Помощь дошла не до всех

О ситуации в отрасли рассуждали участники конгресса по строительству IBC, который прошёл в рамках 26-й международной выставки «ИнтерСтройЭкспо».

Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский вспомнил недавний карантин: «Нам удалось убедить всех, что стройки в городе нельзя останавливать ни в коем случае. Мы приняли сложные для реализации документы, но застройщики соблюли все меры, чтобы не допустить распространения вируса. В итоге с начала года в Петербурге введено уже более 1 млн кв.м. Относительно немного, но больше, чем за тот же период прошлого года. И по итогам 2020-го будет построено больше, чем в 2019-м». По оценке г-на Барановского, в городе 144 застройщика возводят почти 13,5 млн кв.м жилья по 355 разрешениям на строительство, и ни одна стройка не остановилась из-за пандемии. Заметен и лавинообразный рост числа договоров долевого участия с расчётами через эскроусчета. Сейчас их более 3500, а в первом квартале было лишь около 1000. Г-н Барановский полагает, что застройщики уже в июне вышли на докризисный уровень продаж.

Повезло не всем

«В Петербурге строительные площадки не закрывались, но так было не во всех регионах. Мы ощутили серьёзную поддержку спроса со стороны государства в виде субсидирования ипотечных ставок. Но для отрасли не менее важна и себестоимость. И здесь есть ряд проблем. Например, из-за перехода на проектное финансирование застройщики теперь получают деньги, в том числе и на пополнение земельного банка, с отсрочкой примерно на полтора года», – говорит председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов.

По его словам, переход на эскроу-счета увеличил себестоимость на 4-10%. Сначала банки утверждали, что в среднем проектное финансирование будет стоить 2%, потом 4%, а в итоге получается 7%. И чтобы получить хорошую ставку, рентабельность проекта должна быть не ниже 20%. Однако такими показателями могут похвастаться не больше десятка регионов. На Кавказе, например, нормальная рентабельность – 3-5%. Даже в Минстрое подтверждают: компании получили разрешения на строительство, но не начинают работы примерно по 60 млн кв.м жилья, поскольку не имеют финансирования. При этом спрос во многих регионах снижается.

«Мы предложили Минстрою создать цифровую платформу реализации нацпроекта. В ней учитывается множество параметров: ключевая ставка, покупательская способность и ставки проектного финансирования в регионах, себестоимость и т.д. Можно в реальном времени оценить, сколько жилья способен обеспечить тот или иной субъект РФ. Необходимы инженерно-подготовленные территории. Мы уже обсудили с ведущими банками схему, когда регион выступает заказчиком инженерной подготовки, а банки – инвесторами. Потом эти территории продают застройщикам. Работая с государством, монополисты не будут так вольно относиться к тарифам, да и девелоперы купят участки с понятной стоимостью, а не кота в мешке», – уверен Дмитрий Панов.

По его словам, надо активнее использовать программу «Стимул», которая, например, в Петербурге не работает. А многочисленные госкорпорации могли бы придумать свои программы для решения жилищного вопроса сотрудников.

Это особенно важно в условиях, когда покупательская способность населения не растёт, а программу ипотеки под 6,5%, скорее всего, не продлят.

Стройку – в цифру

Рассуждая о себестоимости, участники рынка упомянули и коррупцию, хотя сошлись во мнении, что перевод госуслуг в электронный вид и исключение человеческого фактора поможет с ней бороться. О цифровизации говорил и генеральный директор НТЦ «Эталон» Арсентий Сидоров: «Группа «Эталон» занялась этим в 2012 году. Мы перешли на информационное моделирование (BIM), что открыло большой пласт возможностей, которые особенно пригодились в карантин. Например, коллектив проектировщиков мог работать в единой среде, но удалённо. Новые технологии позволили эффективнее вести мониторинг строительства, управлять сроками и не снижать темпы. Внедрена система цифрового контроля и охраны труда. Есть и новый вектор применения – удалённая передача квартир покупателям. А также виртуальные туры по жилым комплексам и квартирам».

Однако для полноценного перехода на внутренний электронный документооборот функционала программных комплексов не хватило, и компания разрабатывает свои ITрешения. Арсентий Сидоров полагает, что цифровизация – одна из подушек безопасности, которая позволяет оставаться на плаву в кризис и в других экстренных ситуациях.

Всё дорожает

Заместитель председателя правления банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин отметил рост цен на недвижимость: с начала 2020 года – 7%, а за год – 12,5%. «Платёжеспособность населения ограничена и только снижается. Но мы видим феноменальную поддержку спроса низкими ипотечными ставками. Два-три года назад за квартиру стоимостью 5 млн рублей пришлось бы ежемесячно выплачивать около 45 000 рублей, а теперь примерно 25 000. Это уже сопоставимо с ценой аренды. А если ставки снизятся до ключевой, платёж ещё уменьшится», – полон оптимизма г-н Ермолин.

По его словам, сохраняется практика выпуска застройщиками облигационных займов – в основном для покупки участков. Причём спрос на облигации девелоперов у физических лиц-инвесторов кратно увеличился. Мезонинное финансирование через капитал тоже активно используется для пополнения земельного банка. Этот инструмент достаточно популярен, поскольку привлекать деньги по-другому становится всё сложнее.

