Рынок новостроек отвечает на изменение ставок по ипотеке повышением спроса до 50%
Объем предложения на первичном рынке сокращается, следующий шаг – плавный рост цен.
За первую неделю после экстренного решения ЦБ РФ о повышении ключевой ставки с 8,5 до 12% объем предложения на первичном рынке в спальных районах и пригородной зоне (Мурино, Новое Девяткино, Бугры) сократился на 4,3%. По данным ЦИАН, на 15 августа в листингах в этих локациях было выставлено 46,3 тыс. вариантов, на 22 августа – 44,3 тысячи. Минус две тысячи квартир. Это необязательно сделки, но тенденция характерная. С начала августа объем предложения в «спальниках» и ближней Ленобласти уменьшился на 10,3%.
На федеральном уровне девелоперы отмечают рост спроса на «первичку» в третью неделю августа в диапазоне от 15 до 50%. Например, в компании «Гранель» говорят об увеличении продаж «больше чем наполовину». Покупательская активность в ряде случаев ведет к увеличению цен (пока – на 3–5%), другие застройщики предпочитают отменять скидки.
В петербургском регионе участники рынка фиксируют те же тренды. Напомним читателям: в Петербурге в июле продажи по ДДУ (4187 сделок) сохранились на том же уровне, что и в июне (4151 договор); в Ленобласти – оказались немного хуже: 1793 и 1629 договоров соответственно. Но результаты августа, по предварительным данным, будут существенно выше.
«Продажи выросли на 20–25%, – комментирует Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». – Причем активность покупателей увеличилась по всем типам квартир».
«В нашей компании показатели по итогам августа будут заметно лучше июльских, – отмечает Иван Носов, директор по маркетингу и продажам Группы ЦДС. – Возможно, реализация увеличится на 40–50%. Активность выросла и по городским, и по областным проектам».
Неоднозначная "вторичка"
На вторичном рынке тоже рост: покупатели спешат закрывать сделки, пока еще действуют заявки на ипотеку, одобренные на прежних условиях. «На волне ажиотажа покупатели выгребают наиболее ликвидные варианты, – говорит Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». – Кроме того, некоторые продавцы, которые хотели улучшить жилищные условия (продать имеющееся жилье, чтобы купить новое), снимают объекты с продажи. Ставки повысились, альтернативных вариантов стало меньше. С 1 по 22 августа предложение «вторички» в спальных районах сократилось на 6,8%».
По мнению участников рынка, продажи в новостройках увеличатся, на вторичном рынке – остановятся, как только будет исчерпан запас одобренных кредитных заявок. «Выгода застройщиков от перетока ипотечных покупателей нивелируется сокращением потока средств от продажи имеющегося жилья на вторичном рынке, – уточняет Максим Ельцов. – Там формируется приличная часть первого взноса». С торможением «вторички» застройщикам будет сложнее проводить сделки с покупателями, которым нужно продать другое жилье.
«Мы не используем схему трейд-ин, – говорит Иван Носов. – Обязательная продажа имеющегося жилья создает дополнительные риски из-за динамичного изменения условий на «вторичке».
«Услуга трейд-ин в новых условиях становится более сложной, но при этом и более востребованной, – полагает Максим Жабин. – Риски реализации могут быть нивелированы дисконтом к цене «вторички». Для клиента важно, что он может, например, сразу переселиться в готовую квартиру в новостройке и потом спокойно продавать прежнее жилье за 4–6 месяцев».
Будет хуже
Эксперты прогнозируют, что охлаждение вторичного рынка начнется уже в сентябре. «Пока покупательская активность сохраняется на высоком уровне, при нестабильности недвижимость всегда воспринимается как тихая гавань для капиталов, – говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Но ипотека дорожает, аннуитетные платежи растут. Это, конечно, негативно скажется на рынке жилья». К 23 августа ипотечные ставки повысили 15 крупнейших банков из 30, включая Сбербанк и ВТБ.
«С 1 октября 2023 года в силу вступят новые ограничения: банки будут вынуждены применять более высокие надбавки при выдаче ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой. – напоминает Юлия Мошкова, директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости». – В первую очередь это коснется клиентов с большим объемом кредитной нагрузки (более 60% дохода) и первоначальным взносом менее 20%. Таким заемщикам банки будут вынуждены выдавать ипотеку с надбавкой к ставке, чтобы компенсировать формирование дополнительных резервов».
Детальные прогнозы пока бессмысленны: на конъюнктуру на рынке жилья будут влиять валютный курс, темпы инфляции, следующие шаги ЦБ РФ по корректировке ключевой ставки; возможно, изменения условий льготных программ из-за растущих расходов бюджета (на субсидирование).
«У нас «высокий сезон» как в «Огнях залива», так и в «БФА в Озерках» начался еще в июле, до повышения ключевой ставки. В августе фиксируем еще более активный спрос, выросли количество обращений и объем бронирования. Но не радикально – плюс 15% к ударному июлю. То есть наш умный покупатель и без «пожарной команды» в лице ЦБ понес деньги в недвижимость на фоне снижения национальной валюты.
Устойчивый рост, на наш взгляд, может быть обусловлен устойчивым ростом доходов населения. А текущую ситуацию мы квалифицируем как конъюнктурные колебания.
Цены мониторим постоянно и повышаем по мере возможности, в соответствии с бизнес-планом. По дефицитным позициям повысим (например, на большие трехкомнатные на юге), а на какие-то объявим акции. В любом случае покупатели больше не ждут «обвала цен», в ближайшей перспективе на первичном рынке Петербурга будет сокращаться предложение, что и прогнозировалось.
Остается только сожалеть, что ЦБ не демонстрирует постоянного и планомерного внимания на своем поле. На нашей отрасли эти колебания отражаются негативно, поскольку трудно прогнозировать новые проекты»
«После повышения ключевой ставки мы ощутили возросшую динамику спроса. Все логично: люди стремятся зафиксировать ставку, имеющиеся условия. Конечно, повышенный спрос влияет на экономику продаж. Мы регулируем процессы согласно финансовой модели проекта, путем повышения цен, корректировки действующих акций. Одновременно с этим мы всегда нацелены предложить клиенту выгодные условия на наш уникальный продукт»
«Повышение ключевой ставки и резкий рост курса валют спровоцировали невероятный для августа спрос. И даже ежедневные повышения стоимости не сократили объемов покупательской активности.
Спрос вырос на 35–40%, на ряд проектов произошел двукратный рост спроса. Цены увеличиваются согласно динамическому ценообразованию, и на ряд квартир, чтобы остановить вымывание, стоимость уже несколько раз внепланово и существенно повышалась.
Я предполагаю, что в ближайшей перспективе рост спроса замедлится»
«Рост ипотечных ставок больше отразится на вторичном рынке жилья. На первичном пока продолжают действовать и поддерживать спрос льготные программы. По крайней мере в сегменте комфорт-класса, где большая часть товарного запаса – квартиры со стоимостью в пределах 14 млн рублей (это максимально возможная сумма кредита в 12 млн, плюс размер первого взноса).
В элитном сегменте доля ипотеки не так велика, но мы уже наблюдаем всплеск спроса, связанный с ростом ставок. В августе покупатели спешат реализовывать уже одобренные кредиты по более низким, «старым» ставкам. В том числе это заметно на примере нашего клубного дома «МИРЪ» на Миргородской улице, где в этом месяце заключено уже в два раза больше сделок, чем обычно. Далее в этом сегменте рынка, вероятно, следует ожидать снижения уровня спроса. »
