Успешный МФК в Петербурге: каким он может быть?

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает радикальную трансформацию. Если еще недавно девелоперы четко делились на «офисных», «жилых» и «торговых», то сегодня на первый план выходит гибридный формат работы. Многие жилищные застройщики принимают решение осваивать новые сферы рынка недвижимости.

Эксперты связывают это не только с дефицитом качественных площадей, но и с новой философией городской жизни. МФК создается как "точка притяжения", где эффективно должны совмещаться бизнес-среда, различные возможности для отдыха и досуга. 

Петербургский сегмент МФК активно пополняется новыми объектами, причем иногда они создают своего рода новые деловые локации. Так, рядом с Московскими воротами ГК "Полис" возводит 12-этажный комплекс «Арт Плаза», где будут офисы, апартаменты, зона ресторанов, спа-зоны, массажные кабинеты, салоны красоты и прочие сервисы. А на соседнем участке компания Hansa Group приступила к строительству МФК «SAAN Московский»: там предусмотрены офисы, гостиничные номера / апартаменты, ритейл, спа-пространство с бассейном и сауной, большая торговая галерея и зеленые дворы.

Зачастую многофункциональные объекты проектируются в рамках редевелопмента, поскольку так легче снизить инвестиционные риски и если уж не повысить, то "устаканить" доходность. 

Один из наиболее перспективных МФК должен появиться на территории бывшей фабрики «Скороход» у тех же Московских ворот. Компания «Охта Групп» реализует этот проект как лофт-квартал, где появятся офисы, ритейл и апарт-отель с коворкингом, рестораном, спа и пр. 

Комплекс исторических корпусов ТК "Нарвский" на Промышленной ул., 6 тоже приспособят под МФК с гостиницей, офисными и торговыми помещениями. На месте зданий бывшего НИИ ракетных войск на Хрустальной улице в Невском районе появится комплекс с выставочными и торговыми помещениями, рестораном и офисами. 

И, разумеется, наиболее масштабный проект "многофункциональности" предстоит осуществить в "Крестах". За редевелопмент бывшей исторической тюрьмы взялась ГК "КВС", планируя создать там общественный кластер с музеями, гостиницами, гастрономической улицей и пешеходным променадом. 

Нелли Алейникова, партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris:

— Многофункциональный комплекс сегодня — это объект, где сочетаются комфортные условия для работы и (или) для отдыха. Не секрет, что сегодня покупатели жилой недвижимости становятся требовательнее к девелоперу с точки зрения наполнения жилого комплекса дополнительными сервисами.
Уже недостаточно предложить только квадратные метры со службой консьержа. Покупатели рассматривают наличие детской площадки, детского сада, школы, качественной УК и сервисного наполнения, например, организацию активностей по интересам, лобби.
Кроме того, арендаторы и покупатели офисной недвижимости в качественных объектах оценивают не только само офисное помещение, но инфраструктуру объекта, в том числе наличие кафетерия в здании, фитнеса, салона красоты, аптеку и продуктовый магазин.
Ухоженная входная зона с мебелью в зоне ожидания являются несомненным плюсом в выборе объекта с точки зрения будущего клиента. Вот только затраты на обустройство таких мест общего пользования в офисной недвижимости перекладываются на плечи покупателя или арендатора этой недвижимости, и закладываются в итоговую стоимость покупки или же в арендую плату. 

Дмитрий Беляев, генеральный директор ООО "КВС. Управление недвижимостью": 

— Идеальная локация для МФК — это не центр или дорогой район города, а место, где пересекаются потоки: жители, офисный спрос, туристы, транспорт. В Петербурге особенно хорошо работают локации рядом с метро и крупными транспортными узлами, там всегда есть жизнь. 
Сам МФК сегодня — это не набор функций, а сценарий. Важно, чтобы человек мог закрыть несколько задач в одном месте: поработать, пообедать, провести встречу, сходить на спорт, развлечь детей. Тогда он задерживается и возвращается. 
Один "якорь" в наполнении пространства уже не работает. Нужна комбинация: офисы дают стабильный дневной поток, гастрономия и досуг — вечерний и выходной. В итоге главный магнит — это не конкретный арендатор, а живая жилая и рабочая среда. 
Офисы, коворкинги, фитнес, развлечения и жилье — это база, которая формирует постоянный трафик. Общественные пространства увеличивают время пребывания и в итоге повышают доходность проекта. В разумных пределах их точно нужно закладывать. 
Базовые умные системы — это уже стандарт. Конкуренция сейчас в том, как ты используешь данные и управляешь проектом. И главная ошибка, которую часто повторяют при проектировании МФК — это проектирование как конструктор из функций, а не как часть города. В итоге получается объект, который выглядит современным, но в нем нет жизни. 
У "КВС" в управлении есть несколько локальных комплексов, где перемешиваются разные форматы и закрываются многие потребности жителей наших ЖК, такие проекты быстро окупаются даже сейчас, несмотря на высокую стоимость денег. Они хорошо востребованы как у потребителей, так и у арендаторов. Несмотря на высокий рост онлайн ритейла, локальные МФК хорошо посещают местные жители. Мы планируем и дальше развивать этот формат недвижимости в наших жилых объектах. 

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 

— Для МФК нужна территория, где уже есть устойчивый поток людей разных типов: деловых, туристических, резидентов района. Нас интересовала способность места генерировать этот поток самостоятельно. 
Московский район — именно такая точка. По данным NF Group, он лидирует по объему качественной офисной недвижимости в Петербурге. Здесь сконцентрированы IT-компании, логистические операторы, конгресс-центры, рядом «Экспофорум», «Пулково», Московский вокзал. Принципиальный фактор — транспортная доступность. Высокий органический пешеходный трафик невозможно создать маркетингом, но можно заложить выбором участка.
Важно стратегически выверенное функциональное зонирование: коммерция и ресторан на первом этаже работают на уличный трафик, офисы и сервисы на втором-третьем — на деловую аудиторию района, юниты выше — на гостей и долгосрочных резидентов. Каждый этаж — своя аудитория, своя логика использования.
Ресторан или кафе с завтраками для апартов категории "четыре звезды" — это обязательство перед гостем. Но превращает объект в центр притяжения именно комбинация питания и деловой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, переговорные. Она создает ежедневный трафик вне зависимости от сезонности.
Мы откроем инфраструктуру «Арт Плазы» — спа, фитнес, сервисные помещения — не только для резидентов комплекса, но и для сотрудников соседних бизнес-центров, жителей района.
Инвестиции в лобби, атриумы, открытые зоны — это тоже нужное решение. Эти пространства формируют первое впечатление и атмосферу, за которую гость готов платить более высокий тариф.
Для объекта класса "четыре звезды" я бы ориентировалась на 15-20% площади под общественные зоны. В долгосрочной перспективе это окупается: такие объекты удерживают более высокую среднюю ставку, получают лучшие оценки на платформах бронирования и формируют лояльную аудиторию.
Зайти в проект без профессионального оператора на стадии проектирования — самая большая ошибка при подготовке проекта МФК. Застройщик умеет строить. Но гостиничная эксплуатация — другая экспертиза со своими требованиями к планировкам, инженерии, логистике персонала, стандартам номеров.
Вторая ошибка — гнаться за метражом. Апарт-отели с большим номерным фондом показывают существенно более низкую загрузку. Мы остановились на 199 юнитах.