НАШ ЦИТАТНИК: «Новые условия государственной льготной ипотеки направлены в первую очередь на поддержку регионов. Что касается крупных городов, в них на первый план может выйти семейная ипотека...» Сергей Степанов

15 июня, 02:57

"Основные надежды на развитие рынка и бизнеса мы связываем с качественной внутренней трансформацией"

1 июня в 08:00
2 342

"Основные надежды на развитие рынка и бизнеса мы связываем с качественной внутренней трансформацией"

Из-за распространения коронавируса стройплощадки в России остановились ненадолго и только в некоторых регионах. Но пандемия, связанные с ней изменения в экономике и меры её поддержки существенно сказались на первичном рынке жилья.
О наиболее актуальных для девелоперов вызовах и вопросах, а также о дальнейшем развитии строительной отрасли размышляет президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.

Щербина Геннадий Филлипович
президент
Группа "Эталон"

Актуальная для девелоперского сообщества повестка сегодня довольно обширна. Это существенное сокращение объёма качественного предложения после нескольких месяцев беспрецедентно высокого спроса. Это рост себестоимости строительства из-за подорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы на стройплощадках. А также возможная отмена субсидированной ипотеки и запрет на возведение апартаментов, ну и увеличение платы за изменение вида разрешённого использования участков в Москве. В совокупности эти факторы приведут к новому витку трансформации рынка. Например, в краткосрочной перспективе мы, возможно, увидим временное снижение спроса на жильё. Он может скорректироваться в ближайшие месяцы, но мы не ожидаем затяжного спада. Очень важным и, наверное, самым сложным периодом станет вторая половина лета. Потенциально возможное сокра­щение спроса в целом по рынку мы оцениваем в 20-25%. Но, по нашим прогнозам, уже с сентября начнётся восстановление, которому поспособствуют появление новых качественных проектов от ведущих девелоперов и «психологическое восстановление» рынка в целом после отмены льготной ипотеки. Причём завершение этой госпрограммы, по нашим оценкам, сильнее повлияет на сегмент «масс-маркет». Группа «Эталон», например, имеет диверсифицированный портфель проектов, который включает недвижимость разных ценовых сегментов и проекты на разных стадиях строительной готовности, поэтому мы рассчитываем, что последствия завершения программы для нас будут менее ощутимы.

Строители-трансформеры

В целом новые вызовы – это новые возможности для девелоперов. И как показал пандемийный 2020 год, строительная отрасль, несмотря на всю свою консервативность, способна меняться очень быстро. Например, мы основные надежды на дальнейшее развитие рынка и нашего бизнеса связываем с качественной внутренней трансформацией. В первую очередь, с дальнейшей цифровизацией бизнес-процессов, внедрением новых технологий и строительных материалов и поиском новых решений и подходов для качественного развития всего рынка и самого девелоперского продукта. 

Современные проекты насыщены инновациями и передовыми технологиями и становятся всё более интересными и привлекательными для потенциальных покупателей. Например, в основе нашего московского проекта «ЗиЛ-Юг» лежит уникальный мастер-план от голландского бюро KCAP. Он отвечает концепции «15-минутного города» – вся инфраструктура и сервисы будут в пешей доступности для будущих жильцов. Множество сценариев жизни и передвижений гарантировано развитой сетью многофункциональных общественных пространств, парков, пешеходных бульваров и прогулочных зон.

Жилой квартал Shagal на территории ЗиЛ-Юг (Москва, набережная Марка Шагала)
Жилой квартал Shagal на территории ЗиЛ-Юг (Москва, набережная Марка Шагала)

Недавно в строящемся комплексе «Серебряный фонтан» совместно с компанией «МТС» реализован пилотный проект с элементами «цифрового здания». В одном из корпусов на основе технологии Bluetooth Low Energy смонтированы системы контроля и управления доступом, видеонаблюдения, домофонии. Также опробована система бесконтактного прохода жильца до квартиры – ему достаточно подойти со своим смартфоном к подъезду, чтобы дверь автоматически разблокировалась и открылась, а лифт спустился вниз и затем отвёз на нужный этаж без нажатия на кнопки.

