Квартальный спад
Количество сделок с новостройками в Петербурге в I квартале 2021-го сократилось на 14,5%.
За первые три месяца текущего года, по данным петербургского управления Росреестра, строители заключили 16 405 ДДУ. В 2020-м за тот же период – 19 116 договоров. По отношению к 2019 году спад ещё глубже – минус 32,7% (см. табл. 1). Спрос начинает тормозиться.
Как мы и предупреждали в предыдущих обзорах, покупательская активность, подогретая льготной ипотекой, упёрлась в потолок цен.
Похоже, сейчас главным рыночным фактором становится не стоимость «квадрата» и даже не общий бюджет покупки. А размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Тот факт, что платить банку придётся на несколько лет дольше, отечественный покупатель не принимает во внимание: кто знает, что будет через 15–20 лет, к моменту погашения кредита...
Поэтому объём ипотечного кредитования пока неуклонно растёт, параллельно с сокращением количества сделок. Граждане покупают всё меньше жилья, но тратят на это всё больше денег.
Застройщиков такая ситуация полностью устраивает. Выручка ведущих девелоперских компаний за прошлый год выросла от 20 до 40%. А доля себестоимости в выручке застройщиков, по данным ЦБ РФ, увеличилась на 2–2,5%. Так что когда строители сетуют на рост издержек, они (отчасти) лукавят. Пока доходы с большим запасом перекрывают некоторое увеличение затрат. Конечно, на следующем этапе может наступить время, когда доходы упадут, а издержки останутся. Но строители склонны думать об отдалённых перспективах не больше, чем ипотечные заёмщики. У них сейчас другие задачи: куда пристроить накопленную выручку? В валюту, в биткоины, в новые участки?
В Ленобласти снижение количества ДДУ на фоне торможения спроса началось уже в прошлом году (см. табл. 2), поэтому в областных новостройках ситуация более стабильная и предсказуемая. Но и в области ипотека также растёт с существенным опережением количеcтва сделок в новостройках.
«После подъёма активности спад неизбежен. И он будет ещё продолжаться на протяжении 2021 года; возможно, перед отменой льготной ипотеки под 6,5% будет небольшой всплеск интереса к строящемуся жилью. Мы оцениваем возможное дальнейшее сокращение общего объёма продаж в 10–15%. А дальше начнётся выравнивание, полагаю, примерно до уровня 2018–2019 года. Надо ещё учитывать, что данные по регистрации ДДУ приходят с некоторым отставанием»
«Оценка роста издержек ЦБ в 2–2,5% полностью коррелирует с оценкой роста инфляции в 4% по итогам года. В эти цифры, глядя на стоимость продуктов, автомобилей и бытовой техники, никто не верит. Данные ЦБ, видимо, представляют среднюю оценку температуры по больнице, но вряд ли с ней согласятся девелоперы, которые предлагают в своих проектах не только квадратные метры бетона, но и качественную среду обитания.
Если говорить о спросе, то в марте в наших проектах мы фиксировали рост покупательского интереса на 50% по сравнению с февралём. В апреле он остаётся на том же уровне. Качественные объекты в хороших локациях востребованы у покупателей всегда. Также на общий объём сделок оказывает влияние сокращение предложения на рынке, и о подобном спаде девелоперы говорили давно. Именно поэтому мы фиксируем рост спроса в конкретных проектах при общем падении количества зарегистрированных ДДУ»
«На рынке элитной недвижимости ситуация выровнялась и стала более предсказуемой по сравнению с первыми месяцами 2020 года, когда многие покупатели занимали выжидательную позицию в связи с пандемией. К тому же недвижимость в элитном, премиальном и бизнес-сегменте наиболее активно продается на завершающих стадиях готовности.
