Апартаменты, квартиры, торговые помещения: во что лучше инвестировать
Рассказываем о плюсах и минусах апартаментов, квартир и торговых площадей и считаем, сколько можно на них заработать.
NSP уже рассказывала о том, в какую недвижимость можно инвестировать средства, если у вас небольшая сумма – 1 или 2 миллиона рублей. Но если сбережения составляют хотя бы 5 миллионов рублей, то можно рассматривать более серьезную недвижимость: торговые площади, апарты и квартиры. Рассказываем, в чем их плюсы и минусы и сколько можно на них заработать.
ИНВЕСТИЦИИ В ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Торговая площадь из-за неудачно выбранной локации может стоять без арендаторов длительное время. Вдруг вы решили, что будете сдавать ее в аренду под салон красоты, но не проверили, что по близости находятся еще с десяток парикмахерских. К проблемам можно добавить высокие налоги и тарифы на коммунальные услуги, а также вероятные задержки по арендным платежам. А это уже незапланированные траты на судебные процессы в арбитражном суде. Всегда нужно помнить, что курицу, несущую золотые яйца, никто не продает.
Тем не менее инвестиции в торговые помещения имеют свои плюсы: если объект подобран удачно, то он пользуется спросом.
ПОДСЧЕТ
На Вознесенском проспекте в одном из внутренних дворов можно приобрести помещение площадью 22 «квадрата» за 3,3 млн рублей. Если верить агенту, оно идеально подходит под парикмахерскую, офис, гостиницу. В соседнем доме офис предлагается в аренду по цене 1,7 тыс. рублей в месяц за один «квадрат». Теоретически за год можно заработать 449 тыс. рублей, что эквивалентно 13,6% годовых.
Окупить вложения получится не ранее чем через 7 лет и пару месяцев. Можно вычесть налоговые расходы (при ИП это 6% с доходов и 43 тыс. рублей страховых выплат или 4% при статусе самозанятого плюс 0,1% от кадастровой стоимости налога на имущество).
Теоретические 449 тыс. моментально превращаются в 380 тыс., или 11,5% годовых. Если сделать скидку на период простоя из-за смены арендаторов, допустим, на три месяца, то доходность опустится до 8% годовых.
ИНВЕСТИЦИИ В АПАРТАМЕНТЫ
Апарты могут быть двух типов:
- официальные апартаменты
- бывшие комнаты в коммуналках, которые переделали под отдельные «студии»
Объявления заманивают доходностью до 30% годовых. Но в реальности цифры куда меньше.
Покупка апартов после пандемии и при нынешних закрытых границах может оказаться не особо инвестиционно-эффективной: поток туристов упал. Свою роль сыграло и прекращение работы иностранных сервисов по аренде. Пока совершенно непонятно, как и где искать арендатора.
Если вы покупаете студию в бывшей коммуналке, нужно иметь в виду, что, по сути, это доля в квартире.
"Переделанные под апарты или хостел-отели коммунальные квартиры – высокорискованные инвестиции. Ничего, кроме головной боли, инвестор не приобретает, – рассказал NSP президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Первый и основной риск – чаще всего перепланировки в таких квартирах не узаконены. Рано или поздно управляющая компания, муниципалитет или даже район предложат их узаконить, что сделать практически невозможно. И в итоге через суд возвращать в первоначальное состояние. В моей практике пришлось восстанавливать бывший жилой объект в характеристики 1982 года. Сегодня выявление и требования по исправлению несогласованных перепланировок идут по нарастающей. Второй неочевидный риск, который кажется мимолетным, – ресурсные расходы, вода и электричество. Инвестор приобретает долю в бывшей квартире, то есть наряду со множеством других совладельцев несет ответственность за оплату счетов. Реальные истории коммунальных квартир, когда жильцы между собой не могут договориться о разделе трат на освещение мест общего пользования, переносятся и на подобные инвестиции: где искать других сособственников? Все расходы делятся поровну.
В официальных апартах сдачу внаем можно доверить управляющей компании – комиссия за это составит примерно 20% от каждого заезда. Можно заниматься поиском арендаторов самостоятельно, но тогда придется тратить время на то, чтобы навести порядок после постояльцев.
