Заказная логистика

По итогам первого полугодия, по данным Colliers International, средние запрашиваемые ставки в качественных петербургских складах составили 4200–4500 руб./кв.м в год без учета НДС и операционных расходов.

Если в начале 2015‑го спад в основном объяснялся переходным периодом между валютным и рублевым рынком, уточняют в Colliers International, текущая коррекция в большей степени вызвана высокой конкуренцией в этом секторе. Кстати, примерно на те же цифры вышли и столичные «кладовщики».

По данным CBRE, на протяжении первого полугодия среднерыночная арендная ставка особо не менялась, стабилизировавшись на уровне 4600 руб./кв. м. Напомним, московский складской рынок примерно в четыре с лишним раза больше петербургского (подсчеты Colliers International).

Что касается структуры спроса, с начала года во всех регионах доминировали компании, представляющие ритейл: в Москве на их долю пришлось 63% от всего объема сданных в аренду или купленных складских площадей, в Петербурге — 60%.

Сейчас рынок логистики развивается преимущественно за счет продуктового ритейла, подтверждают в компании JLL, и в краткосрочной перспективе эта ситуация сохранится. Предложение же в основном будет пополняться за счет объектов built-to-suit.

В Петербурге до конца года запланирован ввод еще не менее 150 000 «квадратов». Прежде всего, это склады, которые строят под заказчика исходя из договоренностей, достигнутых еще в прошлом году. Так, холдинг «Адамант» возведет распределительный центр для компании X5 Retail (27 000 кв.м) в составе терминала «Армада Парк». Собственную логистику развивает группа кибермаркетов «Юлмарт», проектирующая центры исполнения заказов на Пулковском шоссе, Софийской улице и Пискаревском проспекте. Ставки капитализации для высококлассных объектов, сдающихся в аренду, остались на уровне конца 2014‑го: от 12,5 до 13,5%.

Впервые доля транзакций со складами превысила 20% в общем объеме инвестиционных операций по России — благодаря тому, что группа «БИН» приобрела индустриальный парк «ПНК-Чехов I» (Подмосковье). Эта покупка самая крупная с лета прошлого года. Речь идет о 337 000 кв.м складской недвижимости. Бюджет сделки стороны не раскрывают, предположительно он составил не менее чем $285 млн.

Кризис серьезно трансформировал складской сегмент. Объем ввода невелик, поэтому в обозримом будущем возможен дефицит качественных площадей, хотя предсказать динамику спроса сейчас особенно сложно. «НП» расспросила экспертов из разных регионов о том, на какие проекты стоит сейчас сделать ставку девелоперам, чтобы через два-три года они предложили рынку востребованный продукт.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Александр Кунцевич,
старший консультант отдела исследований Cushman & Wakefield:

– Проекты built-to-suit после кризиса 2008 года составляли основу рынка приблизительно до 2013–2014 гг., когда девелоперы, увидев рост спроса, вновь стали строить спекулятивные объекты. Однако после очередного ухудшения экономической ситуации и девальвации рубля доля вакантных площадей увеличилась. Сейчас владельцы пытаются заполнить терминалы, а спекулятивное строительство остановилось. Завершаются проекты, начатые в 2014 году. И то только потому, что замораживать работы на такой высокой стадии готовности нецелесообразно.

Объем нового строительства не так уж мал. В Московском регионе предложение подрастет на 800 000–900 000 кв. м. В 2016‑м складских площадей построят меньше: 400 000–500 000 кв. м.

Юрий Тараненко,
директор департамента коммерческой недвижимости RRG:

– Сегмент складов сегодня переживает не лучшие времена. Так, в предыдущие два года в Московском регионе объемы ввода были чрезмерными. Новые складские проекты востребованы, но о прежнем уровне спроса речь, конечно, не идет. Компаниям, которые работают по всей стране, по-прежнему интересны столичные объекты, ориентированные на аэропорты и крупные магистрали.

С «географической» точки зрения перспективен юг Московской области: через него идет грузооборот между Москвой и южными регионами страны. Привлекательно и Минское направление, связывающее столицу с Европой. Что касается формата, наиболее востребованными остаются склады площадью 10 000–20 000 кв.м, тогда как девелоперам, конечно, интереснее делать проекты размером от 50 000 кв. м. Многие ритейлоры считают, и вполне справедливо, что построить свой склад дешевле, чем купить готовый.

Александр Паршуков,
директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент»:

– Ситуация значительно лучше, чем, например, в 2009 году, когда четверть складских помещений опустела, новые объекты заполнялись едва ли наполовину и собственники вынуждены были сдавать их производственным предприятиям. Сегодня такое было бы невозможно, промышленный сегмент просел сильнее, чем складской. Но развитие складского сегмента в любом случае зависит от того, какие отрасли производства будут развиваться в Петербурге. Это невозможно спрогнозировать без четких сигналов от региональных властей.

