НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

6 июля, 06:36
22 мая в 06:40

Как узаконить перепланировку квартиры в Петербурге

Рассказываем, какие штрафы грозят за незаконную перепланировку, как ее узаконить и сколько времени может занять весь процесс.

Фото: Яков Филимонов / фотобанк Лори

Перепланировка помещения, согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, – это изменение его конфигурации, которое необходимо внести в технический паспорт объекта в многоквартирном доме. Делать перепланировку можно только после ее согласования в городской администрации.

Как подать заявление на перепланировку квартиры

Для согласования перепланировки требуется подать заявление по установленной форме (образец можно скачать на сайте госуслуг. Обращаться можно непосредственно в администрацию района или в структурное подразделение МФЦ. Помимо заявления в перечень документов входит:

– эскиз проекта изменений (в двух экземплярах);

– выписки из ЕГРН или сами правоустанавливающие документы (в случае, если право не зарегистрировано);

– паспорт собственника либо надлежащим образом оформленная доверенность;

– согласие всех, кто прописан в квартире;

– технический паспорт объекта (заказать можно через МФЦ или ГУИОН);

– разрешение на проведение работ, выданное КГИОП, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры.

Как разработать проект перепланировки квартиры

Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.

– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.

Требования к проекту перепланировки достаточно обширны, его разделы включают:

– Сведения об исходной и разрешительной документации

– Пояснительную записку

– Архитектурные решения

– Инженерное оборудование

– Конструктивные и объемно-планировочные решения (в случае, если затрагиваются капитальные стены, перекрытия)

– Мероприятия по организации производства работ

– Технологические решения (за исключением перепланировки жилых помещений)

– Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности

– Перечень мероприятий по охране окружающей среды

Подробнее узнать о сведениях, которые должна содержать документация, также можно в инструкции на сайте госуслуг.

Сроки согласования уже сделанной перепланировки 

Районная администрация Петербурга должна рассмотреть все документы по узакониванию уже сделанной перепланировки квартиры и вынести решение за 45 дней. Еще три дня дается на передачу результатов заявителю. Если заявление подавалось через МФЦ, то вся процедура дополнительно увеличивается на шесть рабочих дней. Такая государственная услуга оказывается бесплатно.

Если окажется, что отсутствуют какие-либо документы (или сведения в них), районная администрация направит в адрес заявителя запрос об их предоставлении. Это нужно успеть сделать за 15 рабочих дней. В случае просрочки можно получить отказ в согласовании.

В целом на все про все может уйти не менее четырех–шести месяцев при самых благоприятных условиях, уточняют в юридической фирме «Дювернуа Лигал».

Что грозит за незаконную перепланировку

Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.

– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также  негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.

Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.

По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:

1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.

2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.

3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.

Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.

Как происходит обследование квартиры на незаконную перепланировку

Собственник получает письменное уведомление от районной администрации о предстоящем комиссионном осмотре – с конкретной датой и временем визита. Факт наличия или отсутствия перепланировки устанавливается на основании документов технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. Итог фиксируют в акте обследования.

Важно! После того как согласование на перепланировку получено, нужно получить и зарегистрировать акт приемочной комиссии (процедурой заведует районная администрация).