продаж: многие застройщики могут построить его на собственные средства, не привлекая деньги дольщиков и кредиты.

Ирина Орлянкина, начальник отдела продаж ООО «КВС. Агентство недвижимости»:

– Экономика малоэтажного жилья для девелоперов менее выгодна по сравнению с многоэтажным: стоимость земли и инженерных сетей раскладывается на меньшее количество продаваемых квадратных метров. Поэтому застройщики, как правило, реализуют малоэтажное жилье дороже. Зато сроки его строительства короче на 6–10 месяцев, а значит, можно быстрее въехать в новую квартиру и оформить собственность. И с точки зрения качества жизни малоэтажка более привлекательна, так как позволяет вести достаточно приватный образ жизни в окружении немногочисленных соседей.

Артем Корзеев, специалист по связям с общественностью ГК «СДС»:

– Мы оцениваем этот сегмент как крайне перспективный. Рынок перенасыщен предложением квартир в многоэтажных комплексах, где, как правило, нет ни парковки, ни зелени, ни покоя. Люди устают от этого и начинают искать жилье за пределами города и не в высотках. Эта тенденция, я уверен, сохранится еще минимум пять лет.

С учетом кризисных явлений, в частности снижения уровня реальных доходов населения, можно предполагать, что спрос будет все больше ориентироваться на цену. Рынок загородного жилья традиционно предлагает более дешевые варианты. Это поможет привлекать клиентов в ближайшие два-три года.

На мой взгляд, в течение года-двух стоит ожидать серьезного увеличения числа застройщиков, занимающихся малоэтажкой.

Главное, на что следует смотреть при покупке квартиры в ММК, — статус земли и подключение к сетям. Это две наиболее часто встречающиеся проблемы. Дополнительной проверки требует также застройщик. Дело в том, что дома до трех этажей не проходят государственную строительную экспертизу. Проект проверяет архитектурная служба муниципального образования.

Вообще следует отметить, что для клиента малоэтажный комплекс — настоящая находка: быстрое возведение, невысокая стоимость квадратного метра, расположение в экологически чистых районах, инфраструктура внутри комплексов, инвестиционная привлекательность.

Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ»:

– Безусловно, застройщики будут работать в области. И надо отдать должное правительству региона: здесь инвестора встречают уважительно.

Если говорить о перспективных районах, то, безусловно, имеют немало преимуществ и еще плохо освоены Гатчинский и Ломоносовский. В ближайшем будущем интересы застройщиков будут направлены именно туда, если удастся решить вопросы инженерной инфраструктуры. Популярен и Всеволожский район, но сегодня, на мой взгляд, он уже перегружен жильем и тяготеет к тому, чтобы войти в границы Петербурга. Многие считают перспективным Тосненский, но его развитие начнется, когда будут освоены более близкие к городу территории.

Мы возводим в области два малоэтажных жилых комплекса: в Гатчинском районе — ЖК «Графская слобода», состоящий из трех пятиэтажных домов на 216 квартир, и в Ломоносовском районе, в поселке Аннино — ЖК «Апрель», три 3–4-этажных дома на 117 квартир.

Именно в малоэтажном сегменте можно обеспечить комфорт для жителей по приемлемой цене.

В городе любой проект ниже 10 этажей нерентабелен. Себестоимость строительства тоже ведь не маленькая, а с учетом стоимости земли — просто зашкаливает.

Николай Былинин, руководитель проекта ЖК «Азбука»:

– По нашим расчетам, малоэтажный сегмент более устойчив к кризисным явлениям, чем многоэтажные проекты. Спрос смещается в нижний ценовой сегмент. Но покупатель за относительно небольшие деньги хочет получить как можно больше: чтобы и на природе, и недалеко от города, и чтобы медицинские и социальные объекты были в пределах досягаемости. Спрос на квартиры в «Азбуке» несколько снизился, но продажи идут. Мы рассчитываем, что, когда первые этажи уже будут готовы, у покупателей появится больше уверенности, а ипотека на приемлемых условиях дополнительно стимулирует их активность.

Вера Сережина, директор стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

– Этот формат развивается в Петербурге последние несколько лет, у него хорошие перспективы. По нашим данным, до 30% петербуржцев хотят жить за городом, имея привычный городской комфорт в рамках квартиры/комплекса. Именно это и способно дать малоэтажное жилье. Преимущества: более низкая стоимость, чем, например, при покупке коттеджа, квартплата, как в городской квартире, отсутствие необходимости самим заниматься уборкой улиц, договорами с монополистами и др.

Основные риски — оформление прав на землю. Нужно смотреть, чтобы комплекс не был построен на участках ИЖС или на землях сельхозназначения. Также важны обеспеченность социальной инфраструктурой, коммуникациями и инженерией, что требует серьезного финансирования и под силу стабильным и крупным компаниям. Например, в микрорайоне Mistola Нills, дольщики которого вскоре получат ключи, в настоящий момент заканчиваются работы по инженерным сетям (газ, вода, канализация, свет, связь, Интернет, электричество и т. д.). Чтобы обеспечить чистую питьевую воду будущим жильцам, нам пришлось построить за свой счет водовод протяженностью 5 км от пос. Кузьмолово. Его прокладывали по 60 участкам разных собственников и в условиях разной геологии (лес, болота и т. д.). Для очистки сточных вод мы строим (опять же за свой счет) станцию КОС. В этом году в поселке заработают частный детский сад на 40 детей, магазин, кабинет семейного врача, будут организованы детские и спортивные площадки, два стадиона.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb:

