НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

19 апреля, 18:53

Николай Кокарев: «Самое сложное в работе с историческими зданиями – обилие согласований»

14 февраля 2023 в 07:30

Работать в исторической застройке трудно не только строителям, но и проектировщикам, которым приходится осваивать новые и несвойственные им профессии и навыки. Причем основные сложности связаны не с технической частью, а с многочисленными согласованиями. О том, какие проекты востребованы в центре и как их удается воплотить в жизнь, рассказывает соучредитель ГК «Глобал ЭМ» Николай Кокарев.

Кокарев Николай
соучредитель
ГК «Глобал ЭМ»

 В чем специфика исторических зданий? 
– У нас было несколько таких проектов. Например, реконструкция здания на Синопской набережной, 66 под общественно-деловой центр. На проспекте Обуховской Обороны мы делали проект реконструкции производственного корпуса бывшей карточной фабрики, а на Красногвардейской площади – проект реконструкции постройки советских времен. Занимались и комплексом построек завода «Красный выборжец», он же завод «Розенкранц». В Пушкине работали с домом бывшей Фридентальской колонии. 
Так что у компании есть опыт приспособления построек под современное использование, реконструкции и т. д. Мы научились находить компромиссы, поэтому техническая сторона вопроса уже не сильно беспокоит: есть технологии и умение их применять. Разработать конструктив и продумать архитектуру – это не проблема. Даже с правозащитниками и градозащитниками можно договариваться, если слышать их мнение. Основные сложности кроются во множестве согласований, которые надо получить для начала строительства и последующего ввода в эксплуатацию. 
 
– А в чем заключаются трудности согласований? Нет четкого порядка прохождения этой процедуры? 
– Сколько объектов, столько и разных сложностей. Они везде своеобразные. Где-то мешает утвержденный еще в 2000-е проект планировки территории, где-то, наоборот, такого проекта нет. В одном случае начинаются проблемы с согласованием архитектурно-градостроительного облика, в другом – заказчик не может решить вопросы с социальным обеспечением. Всегда какие-то новые вызовы. 

– Современные требования по озеленению, парковкам, «социалке» действительно останавливают проекты в исторической части. 
– Если ничего с землей не делать, это гарантирует убытки. За время деятельности компании мы трансформировались, перестали быть простым генпроектировщиком и выполняем в том числе и функции девелопера. То есть помогаем нашим партнерам адаптировать проекты под те или иные нормативы или ограничения на конкретном участке. Например, заказчик хочет построить жилье; есть жесткие нормативы, которые нельзя перескочить, и если их не получается выполнить, участок надо продавать или менять функцию. У нас в работе очень много проектов жилья и апартаментов, но появляются все новые объекты с другим функционалом. Например, из-за пандемии возрос интерес к объектам медицинского назначения. Все больше проектов многофункциональных комплексов, спортивных центров и т. д. И если подобрать профильного инвестора, для участка можно найти и иное применение, кроме жилья. Мы научились это делать, ведь площадок в интересных локациях не так и много. 
 
– Еще недавно бытовало мнение, что хорошую прибыль приносит только жилье. На чем-то другом не заработать. 
– Это не так. У нас много проектов бизнес-центров, объектов медицинского назначения и т. д. Они сейчас востребованы, а мы открыты к диалогу с владельцами земли. Растет интерес и к территориям промышленного назначения. Нельзя зацикливаться только на жилье, хотя мы и очень много работаем с жилыми проектами. 
 
– Какие технические сложности при работе с существующими постройками самые серьезные? 
– Как ни странно, это взаимодействие с заказчиком. Его основная цель – максимизация прибыли, то есть увеличение плотности застройки и снижение себестоимости. Мы научились оптимизировать конструктивные и архитектурные решения, бороться за каждый метр полезной площади. А еще порой заказчик уже в процессе реализации проекта меняет какие-то условия, дает новые вводные. Что-то переделывать – всегда очень психологически тяжело для команды. Но и это научились преодолевать. 
Все технические сложности можно решить. Например, по нашему проекту строится торговый комплекс «Голливуд». Это уникальное здание, с несколькими подземными этажами. Глубина залегания фундаментов окружающих зданий гораздо выше, чем строящегося. Да еще и геология непростая, а рядом наклонный ход эскалатора и вестибюль станции метро «Пионерская», жилая девятиэтажка, построенная, по нашим данным, на ленточном фундаменте. Наша конструкторская группа нашла нестандартные решения, которые проверялись под микроскопом. 
 