В бывших коммунальных квартирах принцип идентичен: можно сдавать их через управляющих или самостоятельно.
Главное отличие апартов в том, что арендаторы часто меняются. И в этом их минус: кто сдавал квартиры посуточно, тот понимает, что поддерживать 100% наполняемость практически невозможно, до 75% доходит в самый высокий сезон. То есть примерно 10 дней в месяц «квартира» будет стоять пустая. Поэтому арендная ставка в апартах чуть выше предложений в типовых квартирах, чтобы компенсировать периоды простоя.
ПОДСЧЕТ
Приобретя апарты на ул. Академика Лебедева за 4,1 млн рублей, теоретически можно получить доход в 12% годовых. Как считать: предложений аренды в этом районе очень мало, единственное объявление на квартиру-студию выставлено по 40 тыс. рублей в месяц. Посуточно здесь сдается не более 10 квартир по цене 1,5–2,5 тыс. рублей.
Если ориентироваться на нижний диапазон в 1,5 тыс. рублей за сутки, то апарты будут приносить 45 тыс. в месяц, или 540 тыс. за год. Вычитаем расходы на стиральный порошок, постельное белье, комплименты от хозяина в виде печенья, чая и Wi-Fi, затраты на такси из-за ночных заездов, то в идеале доход 500 тыс. в год достижим, но маловероятен.
ИНВЕСТИЦИИ В КВАРТИРЫ
Квартиры дают два варианта дохода: от сдачи в аренду или от последующей перепродажи. В любом случае важно учесть месторасположение дома и его характеристики (балконы, раздельный санузел, высотность, вид из окна, ближайшие парки и транспортные магистрали, торговая и сервисная инфраструктура и, основное – наличие альтернативных предложений по соседству).
«Чем больше квартир в микрорайоне – тем подвижнее цена аренды. Отсюда – высокая ротация арендаторов, каждый последующий из которых амортизирует цену, снижая качество жилья», – рассказала NSP независимый оценщик Оксана Захарова.
По ее мнению, для краткосрочных инвестиций и получения рентного дохода достаточно студии или однокомнатной квартиры.
«Для инвестиций нет смысла брать дорогую квартиру, – говорит Оксана Захарова. – Я бы смотрела маленькую студию. Не в Кудрово или Девяткино, а лучше в малозастроенном и малоэтажном районе, но с очень хорошей транспортной доступностью.
Если планируется сдавать жилье семьям – то лучше выбрать «двушку».
«Разница в цене между одно- и двухкомнатной условно составляет сейчас 1 млн рублей, но квартира большей площади будет сдаваться дороже, следовательно, и доход будет выше, что и компенсирует срок возврата вложений», – говорит Оксана Захарова.
ПОДСЧЕТ
На момент подготовки публикации, на "Яндекс.Недвижимости" есть более двух тысяч объявлений о сдаче «однушек». 44% из них выставлены по цене до 26 тысяч рублей в месяц, 38% – в диапазоне 26–30 тысяч рублей.
Средняя цена «однушки» на вторичном рынке Петербурга сейчас приближается к 7 млн рублей. Если купить такую квартиру и сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц (и 360 тыс. за год), доходность от подобной инвестиции равна 5,1% годовых.
ВАЖНО!
Расходы, которые лучше учесть при покупке недвижимости
- При продаже недвижимости до истечения пятилетнего срока владения возникает обязанность по декларированию дохода по ставке 13% с разницы, если цена продажи больше первоначальной покупки. Например, если при продаже вы выиграли 1 млн рублей, то с этой суммы придется заплатить 130 тыс. рублей.
- При легальной сдаче в аренду лучше учесть обязанность по уплате налога: ставка по НДФЛ сегодня составляет 13%. Если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то снизить ее можно до 4% от каждой месячной платы.
- Существует и другой неочевидный расход – страховка. Цена полиса обычно начинается от 1,5 тыс. рублей. За страхование имущества, как правило, берут от 0,01% от суммы, на которую вы хотите застраховаться. Но в таких случаях, как правило, подразумевается уничтожение квартиры из-за попадания в нее метеорита, летательных объектов, природных наводнений, кражи и так далее.
Ответственность перед соседями – то есть заливы и пожары – обычно обходится в 0,5% от общей суммы страхования.