Зачем новостройкам «старые стены»?

У  Группы RBI в этом плане солидный опыт. В портфеле её проектов и водонапорная башня на Свердловской набережной, и Левашовский хлебозавод (там процесс ещё в полном разгаре). Отнюдь не всегда приспособление исторического наследия к современной жизни возможно и даёт коммерческий эффект. К примеру, в башне непросто разместить некое доходное предприятие. Однако порой всё сходится, как это случилось семь лет назад с газгольдером на территории нынешнего ЖК TIME. 

Газовая история

История газового освещения в Петербурге берёт начало ещё в 1816 году, однако поначалу речь шла всего лишь об экспериментах. Массово использоваться газовые рожки стали с 1835-го, когда на Обводном канале был построен газовый завод. Тут надо обмолвиться, что вырабатывал он светильный газ из угля и торфа, то есть прямого отношения к добываемому ныне из недр природному газу не имел. 

Снабжали топливом городские фонари и развивали сеть газопроводов в середине XIX века две компании – «Общество столичного освещения» и «Общество освещения газом Санкт-Петербурга». Первая построила сразу четыре газгольдера на Обводном канале. Вторая – только два, один из них, спроектированный архитектором Иваном Маасом, сохранился до наших дней на Заозёрной улице. Именно он нас и интересует.

Надо сказать, что заработал этот газгольдер последним – только в 1881 году. К тому времени уже 7 лет как существовала лампа накаливания, а электричество вскоре начало вытеснять газ с улиц. В результате по прямому назначению именно этот газгольдер почти не использовался. В советские времена тут располагался небольшой лакокрасочный цех, позднее огромное здание пришло в запустение, хотя в 2001-м его официально признали памятником.

Собственно, остальные подобные сооружения ожидала та же участь. Однако в середине прошлого десятилетия инвесторы ими заинтересовались. Два газгольдера реконструировала компания «Люмьер-холл», и в них сейчас работает креативное пространство и планетарий. Территорию на Заозёрной в 2014-м приобрела Группа RBI и почти сразу объявила о том, что памятник восстановит и использует под новую функцию – многоуровневый паркинг.

«Фишка» со смыслом

В чём же причина популярности газгольдеров у девелоперов? Ведь многие объекты культурного наследия годами стоят и разрушаются. Дело, судя по всему, не столько в эффектном внешнем облике, сколько в конструктиве газгольдеров: они обладают большим объёмом и в них почти нет перекрытий. То есть использовать их можно практически под что угодно, не вызывая гнев градозащитников. В Вене, скажем, в таких же примерно заброшенных постройках даже жильё разместили. А ещё кинотеатр, концертный зал и студенческое общежитие. У нас таких вариантов ещё нет, однако прецедент создан. Хотя есть ли здесь экономика?

Простая арифметика: машино-места в «газовом» паркинге продавались в среднем по 700 000 рублей, а всего их 89. Если реализовать все, можно выручить около 62 млн рублей. Хотя директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин наши подсчёты счёл несколько оптимистичными. Реконструкция газгольдера обошлась девелоперу в 230 млн рублей, а продажа машино-мест, по данным компании, позволила вернуть лишь около 20% вложенной суммы.

«Реконструкция зданий-памятников сама по себе никогда не окупается – за очень редкими исключениями. Но наличие памятника в проекте, особенно если он является не просто архитектурной «фишкой», а ещё и выполняет новую полезную функцию, как в случае с газгольдером, может увеличить стоимость жилья, сделать проект ещё более интересным для покупателей. И таким образом инвестор в общем и целом остаётся в плюсе», – рассуждает г-н Гущин.

Восстановление по кирпичику

Когда Группа RBI купила участок на Заозёрной, газгольдер находился в плачевном состоянии: обветшалая кирпичная кладка, аварийная кровля, замурованные окна. В компании рассматривали разный функционал для этого объекта с учётом обязательных требований КГИОП и специфики соседства с жилым комплексом. Среди возможных вариантов фигурировали арт-кластер, офисный центр, спорткомплекс, музей. Но не все они оказались востребованными при изучении потребностей покупателей.

По словам Михаила Гущина, в итоге остались две рабочие концепции: лофт-пространство и паркинг. Ценители, которые хотели бы жить в квартире, построенной в стиле лофт, конечно, есть, но всё-таки подобные проекты пока на рынке единичны. Кроме того, на этапе согласования предстоящей реконструкции с КГИОП стало понятно, что эту идею застройщику не суждено реализовать из-за ограничений по оконным проёмам. 

А вот вариант с паркингом очень коррелировал с проблемой нехватки парковочных мест в центральной части города. В результате он и был одобрен. Проект реконструкции выполнило ОАО «ЛенНИИпроект».

Безвозвратно утраченных фрагментов каменной кладки фасада было около 10%. Их воссоздали с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века. А та кладка, которая сохранилась, прошла механическую и биологическую очистку, было выполнено восстановление цвета и формы кирпичей, расчистка швов. То же касается и фрагментов известняковой облицовки цокольной части: утраченные части были воссозданы с использованием точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 140 лет назад.

Кроме того, в ходе работ были воссозданы исторические дверные и оконные проёмы. И наоборот, проёмы, прорубленные в стенах газгольдера в 1950-е годы, ликвидировали. Ветхая кровля, не являвшаяся предметом охраны, была демонтирована. Новая (площадью более 1000 кв.м) спроектирована и выполнена с сохранением оригинальной купольной формы. А внутри стен газгольдера, с пятисантиметровым отступом, сооружены монолитные конструкции шестиуровневой автомобильной парковки. Вес перекрытий несут многочисленные колонны. Для машин предусмотрена система пандусов, а для водителей и пассажиров – лифт.

Внутренние помещения здания украшены видами заграничных газгольдеров – тех, которые, подобно петербургскому, получили новую жизнь в результате реконструкции: в Дублине, Берлине, Амстердаме, Вене, Лондоне и Лейпциге.