НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 04:45

Загородный баланс

В первом полугодии граждане купили в пригородах Петербурга и в Ленобласти около 2500 загородных домов, участков и секций: спрос почти как в 2015-м. И ровно столько же новых объектов появилось на рынке.

Девелоперы стали сдержаннее в амбициях: за шесть месяцев на рынок выведено на 40% меньше коттеджных поселков, чем годом ранее.
К концу II квартала, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в продаже находятся 17 900 домовладений в 329 коттеджных поселках (и 30 дополнительных очередях). За полгода количество объектов снизилось на 2,6%, если сравнивать с концом 2015-го. Объем предложения таун-хаузов — 2300 секций в 37 проектах (и еще трех очередях) — с конца прошлого года уменьшился на 15%.

Построим сами!
Доля поселков с участками без подряда составила в объеме предложения 61%, еще в 33% поселков можно приобрести наделы как с подрядом, так и без. Лишь в 6% проектов предлагаются только готовые или строящиеся дома (участки с обязательным подрядом).
Больше всего коттеджных поселков сосредоточено во Всеволожском районе (33%), следом идут Ломоносовский (24%) и Выборгский районы ЛО (15,5%).
За полгода на рынок выведено 28 новых поселков (включая четыре очереди существующих), всего 2500 объектов. По количеству поселков это на 40% меньше, чем в первом полугодии 2015-го, по числу объектов — на 37,9%. Традиционно 70% новых проектов — это предложения участков без подряда.
В сегменте таун-хаузов за это время появился только один новый проект класса «комфорт» — «Новое Кюмлено» от компании «Алмакс Хоумс», где помимо секций продаются также индивидуальные коттеджи.
Спрос сохраняется на прежнем уровне. За исследуемый период реализовано 2500 объектов (коттеджи, таун-хаузы, участки), что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (-3,8%). Основной объем продаж, как всегда, приходится на участки. Их доля в структуре сделок выросла с 72 до 79%, доля коттеджей снизилась на один пункт (до 8%), таун-хаузов продано заметно меньше — снижение с 19 до 13% (если сравнивать с первым полугодием 2015-го).
Отметим трогательный баланс: 2500 объектов в организованной застройке реализовали — столько же и вывели на рынок.
Неудивительно, что средняя цена 1 кв.м коттеджей/участков с подрядом остается практически неизменной, за исключением сегментов «бизнес» (+4,2%) и «элита» (–3,2%).
Средняя стоимость таун-хаузов за полугодие выросла во всех сегментах, кроме ценовой категории «до 4 млн руб.», где с начала года она снизилась на 11%.
«Нужно учесть, что значительные изменения в высоком ценовом сегменте (коттеджей класса «элита» и таун-хаузов ценовой категории 18–27 млн руб.) не отражают динамику рынка, так как являются результатом довольно малой выборки», — поясняет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Элита тестирует загород
В дорогом сегменте общая картина не сильно отличается. По данным компании Knight Frank St Petersburg, в продаже находятся 59 поселков, или 1141 домовладение (из них к классу А относятся 18 поселков, где есть 270 нереализованных коттеджей). За полгода на рынок выведен только один новый объект уровня А — «Лахта Парк», построенный компанией «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» по соседству с элитным комплексом «Северный Версаль».
Кстати, медико-реабилитационный центр, который теперь называют КП «Лахта Парк», сдан в эксплуатацию осенью 2015 года. Тогда начальник отдела недвижимости компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Анна Прозорова заявила «НП», что проект еще на стадии строительства (в 2013-м) был продан инвесторам. «Мы остаемся застройщиком. Что будут делать с коттеджами, не знаю, возможно, их продадут», — комментировала она. Похоже, если проект и был все же продан, то не Газпрому (как говорили), а одной из «дочек» «Конкорд Менеджмент и Консалтинг». Поскольку недавно компания вывела комплекс в продажу. Теперь в «Лахта Парке» предлагают 490 апартаментов и 60 трехэтажных коттеджей площадью по 300–370 кв.м на участках от 7 до 23 соток.
Класс В пополнился четырьмя небольшими проектами, в сумме всего на 58 коттеджей.
С помощью спецпредложений и активно проводимых акций застройщикам за полгода удалось продать 67 коттеджей (из них 15 — в классе А). Это на 13% меньше, чем за аналогичный период 2015-го. Исследователи связывают такой результат со снижением объема ликвидного предложения, соответствующего запросам покупателей по параметрам «готовность — локация — цена — качество».
Более половины сделок в элитном сегменте приходится на домовладения стоимостью от 41 млн до 70 млн рублей. Цены практически не изменились (минус 1–2%), актуальная средняя цифра для сегмента А — 70,8 млн рублей, для класса В — 22,5 млн.
«Сегодняшний покупатель рассчитывает на существенный дисконт, достигающий 20%», — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.
Выросло число клиентов, предпочитающих полностью готовые дома с отделкой (в том числе и на вторичном рынке). Такие запросы составляют 37% заявок, поступивших в компанию Knight Frank в этом году. Половина запросов пришлась на коттеджи «под отделку». Застройщики идут навстречу: если раньше готовые варианты «под ключ» с меблировкой предлагались в КП Osko-Village и «Сестрорецкие дачи», теперь к ним добавились «Новое Кюмлено» и «Райт Парк».
Заметно вырос спрос на аренду загородных домов в Курортном районе по ставкам 200 000–300 000 рублей в месяц. В Knight Frank считают, что люди таким способом пытаются тестировать загородный образ жизни, оценить транспортную доступность и развитость инфраструктуры, чтобы потом подобрать объект для покупки (готовый дом или участок).
Ликвидное предложение постепенно сокращается, но ситуация в элитном сегменте до конца года не изменится, прогнозируют аналитики.

Мнения экспертов

Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс»:
– Сейчас на рынок можно выводить только уникальные объекты. Все остальное более-менее бессмысленно. Риски высокие, спрос неясен. Те, у кого есть деньги, так на них и сидят. (Особенно если сбережения в валюте.)
Аналитики все предрекают: вот еще чуть-чуть — и можно будет купить замечательные объекты по совсем низкой цене! Пока такие предложения не слишком заметны. Хотя вторичный рынок в коттеджных поселках оживился. Кстати, в автомобильном бизнесе похожая ситуация. Продажи новых машин упали, а в сегменте подержанных авто — дефицит предложения. Если человек новую машину приобрести не состоянии, зачем же ему старую продавать?

Вадим Новиков, генеральный директор FreeDom Haus:
– Загородный рынок специфичен: здесь нет инвесторов. Для владельца такой дом (в финансовом плане) — не актив, а пассив. И это чаще всего дача, а значит — предмет роскоши, а не способ выживания. Поэтому пока население снова не накопит жирок, растраченный в кризисах, — нового спроса не будет. Мы, впрочем, на оценки аналитиков смотрим критически. Подняли весной цены на дома в «Лиикола Клаб» на 10%. Сделки идут…

Распределение сделок в категории объектов класса А по среднему бюджету покупки,%

Распределение запросов, поступивших в компанию Knight Frank, по степени готовности объектов,%

Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом (на конец II кв. 2016-го)

Средние цены предложения таун-хаузов (на конец II кв. 2016-го)

Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости (на конец II кв. 2016-го)

Новые коттеджные поселки, продажи в которых открылись в первом полугодии 2016-го