– Основная проблема малоэтажки в Ленобласти — инженерные сети, точнее, их отсутствие. Наличие оплаченных техусловий в Петербурге обычно означает, что к моменту завершения объекта сети будут подведены, а в области это не означает ничего. И в этом плане риски дольщиков непредсказуемы. В коттеджном поселке покупатель может организовать себе локальные решения, в многоквартирном комплексе и девелопер, и дольщик становятся заложниками ситуации. Это одна из причин, по которой число малоэтажек в Ленобласти в разы меньше, чем в Подмосковье, и стремление увеличивать их в текущих условиях я не поддерживаю.

Алексей Герасимов, руководитель агентства коммерческой оптимизации жилых проектов CORDA:

– Этот сегмент рынка будет стагнировать. Главная угроза для застройщиков в ближайшее время — приближение цены готового объекта на вторичном рынке к себестоимости строительства на «первичке».

Основные риски связаны с неразвитой инфраструктурой; это серьезнейшим образом снижает спрос в данном сегменте рынка.

С одной стороны, малоэтажный формат зачастую менее затратный для застройщика, завершить стройку с финансовой точки зрения проще, вложения дольщика менее рискованны. С другой — отсутствие должной инфраструктуры в подавляющем большинстве проектов может существенным образом затормозить реализацию квартир. Из-за низкой стоимости вхождения в проект в этот сегмент устремляются компании, у которых нет ни необходимого девелоперского опыта, ни финансов.

Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент»:

– В последние несколько лет объекты ММК стали появляться на рынке чаще. Причем если раньше малоэтажные комплексы были представлены одним — тремя домами в рамках одного проекта, сейчас происходит укрупнение. В нынешних условиях этот формат дает застройщику возможность быстрой реализации и быстрого оборота средств.

Все больше людей отдают предпочтение ЖК, находящимся за пределами города. «Автомобилизация» населения растет: сейчас в Петербурге 1,7 млн авто, примерно одна машина на семью, это существенно расширяет географию поиска жилья.

Есть две основные группы клиентов. Одни ищут именно загородный комплекс, вторые ориентируются прежде всего на цены. Пока за городом они ниже, чем в Петербурге, хотя малоэтажные ЖК становятся все дороже.

Плюсы малоэтажки и для покупателей, и для девелоперов очевидны. Однако такой выбор может быть сопряжен с определенными трудностями.

Важно наличие развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, аптеки, досуговые центры), сравнительно невысокая цена, закрытая благоустроенная территория. Объекты, отвечающие этим критериям, будут пользоваться наибольшим спросом. Если «социалку» и все благоустройство обеспечивает девелопер — цены будут выше. Поэтому покупателям стоит обратить внимание на проекты, реализуемые рядом с уже сложившимися поселками.

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом»:

– Развитие пригородной зоны расширяет для покупателя возможности выбора. Особенно в период экономического спада. Жилье в малоэтажных комплексах — относительно новый формат, клиенты к нему пока еще не привыкли.

Например, с бюджетом в 3 млн рублей можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру в старом фонде или в городской новостройке, на старте продаж и довольно далеко от метро. Но чем дальше от центра, тем более приемлемую для проживания площадь можно купить.

С точки зрения соотношения цена — качество стоит рассмотреть более привлекательные варианты: загородные малоэтажные комплексы и поселки таун-хаузов. По цене они демократичнее, а полезная площадь за те же деньги гораздо больше. В диапазоне до 3 млн рублей застройщики предлагают довольно широкий ассортимент больших квартир в малоэтажке. В поселках от ГК «Айдадом» (в зоне для постоянного проживания) за ту же сумму можно купить 3–5‑комнатный таун-хауз до 95 кв.м, в 5–7 км от КАД.

Конечно, чтобы сделать правильный выбор, надо учесть и транспортную доступность, и наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры.

Сергей Муканаев, совладелец коттеджного поселка «Балаково»:

– У нашей компании FTF Holding был опыт строительства многоквартирных домов в городе, и мы досконально изучали возможности выхода с таким предложением в область. Разработали проект: жители первого этажа имели свой участок, жители второго — просторные террасы. Формат оказался весьма востребованным в 2006–2008 годах. Там поселились молодые семьи, и за эти годы в комплексе на десяток квартир родилось уже пять детей. Сегодня многие девелоперы задумываются о развитии ММК. Одни считают, что нужно предлагать более комфортное и более дорогое загородное жилье (просторное, с террасами, общей инфраструктурой и т. д.), другие — строить массовое и очень дешевое.

Однако перспективы обеих версий этого формата неясны. Спрос на более комфортные и просторные квартиры ограничен, и мы опять увидим непродуманные проекты, в которых нет сделок. И недостатки типового жилья за чертой Петербурга со временем будут только нарастать: большая загруженность трасс, отсутствие полноценной инфраструктуры, теснота, низкое качество областных образовательных и медицинских учреждений. По-видимому, спрос сместится к «золотой середине»: жизнь за КАД должна быть компенсирована удобными планировками, качественной инфраструктурой внутри комплекса. Если при этом жилье получится несколько дешевле, чем в городе, спроса на него будет.