В отсутствие четкой промышленной политики девелопер может ориентироваться только на реально развивающиеся инфраструктурные проекты. Примером может служить порт Бронка. Это очень перспективная точка роста для складского сегмента на юго-западной границе города. Если администрация проявит активный интерес к развитию порта, к выводу в Бронку компаний, завязанных на Большой порт Петербурга, появятся и новые мощности, новые логистические проекты. Особенно при условии стабильности в экономике и доступности заемного финансирования.

Девелоперы сейчас ждут, как будет развиваться городская промышленность и продвигаться программы импортозамещения и локализации, в частности, автомобильных производств. Отсюда осторожность с новыми проектами. Однозначно перспективной пока выглядит только фармацевтика. Build-to-suit останется прекрасным инструментом, который минимизирует риски заказчика. И скорее всего, девелоперы предпочтут этот путь строительству спекулятивных площадей.

Алексей Пятков,
старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Складской рынок остается ориентированным на built-to-suit проекты. Так, за 2014 год на договоры built-to-suit пришлась половина из всех 340 000 кв.м, что были реализованы. В первой половине 2015‑го по такой схеме была сдана в аренду примерно треть площадей. До конца декабря будут закрыты еще несколько сделок, хотя их может оказаться меньше, чем в прошлом году. Сроки переговоров удлиняются. Найти баланс между экономически выгодной ставкой аренды для девелопера и пожеланиями арендатора по коммерческим условиям все сложнее.

Доминирующие позиции на рынке сохраняют дистрибуционные и торговые компании: их доля в объеме сделок последние три года колеблется на уровне 55–65%. Спрос на участки со стороны индустриальных инвесторов остается низким, однако компании активно ищут готовые объекты. Пока рынок не в состоянии удовлетворить этот спрос: качественных объектов в городе мало.

Интерес к строительству складов остается слабым. По нескольким проектам идет подготовительная «бумажная» работа. При наличии инженерно подготовленного участка и оформленной документации склад, как правило, строится меньше чем за год. Так что опытные девелоперы довольно гибко реагируют на рыночную ситуацию и выйдут на площадку только в тот момент, когда возникнет необходимость.

Максим Соболев,
директор по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» (ИП Greenstate):

– Складской рынок Петербурга сейчас относительно сбалансирован. Девелоперам стоит ориентироваться на небольшие проекты — по 20 000–40 000 кв. м. Главное, чтобы они имели хорошую локацию и были ориентированы на арендаторов. По мере стабилизации экономики можно будет запускать новые проекты, а пока надо готовиться к лучшему.

Алла Сидоренко,
руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– На питерском рынке складской недвижимости два активных тренда: строительство склада под конкретного заказчика (порядка 75% всего объема новых проектов) и уход от валютных арендных ставок. При переходе на рубли коррекция составляет 15–18% (со знаком «минус»). Сейчас целесообразно приобретать подешевевшие земельные активы для будущих качественных складов.

Андрей Амосов,
глава офиса JLL в Санкт-Петербурге:

– Рынок складской недвижимости за последний год претерпел кардинальные изменения: ставки стали номинироваться в рублях, а в долларовом эквиваленте они упали почти в 2,5 раза. С одной стороны, это дает отличный шанс компаниям, до сих пор не имевшим возможности попробовать качественный складской продукт, с другой — рушит всю финансовую модель девелоперов и делает строительство подобных объектов абсолютно нерентабельным.

Невозможно предугадать политическую и экономическую ситуацию через два-три года, а значит, нельзя дать правильный совет. Если отталкиваться от того, что мы видим сейчас, скорее всего, будет дефицит качественных проектов.

Однако если собственники начнут повышать ставки до докризисного уровня, некоторые арендаторы попросту уйдут. Оптимальный вариант — строить под потенциального клиента универсальное здание. Тогда собственник будет застрахован от простоя и сможет в случае форс-мажора найти другого претендента.

Виталий Хиль,
партнер и руководитель офиса «Логопарк.РУ»:

– Мы работаем в Екатеринбурге, и там к категории built-to-suit относится 80–90% площадей, которые планируются к вводу в этом году или в первом квартале 2016‑го. Это более 100 000 кв.м, предназначенных для сетевого ритейла. В некоторых проектах ритейлор сам является девелопером, нанимая по конкурсу генподрядчиков. В Екатеринбурге дефицит спекулятивных складов с хорошей локацией и с полным пакетом документов, и он сохранится в ближайшие годы.

Если у объекта все в порядке, свободных площадей в нем, как правило, нет. Средние ставки на качественные площади категории А и В уже второй год держатся на уровне 420–500 рублей за метр в месяц по схеме «все включено». Спрос есть, и новые сделки происходят. Месяц назад было сдано 10 000 кв.м в комплексе, который сдается в эксплуатацию только в конце года.

Явно не хватает объектов класса А и класса В. Очень быстро расходятся блоки по 2000–3000 метров с пандусами, антипылевыми полами и 8–10‑метровыми потолками. Фармацевты, например, их очень любят.

Михаил Тюнин,
руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

– Склады класса А будут востребованы всегда. На них и нужно делать ставку. Только в свою модель надо закладывать реальную рыночную ставку — 500 руб./кв.м месяц. Так будет еще года два. И никакой индексации.