НАШ ЦИТАТНИК: «Защита персональных данных – часть нашей жизни, как и внимательное отношение к кошельку и паспорту в кармане или наличным. Но если выставить паранойю на максимум, даже выдача визитки станет опасным мероприятием…» Сергей Софронов

23 сентября, 02:19

Льготная эстафета

28 июня в 06:14
3 805

Льготная эстафета

Программа льготной ипотеки, действие которой истекает 1 июля, несомненно, спасла первичный рынок жилья и застройщиков. Но и спровоцировала рост цен на новостройки. Теперь её продлили, хотя и на других условиях. Самое время – подводить итоги и делать осторожные прогнозы.

В разгар «первой волны», к маю 2020 года число ипотечных кредитов снизилось на 17% (на 15% – в денежном выражении), если сравнивать с аналогичным периодом 2019-го. Ситуацию спасло введение субсидированных ставок; господдержка «первички» была действительно беспрецедентной, и уже в июне рынок ипотеки восстановился и начал устойчиво расти. 

Всего в 2019-2020 годах из федерального бюджета и резервного фонда Правительства РФ было выделено 89 млрд рублей, но фактически использовано две трети этой суммы. Тем не менее четыре ипотечные программы («семейная», «дальневосточная», «сельская» и «льготная») обеспечили по итогам 2020-го 26% от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов (29,7% от объёма задолженности по ним). В 2020-м выдача ипотеки достигла рекордных 4,3 трлн рублей (1,7 млн займов), а общая задолженность по действующим кредитам составила 9,27 трлн рублей.

Хорошего понемножку

В Счётной палате подтверждают, что поддержка помогла сохранить объёмы ввода жилья на уровне 2019 года (в 2020-м в стране сдали 82 млн кв.м), а также позволила девелоперам запустить новые проекты: с августа 2020-го они начали строить 26,4 млн кв.м. Удалось избежать и массовых банкротств застройщиков.

Однако льготная ипотека – эффективная, но всё же временная антикризисная мера. Она привела к увеличению спроса, на который рынок отреагировал повышением цен. Средняя стоимость «квадрата» на «первичке» в 2020 году выросла на 20,4% по отношению к 2019-му. Аналитики уверены, что форсированный рост ипотеки может увеличить риски: подскочит и число заёмщиков с невысокой платёжеспособностью. По опыту других стран, первоначальный эффект повышения доступности ипотеки в конечном счёте нередко приводит к обратному результату – к снижению доступности жилья из-за роста цен. По мнению экспертов Центробанка, основным фактором должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, опережающий удорожание жилья.

Тем не менее льготную ипотеку власти не отменили. Новые условия госпрограммы предполагают хоть и незначительный, но рост процентных ставок – с 6,5 до 7%. А вот максимальная сумма кредита сократилась в четыре раза, до 3 млн рублей. Квартиру по такой цене и в Ленобласти найти непросто, не говоря о Петербурге. 

Мы спросили ньюсмейкеров: как изменение условий программы льготной ипотеки скажется на спросе и могут ли участники рынка стимулировать его другими способами, например, развивать партнёрские программы с банками?

*Здесь и далее – данные ЦБ РФ
Табл. 6-10

Мнения экспертов

«За пять месяцев 2021 года Северо-Западный банк Сбербанка выдал по СЗФО 11 000 льготных ипотечных кредитов, из них 6264 в Петербурге и 687 в Ленобласти. Объём составил 38,5 млрд рублей по Северо-Западу, 26 млрд и 2,1 млрд рублей по Петербургу и Ленобласти соответственно.
Популярность программы также обусловлена дополнительными возможностями, которые даёт банк. Например, можно ещё снизить ставку при использовании электронной регистрации. Кроме этого, банк постоянно расширяет список партнёров, совместно с которыми предлагает клиентам более выгодные условия. Так, в рамках специальной программы с застройщиками Сбербанк предлагает ставки от 0,1%, которые действуют до двух лет, на оставшийся срок кредита ставка составит 5,55%. Или при сроке кредита до 20 лет ставка на весь срок кредита может фиксироваться от 2,35%. Такие условия доступны при оформлении кредита по программе «Господдержка-2020» при использовании сервиса «Электронная регистрация» и с учётом скидки 1% при оформлении страхования жизни и здоровья заёмщика и при первоначальном взносе 20% и более»

заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»
Локотков Анатолий

«Если сравнивать стоимость условной квартиры в проектах одной локации с похожим сроком сдачи, то с марта 2020 года по март 2021-го их стоимость в среднем выросла на 23-26%. И здесь мы не забываем о витке увеличения себестоимости, о котором начали говорить открыто только сегодня.
Мы активно сотрудничали с банками и ранее, так что доля ипотечных сделок выросла незначительно – до 70%. Говорить об увеличении продаж некорректно, потому что мы работаем строго по согласованному плану продаж. Вывод новых проектов активизировался, но этого пока мало, чтобы забыть о дефиците предложения. И продолжается рост себестоимости. Всё это будет двигать цены вверх, и «вторичка» будет подтягиваться.
Основная доля ипотеки – кредиты с минимальным первым взносом (15–20%), а значит, при средней стоимости квартиры 5-6 млн рублей кредита в 3 млн рублей окажется недостаточно. Льготная ипотека будет доступна только людям, приобретающим небольшие недорогие квартиры. Но неплохой альтернативой станет семейная ипотека.
С 1 июля программу распространят на семьи с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года, а вот максимальную сумму оставят прежней. И в данном случае дети – конкурентное преимущество!
Альтернативой будут и госпрограммы улучшения жилищных условий для определённых категорий граждан: льготы предоставили многодетным семьям, военнослужащим, молодым семьям (до 35 лет), представителям науки и образования. Безусловно, здесь есть свои нюансы и важный фактор – внимательно изучить сроки действия субсидий, чтобы не упустить права на льготу.
Совместные ипотечные программы, разработанные банками и застройщиками, тоже будут востребованы покупателями. Застройщики вводят свою субсидированную ипотеку, договариваясь с банками, и здесь ставка может быть другой – на весь срок или какой-то период»

директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Ульянова Ольга Юрьевна

«За последний год стоимость квартир в наших проектах увеличилась на 25-30%. Рост цен вызван увеличением готовности корпусов, серьёзным подорожанием стройматериалов (на некоторые позиции – более чем в два раза), переходом на эскроу, необходимостью возводить социальную инфраструктуру. И процесс пока не остановился, затраты продолжают расти.
Доля ипотечных сделок за последний год увеличилась на 20% и сейчас составляет порядка 75-80%. Ещё 20-25% клиентов покупают квартиру со 100%-й оплатой или в рассрочку.
Государственная поддержка, безусловно, важна для рынка, однако в новом, «лимитированном» варианте она серьёзно ограничивает круг участников. За 3-3,5 млн рублей можно приобрести только студию или небольшую однокомнатную квартиру, и не в самом Петербурге, а в пригородах. В Москве уровень цен ещё выше. Для столичных городов такой лимит явно недостаточен. Впрочем, мы не ожидаем значительного оттока спроса. Возможно, в летние месяцы он незначительно снизится, но уже осенью на рынок вернётся активность. Многие застройщики уже имеют опыт действий в условиях отмены программ господдержки. Тогда они совместно с банками внедряли различные программы субсидирования ставки. В этот раз сценарий, скорее всего, будет похожим»

коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Константин Гриценко

«В отношении проекта Gatchina Gardens мы можем говорить об изменении стоимости бронирования, официальные продажи начнутся в июле. Полтора года назад наши клиенты бронировали квартиры по цене 136 000 рублей за кв.м, сейчас – около 190 000 рублей. Причём дело не только в увеличении себестоимости и росте издержек. Пандемия радикально изменила представления о комфортном жилье, о важности зелёных зон, доступной рекреационной инфраструктуре. Если раньше это было приятным дополнением к жилплощади, то теперь – жизненно важные опции. Изменились ценности.
Если мы говорим о семейном жилье комфорт-класса, то большая часть сделок окажется в диапазоне от 8 млн до 12 млн рублей. Новые условия устанавливают лимит в 3 млн рублей. Получается, что государство решило поддержать частных инвесторов, вкладывающих средства в «жёсткий эконом»? А недавно аналитики Сбербанка обнаружили, что льготной ипотекой пользуются в основном одинокие и бездетные! Между тем основные задачи национальных проектов – это поддержка семей с детьми и создание комфортной жилой среды. Семейная квартира должна иметь площадь 80-120 кв.м, с насыщенной инфраструктурными объектами прилегающей территорией, и стоить она будет не меньше чем 140 000 за кв.м. Установление лимита в 3 млн прямо противоречит этим принципам. Льготная ипотека нужна и покупателям, и строителям, но – в других параметрах»

