НАШ ЦИТАТНИК: «Город расползается, и все меньше остается пятен под массовую застройку. Все, что в городе, не может быть массовым. Потому что растет себестоимость, а прежняя глухая окраина – теперь прекрасный «спальник». Идет географическая экспансия агломерации...» Носов Иван

25 мая, 22:42

Антон Орлов: «Малоэтажное строительство – это игра вдолгую»

4 июля 2023 в 08:46

О новых подходах к девелопменту и о развитии малоэтажных проектов в Петербурге и пригородах рассуждает Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.

Антон Орлов
Орлов Антон
Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов
Nikoliers

Пока в Москве жилые комплексы растут до 40–45 этажей, в Петербурге высота строящихся домов постепенно снижается. По данным Единого ресурса застройщиков, в 2018 году средняя высота новостроек в Северной столице составляла 19,2 этажа, а в марте 2023 года этот показатель опустился до 16,1 этажа. 

Петербург традиционно более консервативен в вопросе роста новых зданий. Высотный регламент, а также Правила землепользования и застройки делают строительство высоких сооружений непростым и иногда невозможным, особенно в историческом центре. Но ограничения действуют также и на южном направлении, близ аэропорта Пулково и обсерватории. 

Снижение показателя средней этажности связано, в частности, с повышенной девелоперской активностью в Пушкинском районе: в 2022 году новое предложение там составило рекордные 9,4 тыс. квартир, в то время как по всему городу на рынок вышли 56 тыс. квартир. При этом в Пушкинском районе средняя этажность традиционно ниже из-за существующих ограничений и составляет 9 этажей. 

Одна из тенденций последних лет – рост доли малоэтажных проектов в общем объеме нового предложения. С 2019 года объем выводимого на петербургский рынок малоэтажного жилья остается стабильным – около 300–340 тыс. кв. м ежегодно. А вот новое предложение в среднеэтажных домах и высотках каждый год сокращается, девелоперская активность заметно падает. В результате, если в 2019 году на комплексы высотой до 5 этажей в общем объеме запущенных в городе проектов приходилось 5%, то в 2022 году этот показатель вырос до 15%. В общем объеме строящегося в Петербурге жилья, по данным на март 2023 года, на малоэтажные проекты приходилось 11% (см. табл.). 

Дефицит участков в черте города, пригодных для многоэтажного строительства, вынуждает девелоперов идти в пригороды Петербурга и Ленинградскую область, где действуют строгие ограничения по высотности. Хотя застройщики не очень охотно берутся за малоэтажные проекты, пытаясь всеми силами добиться увеличения допустимой высоты зданий. Один из действенных способов – достроить проблемный объект, получив «в награду» от правительства Ленобласти пару лишних этажей к своему новому проекту. 

Желание застройщиков уместить на участке как можно больше этажей легко объясняется технико-экономическими показателями проектов. Чем меньше площадь строящегося дома, тем выше себестоимость квадратного метра. Разработка проекта планировки территории, прокладывание коммуникаций, строительство социальной и дорожной инфраструктуры в любом случае ляжет финансовым бременем на девелопера, вне зависимости от высоты дома. При этом в «малоэтажке» количество продаваемых квадратных метров будет намного меньше, чем в случае с «высоткой». 

Кроме того, реализация масштабных малоэтажных проектов значительно растянута по времени, особенно в удаленных локациях, где ограничен объем спроса. Редкий девелопер готов продавать квартиры в построенном жилом комплексе 10 лет и более. 

Однако подход к малоэтажному строительству в петербургской агломерации уже начал меняться, а география появления невысоких ЖК в границах города постепенно расширяется. В 2022 году подобные проекты строились в 11 районах Петербурга из 13. В лидерах по объему нового предложения в малоэтажке – Пушкинский, Красносельский, Петродворцовый и Московский районы. В числе крупных девелоперов, готовых взяться за малоэтажное строительство, – компания «Самолет». Начало должно быть положено в Подмосковье, где в конце 2023-го – начале 2024 года начнется реализация трех крупных проектов малоэтажного жилья в Истре, Пушкино и Наро-Фоминске. Кроме того, застройщик намерен поучаствовать в строительство малоэтажного комплекса на участке площадью 51,1 га во Всеволожском районе Ленобласти. 

Такие проекты обычно предполагают комплексную застройку. Девелопер покупает недорогие участки «в чистом поле» и с нуля создает целый город с коммерческой, социальной и деловой инфраструктурой. Такой подход помогает застройщику, с одной стороны, сэкономить на этапе приобретения земли, а с другой – загрузить свои мощности на много лет вперед. 

Малоэтажное строительство – это игра вдолгую. Многим застройщикам придется перестраивать бизнес под новые условия. Не исключено, что на петербургский рынок выйдут новые игроки, которые займутся освоением пустующих полей. Все задатки для этого есть у застройщиков с государственным участием, поскольку Минстрой уже неоднократно поднимал вопрос о необходимости поддержки малоэтажного строительства. 

В случае появления господдержки, например, софинансирования строительства инженерии и социальных учреждений, возводить поселки с таунхаусами и пятиэтажками будет выгодно и частным девелоперам. Однако главный вопрос, который застройщикам придется закрывать вместе с властями, – это создание мест приложения рабочей силы. В Петербурге есть потенциал для роста спроса на квартиры в малоэтажных комплексах в отдаленных районах. Но пока он не может быть реализован из-за отсутствия комплексного подхода в застраивании и развитии пустующих земель вдали от основной инфраструктуры.