НАШ ЦИТАТНИК: «Доля ипотечных сделок в I квартале 2024-го, конечно же, снизилась: на 7% по сравнению с I кварталом 2023-го. Но мы уже видим, что банки вновь смягчают условия, поэтому считаем, что во второй половине года доля продаж по ипотеке вновь начнет расти...» Наталия Коротаевская

15 апреля, 13:21

Капитальный ремонт в Петербурге: что нужно знать

6 марта 2023 в 15:33

Рассказываем в NSP.RU о нюансах работы Фонда капитального ремонта (ФКР) и особенностях перехода на спецсчет. И представляем подборку информации о том, как это работает в Петербурге.

Фото: NSP.RU

Кто проводит капремонт многоквартирных домов и кто собирает деньги на него? 

Большую часть работ по капремонту (кроме тех домов, которые перешли на спецсчет) проводит Фонд – оператор капремонта в многоквартирных домах (ФКР). Именно эта организация присылает квитанции за капремонт. Курирует его работу жилищный комитет Петербурга, а еще выше – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Именно в эти организации можно направлять обращения, если есть вопросы по капремонту.

Что за новые строчки появились в квитанции за капремонт в Петербурге? 

Жилищный комитет сообщает, что в квитанции теперь отдельно отображаются накопленные пени.

Где посмотреть, когда будет капремонт в моем доме? 

Можно вбить адрес своего дома в специальной строке на сайте ФКР.  

Я смотрю адресную программу, в моем доме давно должен быть капремонт, но его никто не делал. Почему? 

NSP публиковала комментарий чиновников по поводу. Основные причины такие: низкий размер минимального взноса; постоянная вынужденная корректировка региональной программы (сокращение сроков по объектам, которым необходим безотлагательный ремонт); увеличение сметной стоимости работ; включение в региональную программу работ, которые не были учтены при ее формировании. 

Кстати, помимо "общей" региональной программы капремонта есть и краткосрочная (скорректированная на текущий момент) программа. Ее можно изучить тут (совет: можно прокрутить до конца страницы и скачать файл либо вбивать адрес нужного дома в поиск). 

Как Фонд капремонта считает стоимость работ? 

На основе таблицы, утверждаемой постановлением городского правительства (постановление по 2023 году см. здесь).

Сколько денег дает бюджет Петербурга на капремонт? 

По данным NSP, Смольный дает ФКР два вида субсидий: деньги на финансирование выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Петербурга, включенных в региональную программу капремонта. Так, в 2023 году на эти цели заложено порядка 6 млрд рублей. Кроме того, город выделяет субсидии в виде имущественного взноса Петербурга на осуществление уставной деятельности (на этот год предполагалось выделить 908 млн руб.). 

Что будет с накопленными взносами на капремонт, если дом попадет в программу КРТ? 

Как писала NSP, правительство города пока что видит такое развитие ситуации: если дом попадает в программу комплексного развития территорий (КРТ), то собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт с первого месяца года, в котором предполагается их выселять или переселять. А накопленные ранее взносы на капремонт «используются на цели реализации КРТ». 

Отметим, что в Законодательном собрании Петербурга обсуждаются поправки в закон о КРТ. Будут ли они внесены по поводу накоплений на капремонт – пока неясно. 

Фото: NSP.RU

Где посмотреть траты Фонда капремонта? 

Информация доступна на сайте госзакупок.  

Кто контролирует расходы? 

Это может делать Контрольно-счетная палата Петербурга (КСП). В 2021 году широко обсуждался довольно критичный отчет этого надзорного органа по работе ФКР. Его можно изучить онлайн. В ответ на критику сотрудники Фонда в частности сообщили, что готовы отказаться от аренды офиса, если получат помещение от города.

В 2022 году КСП тоже проводила аналогичную проверку (как подтвердили нашему изданию), но отчет по результатам на сайте ведомства обнаружить не удалось. 

Можно ли делать капремонт в доме без ФКР и самостоятельно распределять на них деньги? 

Закон позволяет общим собранием собственников перевести деньги на капремонт от ФКР на специальный счет. Это право прописано в ст. 173 Жилищного кодекса РФ. О нюансах, плюсах и особенностях этой системы – в комментарии эксперта. 

Комментарий эксперта 

Исполнительный директор СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» Татьяна Гоцуленко отмечает плюсы и минусы перехода на спецсчет с Фонда капремонта: 

– Однозначным большим плюсом является возможность проводить ремонты по мере необходимости, а не дожидаться сроков региональной программы, которая составлена с ошибками и которая все равно не всегда исполняется в утвержденные периоды.

Второй огромный плюс – это возможность выбора подрядчика не по конкурсу, где часто побеждает наименьшая цена, а участники передадут объект на субподряд.

Дом, который производит ремонтные работы по спецсчету, может выбрать подрядную компанию из тех, с кем раньше работал, или по рекомендации, посмотрев другие объекты. Можно назначить цену ниже, чем было бы у регоператора, или выше, определив для подрядчика какие-то специфические условия работы, исходя из конкретной обстановки (например, определить режим работы или использование специального инструмента для минимального повреждения обшивки стояков кафелем и т. д.).

При переходе на спецсчет повышается контроль качества, внимательность приемки работ: жильцы более мотивированы проводить надзор. 

Минусы и нюансы, о которых нужно помнить, переходя на спецсчет с Фонда капремонта

Однако, если нужно выполнить очень много дорогих работ, своих накоплений может не хватить. Например, КГИОПовский дом с малым количеством квартир никогда не накопит достаточно средств.

При этом переход из ФКР на спецсчет, скорее всего, займет около двух лет (с учетом времени на проведение собраний собственников, процесс передачи документов и т. п.). За это время экономическая ситуация может измениться, план работ "поехать". А рассчитывать придется только на себя и договоренности с подрядчиками о рассрочках и т. п. 

В-третьих, добавляется много работы: выпуск квитанций, работа с должниками, отчетность в ГЖИ, оформление всех документов по ремонту, контроль и приемка работ.

Еще один нюанс: владелец спецсчета должен следить за региональной программой, потому что если пропустить сроки работ, установленные программой, то дом заберет ФКР (регоператор). Впрочем, выход есть – общим собранием принять решение о переносе сроков работ на другой год.

О госфинансировании и соблюдении программы капремонта 

Если дом перешел на спецсчет, то закон не лишает его возможности получить субсидию на капремонт. Например, в 2023–2024 годах в Петербурге можно получить таким образом деньги на замену лифтов, но только если работы заявлены в краткосрочном плане. Стоит учесть, что в этом случае теряется право самостоятельного выбора подрядчика (конкурс на выбор ремонтной организации проводит ФКР или районная администрация).