руководитель проекта региональный курорт Gatchina Gardens

«В нашем проекте «Георг Ландрин» средняя стоимость метра в строящейся второй очереди в первом квартале 2021-го составила 164 000 рублей – прирост по отношению к марту 2020-го оценивается в 20%. Больше половины сделок (61%) в 2020 году оформлены с привлечением ипотеки, в том числе по программе «Господдержка-2020». Это на 10% больше, чем годом ранее. Ожидаем, что объём ипотечных сделок к концу 2021-го сократится примерно на 20%.
Спад спроса начался уже в мае – у него есть определённый объём, обусловленный реальной потребностью в жилье и платёжеспособностью граждан, и он зависит не только от цены. Спрос 2021 года был частично реализован во втором полугодии 2020-го.
С большей долей вероятности на рынке появятся новые предложения и программы – как от банков, так и от застройщиков. Они непосредственно заинтересованы в росте объёмов кредитования и продаж. Например, банки могут сделать акцент на индивидуальных предпринимателях и самозанятых, предложив им особые условия кредитования. Такие инструменты, как трейд-ин, рассрочки и субсидирование ставок застройщиком тоже получат развитие, хотя вряд ли смогут стать полноценной альтернативой программе господдержки в её версии 2020 года. Но, по крайней мере, всё это поможет рынку не уйти в стагнацию»

директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Никита Пальянов

«За год в среднем цены на строящуюся недвижимость выросли на 35% (от 20 до 45% в зависимости от жилого комплекса). Динамика стоимости конкретных квартир не всегда показательна, в первую очередь из-за растущей строительной готовности. Так, в малоэтажном городке «Юттери» однокомнатная квартира площадью 39 кв.м в корпусе 4 подорожала на 50%. В октябре 2019 года мы открыли продажи, в сентябре 2021-го введём дом в эксплуатацию.
До начала действия льготной ипотеки доля ипотечных сделок в наших проектах была на уровне 65% от общего числа договоров, а сегодня увеличилась до 85%. Средний размер кредита вырос с 2,9 млн до 4 млн рублей.
Изменение условий госпрограммы может сократить долю ипотечных договоров, наиболее распространённых в сегменте массового спроса. Здесь снижение покупательской активности может быть более заметно. Уменьшение лимита для крупных городов сузит выбор квартиры, а позволить себе комфортный двухкомнатный вариант или компактную «трёшку» сможет далеко не каждый. Возможно, мы увидим временное смещение спроса в сторону малогабаритного жилья.
Но застройщики готовы к такому сценарию, у многих разработаны собственные программы субсидирования, где средние ставки составляют около 6% годовых. Например, в кварталах ГК «Ленстройтрест» можно купить жильё в кредит по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок. Уже давно у нас действует схема «Трейд-ин», пользующаяся наибольшей популярностью у региональных покупателей»

директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Фельдман_Ян_Ленстройтрест2020

«По итогам второго квартала 2020 года, когда стартовала программа, доля покупок с привлечением заёмных средств в Москве и Петербурге составляла в нашей компании 44%. Наибольшим спросом тогда пользовались квартиры комфорт-класса. В конце марта 2021-го доля ипотеки достигла 63% по жилью и 37% – по всем типам недвижимости.
Спрос останется стабильным, однако сценарии покупки изменятся. Продление программы с новым лимитом поможет тем, кто стремится улучшить жилищные условия и готов использовать средства от продажи имеющейся квартиры для первого взноса. Заметная часть сделок приходится на покупателей, меняющих условия жизни уже не в первый раз. Это доказывает устойчивый спрос на программу Trade-in. Каждый год количество пользующихся ею клиентов растёт. Если же спрос будет сокращаться, то, вероятнее всего, это станет катализатором для подготовки специальных программ или предложений от банков и застройщиков с субсидированием и снижением ипотечных ставок»

коммерческий директор Группа «Эталон»
Соловьёва Ирина

«За последние полтора года зафиксирован рекордный рост цен на жильё в Петербурге и Ленобласти. Для сравнения: в марте 2020 года, до появления льготной ипотеки, клиенты КВС приобретали квартиры в среднем за 4,3 млн рублей. Сейчас – за 5,7 млн рублей.
На данный момент ипотека с господдержкой остаётся одним из главных драйверов спроса. Кредит на покупку жилья оформляют 75% клиентов КВС: это на 15% больше, чем до появления программы. При этом средний размер кредита вырос на миллион и сейчас составляет 3,9 млн рублей.
Я полагаю, что значительно увеличится спрос на семейную ипотеку. Ведь максимальный размер кредита для Петербурга и Ленобласти по этой программе останется прежним – 12 млн рублей. А среди наших клиентов традиционно много семей с детьми.
Возможно, станут популярнее программы зачёта жилья. Например, у КВС есть специальное предложение «Квартира как первый взнос». Оно позволяет значительно увеличить первый взнос по ипотеке за счёт продажи вторичной недвижимости и уложиться в сумму кредита 3 млн рублей»

генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
Альшаева Анжелика Игоревна

«Прошлый год характеризовался высокой ипотечной активностью на фоне отсутствия роста доходов населения и сокращающегося объёма предложения. За этот период стоимость жилья в наших объектах увеличивалась в пределах 20%, что соответствует рыночной ситуации. В ближайшие месяцы рынок ждёт переходный период, и далее рост цен будет более плавным.
У нас доля ипотечных сделок традиционно составляла порядка 60-65%. По итогам 2020 года она достигла 74%. В 2021-м рост продолжился: по итогам мая 88% квартир реализовано с помощью льготной ипотеки, из них 99% – кредиты с субсидированной государством ставкой. Эта программа привлекла и тех, кто хотел расширить жилую площадь. По сравнению с 2019-м значительно увеличились продажи двух- и трёхкомнатных квартир – в 1,5 и 2,3 раза соответственно, а средняя площадь реализованного жилья выросла сразу на 6 кв.м.
Но с самого начала было понятно, что это временная мера, призванная поддержать стройку. Вполне вероятно, что после 1 июля цены ненадолго зафиксируются. Но рынок всё ещё испытывает дефицит предложения, существенно возросла себестоимость строительства. Так что полагаю, рост цен по итогам года составит 10-15%. Рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения. При этом государству и банкам надо проводить комплексную политику, направленную на регулярное снижение ставок, чтобы вернуть доступность жилья на «докризисный» уровень. Процентная ставка в 7% привлекательна, но максимальная сумма кредита в 3 млн рублей существенно сокращает количество потенциальных покупателей»

директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург»

«Рост цен всегда зависит от объекта и локации. В среднем в 2020 году в наших новостройках цены выросли на 15-30%. В первом квартале 2021-го они прибавили ещё 5-10%. Доля сделок с ипотекой остаётся на уровне 80%. Большая часть кредитов сейчас, безусловно, оформляется по программе льготной ипотеки. Маловероятно, что в ближайшее время мы увидим снижение доли ипотечных сделок, так как у людей нет возможности приобретать квартиры со 100%-й оплатой. Средний размер кредита в наших проектах приближается к 5 млн рублей.
После изменения условий программы можно ожидать незначительного снижения спроса. Под новые условия подпадает часть студий и небольших однокомнатных квартир на границе Петербурга и Ленобласти. Но для покупки жилья в большинстве городских районов, особенно с несколькими спальнями, теперь понадобится значительный первоначальный взнос. Хотя для покупателей с детьми условия остаются лояльными.
Многие банки в последний год стали предлагать индивидуальные программы кредитования, при которых ставка субсидируется застройщиком. Более низкая, чем в рамках стандартных программ (от 0,01%), ставка может сохраняться как на определённый срок, допустим, полгода, так и в течение всего периода кредитования. Даже с учётом незначительного удорожания квартиры для покупателя, не планирующего погашать кредит досрочно, выгода может составить от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Спрос на такие программы постепенно растёт, так как всё меньше дольщиков планируют погашать ипотечный кредит досрочно»

директор департамента недвижимости Группа ЦДС

«В мае 2021-го мы запустили в продажу квартиры в новом 41-м корпусе ЖК «Приморский квартал», но уже по схеме с эскроу. Поэтому неправильно сравнивать цены с прошлым годом и предыдущими очередями, где повышение было и до 20% по итогам месяца. Можно лишь полагать, что в перспективе рост цен будет более плавный.
Благодаря госпрограмме количество ипотечных сделок в «Приморском квартале» взлетело до 70%. До её принятия эта цифра составляла 30-40%. То есть, безусловно, программа подтолкнула многих к решению о покупке квартиры. Сейчас средний размер одобряемого ипотечного кредита составляет 6-8 млн рублей, до запуска программы – 4-5 млн рублей. Но опять же прямое сравнение тут не совсем корректно, потому как цены на недвижимость изменились.
Полагаем, что корректировка условий приведёт к временному снижению спроса. Однако через два-три месяца ситуация придёт к балансу. Многие девелоперы предполагали, что программа будет остановлена либо видоизменена, поэтому готовились ко всем сценариям, разрабатывали собственные программы субсидирования ставок, например, либо придерживали какие-то выгодные предложения, которые позволят поддержать интерес к проектам»

директор по маркетингу и продажам ООО «Мегалит – Охта Групп»
Андрей Владимирович Кириллов