Такие проекты привлекают не только тех, кто остро нуждается в покупке первой квартиры или расширении имеющейся жилплощади. Они успешно конкурируют с домами, построенными семь-десять лет назад. Такие комплексы хоть и возведены относительно недавно, но уже не соответствуют сегодняшнему эталону жилого пространства. Их обитатели также находятся в поисках комфортного пространства для жизни, и с их активностью мы отчасти связываем надежды на стабильный спрос на новые качественные проекты.

Законодательные новинки

Ещё одно важное направление развития рынка – совершенствование нормативной базы. Этот процесс можно условно разделить на два ключевых блока: законодательные инициативы, направленные на оптимизацию взаимодействия с регуляторами, органами власти и ресурсоснабжающими организациями, а также изменения и дополнения нормативной базы, которые сопровождают внедрение новых технологий и подходов.

К первому блоку можно отнести проработку на законодательном уровне таких инициатив, как снижение количества административных процедур. По оценкам отраслевых властей, к 2024 году их планируется сократить с нынешних 94 до 82. А также варианты прямого выкупа у застройщиков или софинансирование строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры в рамках программы «Стимул» либо посредством иной программы. Или же предоставление прямого субсидирования (либо беспроцентных займов с комфортными условиями по возврату) на создание таких объектов при реализации проектов комплексного развития территорий. А кроме того, компенсация (в любой форме) расходов застройщика на подключение к различным инженерным сетям и оптимизация сроков подключения.

В рамках второго блока вопросов Группа «Эталон» уже ведёт большую работу по гармонизации законодательства и инноваций. Например, по внедрению BIM-технологий (или технологий информационного моделирования – ТИМ) или использованию в многоэтажном жилом строительстве многослойных клееных деревянных панелей (так называемых CLT-панелей).

В Группе «Эталон» BIM-технологии применяются не только  в проектировании и строительстве, но и при передаче квартир покупателям
В Группе «Эталон» BIM-технологии применяются не только в проектировании и строительстве, но и при передаче квартир покупателям

Так, в прошлом году проект детского сада на 160 мест в комплексе «Дом на Блюхера» в Петербурге, который полностью спроектирован с помощью BIM-технологий, впервые в российской практике успешно прошёл и государственную экспертизу в цифровом формате. Этот объект входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в пул пилотных проектов, сформированный Минстроем. При этом петербургский Центр государственной экспертизы создал специальное программное обеспечение для оценки ВIM-модели объекта, представленной Группой «Эталон». Разработка комплекта проектной документации заняла шесть-семь месяцев. Ещё полтора месяца понадобилось для прохождения экспертизы.

А в части использования CLT-панелей ещё в 2019 году Группа «Эталон» совместно с Segezha Group инициировали доработку действующих нормативов в тесном взаимодействии с Минстроем. Сейчас вносятся изменения в своды правил, разрабатываются стандарты, проводится цикл научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по применению новых стройматериалов. В соответствии с «дорожной картой» научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ запланированы натурные испытания как по пожарной безопасности, так и по проверке несущих способностей конструкций из CLT-панелей, которые пройдут в ведущих строительных лабораториях страны. К разработке «дорожной» карты планируется привлечь также специалистов МЧС. Результатом этой работы станет получение необходимых сертификатов для применения CLT-панелей в строительстве многоэтажных зданий. Такие панели позволяют на 25% сократить сроки строительства при сопоставимой с монолитной технологией стоимости. Они обладают сходной с монолитом прочностью, более экологичные и звуконепроницаемые, а это дополнительный комфорт для жителей. Все проекты по этой технологии можно условно разделить на две группы: гибридные, где колонны и фасадные панели изготавливаются из CLT, а лифтовые шахты и перекрытия сделаны из монолита, и полностью деревянные дома.