Снижение ключевой ставки уменьшило стоимость финансирования для застройщиков. Но есть и обратный эффект: чем ниже ключевая ставка, тем меньше положительный эффект от накопления средств дольщиков на счетах эскроу.

«Очень важно, что не изменилась структура себестоимости с точки зрения цены земли. Все ожидали, что с учётом эскроу «живые» деньги у потенциальных покупателей появятся через три-пять лет, и поэтому увеличится давление на владельцев земли со стороны девелоперов. Но парадокс в том, что в Петербурге земли всё меньше, и стоимость участков осталась на прежнем уровне», – констатирует Вячеслав Ермолин.

Зато, по его словам, на фоне сокращения числа разрешений на строительство началась активная конкуренция среди банков, которые оптимизируют условия для застройщиков и снижают свои аппетиты. Заметно активизировались инвесторы и ЗПИФ, которые готовы оптом скупать у девелоперов готовые квартиры. В сделках build-to-suit («строительство под заказ») по коммерческой недвижимости заказчиками всё чаще выступают финансовые структуры – в расчёте на будущий пассивный доход.

Малый бизнес не в доле

Вице-президент Петербургской торгово-промышленной палаты, вицепрезидент и член Совета НОСТРОЙ Антон Мороз проанализировал эффективность поддержки отрасли. «Правительству и субъектам РФ нужно было оперативно выработать комплекс мер. Поэтому в марте на площадке НОСТРОЙ создан Ситуационный центр по поддержке строительной отрасли, который вёл мониторинг и готовил предложения быстрого и отложенного действия. Около 60 идей из 200, которые поступили от СРО и строителей, уже реализованы. Появились законы, постановления правительства или нормативные акты ведомств», – рассказывает Антон Мороз. Это, например, субсидирование ставок по кредитам, взятым для реализации жилых проектов, списание неустоек по госконтрактам, невыполненным из-за пандемии, установление авансовых платежей до 50% в рамках госконтрактов, продление действия разрешений на строительство и т.д.

«Строительная отрасль не попала напрямую в список наиболее пострадавших от пандемии, поэтому эти решения были крайне важными. Кроме того, разрешена выдача займов из средств компенсационных фондов СРО. Правда, правила их оформления, утверждённые Правительством РФ, отличаются от предложенных нами. Тем не менее СРО предоставили уже более 700 млн рублей займов. А их общая сумма может составить до 29 млрд рублей. Программа может быть расширена и продлена до конца 2021 года», – поясняет Антон Мороз.

Однако не все меры оказались эффективны. Например, выкуп государством жилья в новостройках пока не работает: механизм сложный, и цена не устраивает бизнес. Не учтены меры поддержки для субъектов малого и среднего предпринимательства. Поэтому НОСТРОЙ предлагает дополнительные антикризисные решения. Например, увеличить число застройщиков, которые могут участвовать в программе субсидирования кредитов, продлить мораторий на штрафы и пени, упростить процедуру получения поддержки для системообразующих компаний, ограничить 10 днями срок приёмки и оплаты выполненных работ по госконтрактам, дать налоговые послабления субъектам малого и среднего предпринимательства и т.д.

Что касается рыночных показателей, в первом полугодии 2020-го число новых ДДУ оказалось на 33% меньше, чем за тот же период 2019 года. Антон Мороз связывает это в основном с неудовлетворительной работой Росреестра и МФЦ. Фактически три месяца во многих субъектах нельзя было зарегистрировать договоры, а в Москве из-за перехода на новую систему – ещё дольше.

Ипотека показывает взрывной рост, а вот взрывного роста ввода объектов не наблюдается. В большинстве субъектов объёмы только снижаются. Это тревожная тенденция, особенно если учесть, что в прошлом году на рынок практически не выводились новые объекты. Стоимость некоторых стройматериалов и оборудования выросла более чем на 100%.

НОСТРОЙ подготовил свои предложения, в том числе по упрощению работы с проектным финансированием. Например, до 35% стоимости кредитного продукта иногда составляют скрытые платежи. Зачастую девелоперам навязывают дополнительные услуги инжиниринговых или страховых компаний. Нужно скорректировать и критерии оценки уровня кредитоспособности застройщиков.

Есть предложения по вовлечению в оборот земли и развитию института инфраструктурных облигаций, изменению порядка подключения новостроек к инженерным сетям, развитию ИЖС, где можно было бы задействовать малый и средний бизнес, который, по оценке г-на Мороза, в самом плохом положении.

С ним согласна и заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова: «Меры поддержки не доходят до небольших строительных фирм, которые не являются застройщиками жилья. Даже данные Росстата показывают, что в Петербурге снизилась обеспеченность компаний заказами и финансированием, а общая оценка петербургскими строителями экономической ситуации самая худшая в стране. Если в России число строительных компаний снизилось в целом на 5%, то в Петербурге с января 2019-го их количество сократилось на 14%. Некоторые фирмы переходят в Ленобласть, где инвестиционный климат более благоприятный. Отсрочка по налогам и другим платежам помогла бы многим пережить кризис».