Наша компания в 2020 году ввела в эксплуатацию два таких объекта, что напрямую отразилось на спросе. В январе-марте 2021 года объем продаж недвижимости Группы компаний «Еврострой» во всех объектах в денежном выражении увеличился на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи в элитном сегменте увеличились на 12%»
«Для полноценного вывода о динамике спроса данных по регистрации недостаточно. Все застройщики столкнулись со сложностями при переходе Росреестра на новое программное обеспечение. Кроме того, проблемы возникают и при передаче данных в Фонд защиты прав дольщиков. Несмотря на эти трудности, мы отмечаем , что Петербург остается в числе регионов, где спрос и предложение еще не сбалансированы. Поэтому продажи останутся на высоком уровне, и рост цен продолжится»
«Никакой эйфории от того, что продажи сейчас высоки, никто из застройщиков не испытывает, все озабочены спадом покупательской активности. Хотя по нашим продажам за первый квартал мы такого не наблюдаем. Спрос не просто устойчив, но с каждым месяцем есть и небольшой прирост. Надо понимать, что в основе роста цен лежат не зверские аппетиты строителей и даже не льготная ипотека. Введение новых правил, проектного финансирования и эскроу-счетов резко увеличило себестоимость строительства. Если к этому добавить социальную нагрузку на девелоперов и повышение стоимости строительных материалов и рабочей силы, станет очевидным, что повышение цен неизбежно»
«По нашим оценкам, тенденция к сокращению количества ДДУ продолжится и тому есть несколько причин. Рост спроса, обусловленный ковидным ажиотажем, который пошел на спад. Кроме того, часть спроса ушла на вторичку. На количество сделок повлияет и растущая стоимость квадратного метра. Даже при условии льготной ипотеки объем ежемесячной долговой нагрузки растет. Сегодня именно льготная ипотека (отчасти) служит драйвером ипотечного рынка. Вероятно, перед закрытием программы будет небольшой всплеск, это подстегнет немного отложенный спрос, но после отмены льгот количество сделок продолжит сокращаться»
«Количество граждан, способных самостоятельно купить необходимую квартиру, как и число качественных заемщиков, в целом должны уменьшаться. Отсюда - текущий рост ипотеки, перспективы которого будут зависеть от ослабления требований банков к платежеспособности получателей кредитов»
«Ажиотаж вокруг снижения спроса неуместен. Это обычная ситуация, когда после пиковых значений идет стабилизация рынка. Я бы не называла эту динамику «спадом». При этом рынок сейчас нельзя назвать ни «рынком покупателя», ни «рынком продавца». Мы находимся на выравнивающей стадии маркетинговых игр, где, с одной стороны, много преференций у покупателя (большой выбор, высокие требования, дополнительные финансовые возможности), а с другой – много ресурсов у девелоперов (например, ценообразование). Сейчас мы наблюдаем некое противодействие спроса и предложения. Наверное, 2021 год станет знаковым для рынка с точки зрения выравнивания этой динамики»
«Сокращение спроса в каждой компании проходило индивидуально. Например, мы пока не почувствовали снижения: у нас объем продаж в первом квартале 2021-го практически идентичен показателям первого квартала 2020 года.
Также стоит учитывать, что в марте прошлого года застройщики поняли, что впереди их ждет неопределенность и возможный спад продаж. Многие компании решили запастись ликвидностью, чтобы гарантировать себе спокойное строительство в течение ближайших месяцев. В частности, мы в марте 2020 года запустили ряд масштабных акций, за счет чего получили существенное превышение плановых объемов продаж. Я допускаю, что многие компании пошли по такому же пути.
Свою роль сыграло и снижение объема предложения, наблюдавшееся в конце 2020 года, когда на фоне активного спроса многие застройщики успели распродать свои проекты. С такой же скоростью выводить на рынок новые ЖК, чтобы компенсировать дефицит, практически невозможно. Если сравнивать объем предложения прошлого и текущего года, то в данный момент он намного меньше, что также влияет на показатели продаж и число зарегистрированных ДДУ.»
«На мой взгляд, ситуация с ростом цен и ажиотажным спросом на рынке новостроек будет постепенно стабилизироваться, в том числе за счет снижения объемов кредитования. Безусловно, часть спроса обеспечат покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия, приобрести квартиру большего метража, с большим количеством комнат. Но главной тенденцией на рынке, которая продолжится в 2021 году, будет повышение требований к качеству жилых проектов.
