Строителей посылают на юг

Съезд проходит уже в шестой раз. Инициатором традиционно выступил аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе. Организатор мероприятия — Ассоциация «Объединение строителей СПб». 

Вынужденная агломерация

Зампред правительства ЛО Михаил Москвин говорил о проблемах и перспективах развития территорий на границе Петербурга и области. «Хотим мы этого или нет, но уже давно живем в условиях агломерации. Ситуация обострилась в 2010–2012 годах, когда у границ города стали строить до 2,5 млн кв.м жилья ежегодно. 
В этих новых кварталах за пять лет купили квартиры 120 000–150 000 человек, и больше половины из них — петербуржцы», — говорит Михаил Москвин. К 2030 году население агломерации составит почти 8 млн человек. Есть проблема «маятниковой» миграции: более 2 млн петербуржцев в теплый сезон на выходные выезжают на дачи; около 500 000 жителей Ленобласти ежедневно едут в город учиться и работать.
Среди основных проблем г-н Москвин называет дорожно-транспортное обслуживание. Однако чиновники расходятся в оценке того, нужно ли увеличивать число вылетных магистралей. Яркий пример — спор о пробивке Гражданского проспекта. Не удается пока договориться о схеме строительства трамвайной ветки во Всеволожск. «Но я уверен, что мы с администрацией Петербурга придем к общему знаменателю. Уже достигнуты договоренности о строительстве метро в Кудрово, пробивке проспекта Подвойского, соглашение о запуске электрички до Сертолово. Уверен, что сотрудничество выйдет на новый уровень, когда главы регионов подпишут Концепцию совместного градостроительного развития», — полагает Михаил Москвин.
Он посоветовал застройщикам не искать, где сэкономить на социальных объектах: нормативы для регионов выравняются. И порекомендовал строителям «идти на юг». Именно там областные власти поддержат развитие жилых и общественно-деловых зон. А на юго-востоке — производ-ственных кластеров и крупных объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры. Север и северо-запад будут защищать от урбанизации — это туристско-рекреационная территория с ценными природными ландшафтами Карельского перешейка.

Социальный дефицит

О комфортной городской среде говорил председатель петербургского КГА Владимир Григорьев. Он поделился опытом создания «температурных карт», демонстрирующих обеспеченность объектами социальной инфраструктуры отдельных кварталов и города в целом.
Так, в Петербурге 1419 детских садов, рассчитанных на 231 083 места. В прошлом году их посещали 252 866 воспитанников (переполнение —  22 000). Причем у 7% (16 578) детей нет регистрации в Петербурге: большинство из Ленобласти.
Исходя из нормативов градостроительного проектирования (61 место на 1000 жителей) дефицит составляет 69 310 мест. Но эти расчеты составлены с учетом планируемого развития территорий. Комитет по экономической политике считает иначе: он оценивает потенциальное число воспитанников в возрасте от двух месяцев до семи лет. По этим подсчетам дефицит составляет 41 500 мест. Специалисты считают эти показатели завышенными: не все дошкольники ходят в садики.
В Петербурге 830 государственных школ, 441 148 мест (в коммерческих школах — 5400). В прошлом учебном году их посещали 436 383 школьника, из них 27 263 не зарегистрированы в Петербурге. В целом по городу — профицит. Но в Пушкинском, Красносельском, Приморском, Московском и Калининском районах школы переполнены. С точки зрения РНГП (120 мест на 1000 жителей), общий дефицит по городу составит 197 406 мест. Расчет с использованием фактической численности детей от шести до 18 лет показывает около 30 000 «лишних» мест. Но это без учета миграции: в 2017 году петербургские школы посещали 28 000 детей, не имеющих городской регистрации.
Владимир Григорьев также обратил внимание на вопросы идентичности среды новых районов и соответствия застройки петербургскому стилю. КГА провел конкурс для молодых архитекторов, предложив им разработать проект застройки двух кварталов: в Купчино (почти полностью занятый гаражами) и в районе Пороховых, где располагался «Пластполимер». Проекты показали, что можно добиться эффективного использования территорий и получить разнообразную среду, не превышая высоту в 40 метров, за исключением локальных доминант. Несмотря на довольно плотную застройку, осталось место для озеленения и общественных пространств. «Предлагаю строителям внимательно отнестись к себе­стоимости. Проанализировать проекты и сравнить 25- и 12-этажный дома. Уверен, что из-за меньших затрат на фундаменты, лифты и инженерию мы придем к выводу: жилая массовая застройка не должна быть столь высокой», — заявил г-н Григорьев.

Год рекордов

Председатель Комитета по строительству Леонид Кулаков рассказал о петербургских рекордах. 
В 2017 году в городе введен беспрецедентный объем жилья — 3,5 млн кв.м, что на 17% больше годового плана. Поставлен рекорд и по числу социальных объектов, построенных с привлечением средств девелоперов. Введено 25 объектов: две школы (плюс три реконструированы), 18 детсадов, кабинет семейного врача, пункт охраны общественного порядка. Всего привлечено 8,5 млрд рублей. А в 2018-м должны сдать две школы, 16 детсадов и четыре встроенных помещения под социальные учреждения. На это планируется привлечь не менее 10 млрд рублей внебюджетных средств.
Еще один рекорд 2017 года — завершение проблемных объектов. При содействии исполнительных органов власти введены в эксплуатацию 33 дома на 10 602 квартиры общей площадью 540 835 кв.м. «На особом контроле находятся 39 проблемных домов общей площадью 570 456 кв.м на 12 568 квартир. В 2018-м планируется сдать 30 из них, это более 474 000 кв.м (10 158 квартир), 
а в 2019-м — полностью закрыть проблему обманутых дольщиков», — сообщил г-н Кулаков.