– Что скажете про наличие инженерных сетей в сложившейся застройке: это скорее плюс или минус? 
– Получить мощности и подключиться к сетям заново не так сложно, как разобраться со старыми. Например, в центральных районах вскрываются коммуникации, которым по 150–200 лет. Встречаются канализационные трубы, которые текут уже, наверное, столетие, и об этом никто не знает. Куда уходят эти стоки, мы даже представить себе не можем, а все это насыщает грунты, выходит на поверхность в виде испарений, которыми люди дышат годами. 
В сложившейся застройке всегда сложно работать. Существующие сети зачастую не реконструировались много лет, и поэтому монополисты выдают точки подключения далеко от объекта. Чтобы выполнить технические условия, застройщику все равно приходится строить новые сети или их финансировать. 
 
– Какие еще есть нюансы? 
– Работа с жителями соседних домов. Есть граждане, которые приветствуют новое. Но есть и те, кто привык видеть под окном условную «мусорку», и любое новое строение вызывает у них изжогу. Даже если речь о социальном объекте, который улучшит ситуацию в районе и повысит стоимость их квартир. У нас есть такой пример – храмовый комплекс на проспекте Славы, к которому мы очень трепетно относимся. Пока реализован только первый этап: малый храм и часовня.  Проектируем воскресную школу и планируем большой храм Казанской иконы Божией Матери. Этот комплекс строится на пустыре, где устраивали посиделки бомжи и наркоманы. При выемке грунта обнаружились килограммы шприцов и битых бутылок. Однако многие недовольны тем, что застраивается «сквер», которого по факту никогда и не было. Впрочем, часть граждан изменила свое мнение, когда им стало ясно, что строится именно храм, а не жилой дом. 
Уплотнительная застройка ведь может быть очень разной. Важно говорить с людьми. Им в целом свойственно негативно воспринимать все новое. А потом разум возобладает, и претензии уходят. 
 
– Говорят, что снести и построить всегда дешевле, чем реконструировать. Почему? 
– Все считают деньги. Зачастую снести и построить заново, на самом деле, будет проще, практичнее, эстетичнее и дешевле. 
В основном все упирается в назначение зданий, существующие планировки, несущие стены, которые нельзя демонтировать, и пр. Все это не позволяет применить современные конструктивные и планировочные решения, получить хорошие видовые характеристики, добиться разрешенной высотности из-за слабости старых конструкций и т. п. Сейчас, например, в моде дома-стаканы с каким-то внутренним пространством. 
 
– Раньше их «колодцами» называли, и в Питере их достаточно… 
– Ну вот, сейчас это опять модно и коэффициент использования территории получается достойный. 
 
– В Москве и некоторых других городах с давней историей от старых зданий оставляют только фасады. Такой подход, само собой, проще, а Петербургу он подходит? 
– У нас с каждым годом ужесточаются градостроительные нормы, в том числе касающиеся объектов культурного и исторического наследия. То, что можно было сделать условно 15 лет назад, сейчас уже никак не получится. Например, бизнес-центр Quattro Corti на Почтамтской улице, где, по сути, сохранились только фасады, за которыми фактически выстроены новые здания. Но для прохожих они выглядят, как исторические особняки. В тех развалинах, которые оставались на этом месте к моменту прихода инвестора, ни за что бы не вышло реализовать столь современный и технически оснащенный проект. 
Безусловно, есть адреса, которые необходимо сохранить в прежнем виде, например, квартира Пушкина. Но хватает и обычных доходных домов, где нет ничего примечательного и исторически ценного. Зачем беречь планировки и перегородки в таких постройках? Достаточно сохранить фасад, чтобы не нарушить исторический вид улицы. Но, к примеру, из-за лепнины, которая осталась в одной комнате, весь дом нельзя трогать. И он в итоге разрушается вместе с этой лепниной. Если она уникальна, ее надо снять и разместить в музее, например. 
 
– Почему в Петербурге сложилась столь непростая ситуация с девелоперскими проектами в исторической застройке? И что надо предпринять, чтобы ее кардинально изменить? 
– Необходима инициатива и воля органов публичной власти, а также их ответственность. Зачастую с инвестором чиновники практически не работают, он сам проходит все согласования, а в итоге сталкивается с недовольством общественности. К примеру, есть давно заброшенный ведомственный детсад. Инвестор хочет на его месте построить даже не жилой дом, а медицинский объект. И вот он вынужден проходить все круги ада, чтобы в проекте планировки изменить назначение участка, да еще и без гарантии, что это получится. Нужно упростить правила для инвесторов-застройщиков, дать понятные и прозрачные для всех условия. Таким образом будет пополняться бюджет, создаваться рабочие места, и город станет инвестиционно привлекательным.