Сегодня покупатели выбирают не просто локацию и метры, для большинства важна концепция проекта, архитектура здания, внутренняя инфраструктура комплекса, удобные и функциональные места общего пользования. Поэтому 2021 году мы выводим на рынок новый проект – элитный жилой комплекс в эксклюзивной локации у Троицкого собора. Спрос на такие проекты остается стабильным, вне зависимости от рыночной конъюнктуры.»
«В апреле действительно наблюдается спад активности. В сравнение с 2019 годом мы отмечаем двукратное сокращение объема входящих обращений от потребителей.
Такое развитие ситуации на рынке было ожидаемо и более того – прогнозируемо. На текущий момент цены достигли потолка. Но прошлый год был достаточно активным и позволил девелоперам выполнить, а многим даже перевыполнить планы продаж, поэтому рассчитывать на демпинг смысла нет.
Для поддержки спроса застройщики будут выходить на рынок с новыми акциями и скидками, но ближе к окончанию программы льготной ипотеки. Спрос может вырасти в последние недели действия льготных ставок, на 10-15%, не более.»
«Спрос на квартиры в I квартале 2021 г. действительно сократился. Основными причинами стали серьезное увеличение цен во всех классах и ограниченный объём ликвидного предложения на рынке. Так как главным катализатором покупательской активности остаётся программа льготной ипотеки, динамика продаж на первичном рынке будет зависеть от условий, предлагаемых банками, и возможностью продления госпрограммы.»
«Всплеск интереса к новостройкам в 2020 году связан с выводом на рынок новых ипотечных продуктов, особенно льготной ипотеки, а также с желанием граждан сохранить денежные средства и решить свои жилищные вопросы в действующей экономической ситуации. Сейчас те, кто могли воспользоваться данными инструментами, в основном уже это сделали. При этом продолжается рост стоимости квадратного метра. Он обусловлен ростом цен на строительные материалы, удорожанием средств в рамках работы с проектным финансированием, изменением курса рубля по отношению к валюте. Естественно, с ростом стоимости квартир увеличивается ежемесячный платеж по ипотеке и сокращается число граждан, которые могут воспользоваться кредитами.
Что касается перспектив, все зависит от того, как будут меняться макроэкономическая ситуация и уровень доходов населения. Спрос, вероятно, сохранится на сегодняшнем уровне или последует небольшой спад»
«За первый квартал снижение спроса мы не ощутили. Продажи «Главстрой Санкт-Петербург» выросли на 16% в сравнение с аналогичным периодом прошлого года. Основной рост пришёлся на март, на фоне информации об увеличении ключевой ставки. Количество ипотечных сделок в нашей компании по итогам первых месяцев составило порядка 80%. Решение о покупке сегодня принимается быстрее, чем в начале года. Ликвидные лоты забирают сразу. Полагаем, что спрос будет оставаться стабильным до завершения программы льготной ипотеки»
«Разница в цифрах не выглядит критичной: городские квартальные показатели каждый год демонстрируют некоторые флуктуации. Однако было бы наивным рассчитывать, что ажиотажный спрос второй половины 2020 года будет длиться вечно. За периодом бурного роста неизбежно следует замедление. Первичный рынок Петербурга на протяжении текущего года будет пребывать в поисках нового баланса: рекордно низкий объём предложения, достигнутый в 2020 году, пока не восстановился, и дело это не быстрое. В месте с тем, высокий спрос, подстёгнутый кризисом и низкой ипотечной ставкой, начал притормаживать. Уместно вспомнить, что компании, ведущие строительство на кредитные средства с использованием эскроу-счетов, гораздо меньше зависят от поступлений средств по ДДУ и могут себе позволить придерживаться стратегии лимитированных продаж.
Что же до наших цифр – они совсем другие: мы перевыполнили квартальный план на старте третьей очереди ЖК "Огни залива". Ипотечные сделки – более 60%. Значит, покупатели голосуют рублём, и квадратный метр вряд ли подешевеет.»
