НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

24 апреля, 07:19

Спрос на дома и участки в коттеджных поселках вернулся на уровень до пандемии: 1,3 тыс. сделок за квартал

26 мая 2023 в 06:00

Обороты вторичного рынка домов и участков в Ленобласти растут: многих покупателей устраивают лоты попроще и подешевле.

Фото: NSP.RU

За первый квартал 2023 года в коттеджных поселках петербургского региона застройщики реализовали около 1,3 тысячи лотов (участков, домов и секций в таунхаусах). Примерно такой же уровень продаж был зафиксирован и в четвертом квартале 2022-го, сообщают эксперты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Год назад, в январе–марте 2022-го, девелоперы реализовали 2,9 тысячи лотов. Затем начался спад.

Сократился и объем предложения. «В целом объем предложения на первичном загородном рынке на конец I квартала составляет 16,1 тысячи объектов – уровень, близкий к историческим минимумам, – комментирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». – Основу предложения – 81% – составляют участки без подряда». Новые проекты появляются редко: с начала года предложение пополнилось всего на 300 лотов.

До начала пандемии застройщики на протяжении нескольких лет реализовали на загородном рынке примерно 5,3 тысячи лотов в год (1,3 тысячи в квартал). Период активного спроса продолжался два года, в 2020 году было продано 10,24 тыс. объектов, в 2021-м – 11,6 тысячи. В 2022-м ажиотажный спрос пошел на убыль: 7,9 тыс. лотов. И в начале 2023 года рынок, по-видимому, вернулся к обычным (уверенным) «допандемийным» показателям.

При этом показатели вторичного рынка, по данным областного управления Росреестра, продолжают расти. За четыре месяца в регионе зарегистрировано 27,2 тысячи сделок с участками, по договорам купли-продажи реализовано 8150 частных жилых домов. На кадастровый учет поставлено 7,4 тысячи новых индивидуальных домов.

Эксперты и участники рынка оценивают отношение продаж в коттеджных поселках к обороту «вторички» как 1/3. (Аналогичная ситуация сложилась и на квартирном рынке региона.)

Риелтор Максим Хансон, руководитель АН Insiders, отмечает дефицит качественного загородного предложения: «Девелоперы очень осторожно выводят на рынок новые проекты». Кроме того, по его мнению, меняются предпочтения покупателей: все больше становится тех, кому важны не только параметры дома (пригодность для постоянного проживания), но и качество ближайшего окружения: наличие коммерции, социальных объектов и пр. Поэтому дома ИЖС в населенных пунктах нередко выигрывают конкуренцию у поселков «в полях».

По данным «Авито Недвижимость», спрос на загородную недвижимость в Ленобласти за последний год практически не изменился, а вот объем предложения вырос на 43,3%. Средняя стоимость дома, выставленного на продажу в регионе, – 5,9 млн рублей.

В организованной застройке, по данным КЦ «ПН», в сегменте «эконом» дом с участком в коттеджном поселке продается (в среднем) за 8,6 млн рублей, в категории «комфорт» – 16,4 млн рублей, в бизнес-классе – 31,4 млн рублей.

«Участки в первичной продаже попали под ценовое давление из-за массовых и срочных распродаж ликвидных активов релокантами, – комментирует Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег». – Девелоперы не могут позволить себе значительные скидки на "первичку". Для поселков с обязательным подрядом дополнительной проблемой стал существенный рост стоимости рабочей силы и стройматериалов в последний год. Это приводит к тому, что застройщики сейчас вынуждены предлагать строящиеся дома по ценам выше аналогичных готовых на вторичном рынке».

Впрочем, девелопер Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», уверен, что сравнивать «вторичку» и коттеджные поселки – некорректно: это разные сегменты рынка и разные группы покупателей: «Временно, в связи со снижением покупательской способности, люди могут себе позволить лишь ограниченные траты и покупают дешевые участки и дома в старых садоводствах с низким размером ежемесячного взноса. Покупателей, которые ориентируются на более дорогие лоты в современных коттеджных поселках, с новыми дорогами, с инженерными сетями, газом, интернетом, действительно стало меньше. Но объем спроса вполне достаточен для нормального развития проектов с продуманной концепцией».