Бег с барьерами

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал о внедрении системы электронного документооборота в строительстве, позволяющей снизить затраты времени на прохождение согласовательных процедур и сократить их число. В рейтинге развития информационно-коммуникационных технологий страна заняла 45-е место из 176. Подняться выше мешают низкий уровень оснащенности такими технологиями граждан и бизнеса, слабая законодательная база, избыточное регулирование.
По мнению г-на Белоусова, Петербург продвинулся чуть дальше остальных субъектов северо-запада. «Чтобы идти вперед, надо иметь четкую программу. Бизнес-сообщество еще в 2012 году подготовило «дорожную карту», которая и стала предпосылкой для создания системы электронного документооборота. Она предполагала не только ликвидацию части административных процедур, но и корректировку городских законов и подзаконных актов», — поясняет Алексей Белоусов.
В частности, предполагалось реализовать принцип «одного окна» при подготовке проектов планировки территорий. Пока не все эти предложения учтены.
Но получилось, например, сократить сроки выдачи градпланов и разрешений на строительство. «Этого удалось добиться в том числе благодаря введению Единой системы строительного комплекса. Этот инструмент позволил перейти на электронный документооборот по многим процедурам. Благодаря ЕССК администрация может контролировать прохождение документов, видеть, какой комитет «отстает», каковы просрочки по согласованиям», — говорит Алексей Белоусов.

Затянутый «пояс»

Вице-президент Группы «Эталон», генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина рассказывал о специфике реализации крупных проектов: «Именно масштабные жилые комплексы — от 400 000 кв.м — вносят наибольший вклад в преображение города. Но их строительство связано с особыми сложностями». Редевелопмент «серого пояса» требует огромных инвестиций и по силам только крупным игрокам. На разработку и согласование уходит много времени, особенно если на участке есть объекты культурного наследия. Зачастую приходится «подтягивать» магистральные сети, причем не только на отдаленных пятнах, но и в центре. Для бывших производственных территорий может потребоваться дорогостоящая рекультивация. «Город не поспевает за частным бизнесом, те же дороги должны строиться за счет бюджета. Масштабная застройка позволяет создавать комфортную среду, объекты социальной, торговой инфраструктуры, рекреационные зоны. Но если все это заложить в экономику проекта, он будет попросту невыгоден. Осваивать «серый пояс» невозможно без участия государства», — полагает г-н Щербина.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский говорил о развитии центра города. В 1917 году здесь насчитывалось около 11 000 зданий площадью немногим более 10 млн кв.м. Во время войны примерно 3000 домов были разрушены или повреждены. В середине 1940-х о сохранении исторического центра задумались на государственном уровне. Затем появились отдельный главк, где работали 16 000 человек, и ЛенЖилНИИпроект. «В середине 1960-х проведено сплошное обследование зданий центра, составлена очередность ремонта. За последующие 
40 лет удалось реконструировать менее 30%, и это при отсутствии проблем с финансированием, при наличии политической воли и централизованного управления», — говорит Эдуард Тиктинский. В 2004 году в городе было 10 679 исторических зданий, а в 2011-м — уже 9981. Расселение идет медленно. Чтобы запустить процесс, не хватает точного понимания «масштабов бедствия» — необходимо пересчитать дома и понять, в каком состоянии они находятся. Нужна отдельная нормативная база по инсоляции, озеленению и парковкам. Придется решать во­прос о финансировании — при наличии четкой программы можно рассчитывать на помощь федерального бюджета, но без частных инвестиций не обойтись. «В городе есть группа так называемых градозащитников, которая считает, что все беды от застройщиков. Важно выстроить диалог и определить рамки. Позиция «оставить как есть» работает плохо. Примеров, когда рекон­струкцию встретили в штыки, а здания разрушаются, предостаточно», — говорит Эдуард Тиктинский.

Английский подход

Заместитель губернатора Вологодской области Антон Стрижов рассказывал о развитии в регионе кластера деревянного домостроения. Зам. губернатора Псковской области Александр Кузнецов говорил об оживлении спроса на первичном рынке. Ухудшение экономической ситуации в стране негативно сказалось на рынке региона: в 2016 и 2017 годах объемы ввода жилья снизились. Вице-президент Петербургской торгово-промышленной палаты, член Совета НОСТРОЙ и НОПРИЗ Антон Мороз призывал строителей выходить на внешний рынок: «Сейчас мы имеем возможность расширить перечень оказываемых услуг и выйти на новые рынки, а не ограничиваться строительством объектов атомной энергетики, газификации и морских сооружений». Директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан в связи с грядущей отменой долевого участия делился зарубежным опытом проектного финансирования. В Англии, например, жилье зачастую строит банк, который имеет мощное девелоперское подразделение. Он заключает контракты с проектировщиком, генподрядчиком и финансирует строительство — еженедельно, по графику. Банк при этом аккумулирует кредитные средства, деньги с эскроу-счетов и средства застройщика — владельца участка. А в Голландии и Германии под каждый проект создается закрытое акционерное общество, куда входят банки, строители и будущие жильцы. «Решение вовсе отказаться от денег дольщиков — правильное, но требует коренной перестройки банковской системы, работы застройщиков и условий ипотечного кредитования», — полагает Лев Каплан.