«Основные надежды на развитие рынка и бизнеса мы связываем с качественной внутренней трансформацией»

Актуальная для девелоперского сообщества повестка сегодня довольно обширна. Это существенное сокращение объёма качественного предложения после нескольких месяцев беспрецедентно высокого спроса. Это рост себестоимости строительства из-за подорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы на стройплощадках. А также возможная отмена субсидированной ипотеки и запрет на возведение апартаментов, ну и увеличение платы за изменение вида разрешённого использования участков в Москве. В совокупности эти факторы приведут к новому витку трансформации рынка. Например, в краткосрочной перспективе мы, возможно, увидим временное снижение спроса на жильё. Он может скорректироваться в ближайшие месяцы, но мы не ожидаем затяжного спада. Очень важным и, наверное, самым сложным периодом станет вторая половина лета. Потенциально возможное сокра­щение спроса в целом по рынку мы оцениваем в 20-25%. Но, по нашим прогнозам, уже с сентября начнётся восстановление, которому поспособствуют появление новых качественных проектов от ведущих девелоперов и «психологическое восстановление» рынка в целом после отмены льготной ипотеки. Причём завершение этой госпрограммы, по нашим оценкам, сильнее повлияет на сегмент «масс-маркет». Группа «Эталон», например, имеет диверсифицированный портфель проектов, который включает недвижимость разных ценовых сегментов и проекты на разных стадиях строительной готовности, поэтому мы рассчитываем, что последствия завершения программы для нас будут менее ощутимы.

Строители-трансформеры

В целом новые вызовы – это новые возможности для девелоперов. И как показал пандемийный 2020 год, строительная отрасль, несмотря на всю свою консервативность, способна меняться очень быстро. Например, мы основные надежды на дальнейшее развитие рынка и нашего бизнеса связываем с качественной внутренней трансформацией. В первую очередь, с дальнейшей цифровизацией бизнес-процессов, внедрением новых технологий и строительных материалов и поиском новых решений и подходов для качественного развития всего рынка и самого девелоперского продукта. 

Современные проекты насыщены инновациями и передовыми технологиями и становятся всё более интересными и привлекательными для потенциальных покупателей. Например, в основе нашего московского проекта «ЗиЛ-Юг» лежит уникальный мастер-план от голландского бюро KCAP. Он отвечает концепции «15-минутного города» – вся инфраструктура и сервисы будут в пешей доступности для будущих жильцов. Множество сценариев жизни и передвижений гарантировано развитой сетью многофункциональных общественных пространств, парков, пешеходных бульваров и прогулочных зон.

Недавно в строящемся комплексе «Серебряный фонтан» совместно с компанией «МТС» реализован пилотный проект с элементами «цифрового здания». В одном из корпусов на основе технологии Bluetooth Low Energy смонтированы системы контроля и управления доступом, видеонаблюдения, домофонии. Также опробована система бесконтактного прохода жильца до квартиры – ему достаточно подойти со своим смартфоном к подъезду, чтобы дверь автоматически разблокировалась и открылась, а лифт спустился вниз и затем отвёз на нужный этаж без нажатия на кнопки.

Такие проекты привлекают не только тех, кто остро нуждается в покупке первой квартиры или расширении имеющейся жилплощади. Они успешно конкурируют с домами, построенными семь-десять лет назад. Такие комплексы хоть и возведены относительно недавно, но уже не соответствуют сегодняшнему эталону жилого пространства. Их обитатели также находятся в поисках комфортного пространства для жизни, и с их активностью мы отчасти связываем надежды на стабильный спрос на новые качественные проекты.

Законодательные новинки

Ещё одно важное направление развития рынка – совершенствование нормативной базы. Этот процесс можно условно разделить на два ключевых блока: законодательные инициативы, направленные на оптимизацию взаимодействия с регуляторами, органами власти и ресурсоснабжающими организациями, а также изменения и дополнения нормативной базы, которые сопровождают внедрение новых технологий и подходов.

К первому блоку можно отнести проработку на законодательном уровне таких инициатив, как снижение количества административных процедур. По оценкам отраслевых властей, к 2024 году их планируется сократить с нынешних 94 до 82. А также варианты прямого выкупа у застройщиков или софинансирование строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры в рамках программы «Стимул» либо посредством иной программы. Или же предоставление прямого субсидирования (либо беспроцентных займов с комфортными условиями по возврату) на создание таких объектов при реализации проектов комплексного развития территорий. А кроме того, компенсация (в любой форме) расходов застройщика на подключение к различным инженерным сетям и оптимизация сроков подключения.

В рамках второго блока вопросов Группа «Эталон» уже ведёт большую работу по гармонизации законодательства и инноваций. Например, по внедрению BIM-технологий (или технологий информационного моделирования – ТИМ) или использованию в многоэтажном жилом строительстве многослойных клееных деревянных панелей (так называемых CLT-панелей).

Так, в прошлом году проект детского сада на 160 мест в комплексе «Дом на Блюхера» в Петербурге, который полностью спроектирован с помощью BIM-технологий, впервые в российской практике успешно прошёл и государственную экспертизу в цифровом формате. Этот объект входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в пул пилотных проектов, сформированный Минстроем. При этом петербургский Центр государственной экспертизы создал специальное программное обеспечение для оценки ВIM-модели объекта, представленной Группой «Эталон». Разработка комплекта проектной документации заняла шесть-семь месяцев. Ещё полтора месяца понадобилось для прохождения экспертизы.

А в части использования CLT-панелей ещё в 2019 году Группа «Эталон» совместно с Segezha Group инициировали доработку действующих нормативов в тесном взаимодействии с Минстроем. Сейчас вносятся изменения в своды правил, разрабатываются стандарты, проводится цикл научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по применению новых стройматериалов. В соответствии с «дорожной картой» научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ запланированы натурные испытания как по пожарной безопасности, так и по проверке несущих способностей конструкций из CLT-панелей, которые пройдут в ведущих строительных лабораториях страны. К разработке «дорожной» карты планируется привлечь также специалистов МЧС. Результатом этой работы станет получение необходимых сертификатов для применения CLT-панелей в строительстве многоэтажных зданий. Такие панели позволяют на 25% сократить сроки строительства при сопоставимой с монолитной технологией стоимости. Они обладают сходной с монолитом прочностью, более экологичные и звуконепроницаемые, а это дополнительный комфорт для жителей. Все проекты по этой технологии можно условно разделить на две группы: гибридные, где колонны и фасадные панели изготавливаются из CLT, а лифтовые шахты и перекрытия сделаны из монолита, и полностью деревянные дома.