Алексей Луняк: «Независимая оценка позволит сбалансировать интересы государства и частных собственников»

– Петербургской Ассоциации СПО 16 лет – это много или мало? 
– Для человека 16 лет – начало взрослой жизни. Для общественной организации – возраст зрелости. У нас весь рынок недвижимости насчитывает 30 лет. СПО – состоявшаяся организация. Мы доказали свою полезность для участников, завоевали авторитет. Важно также, что это сугубо петербургская история. В создание СПО много вложил имущественный блок Смольного. Был запрос на становление независимой оценки в условиях саморегулирования. Качество оценки было очень важным. На начальном этапе КУГИ уделял большое внимание становлению СПО. Комитет представлял крупнейшего собственника – город. У города была задача: максимально эффективно использовать свою собственность.  Управленческие решения осуществлялись через понимание стоимости актива. 
Создавая институт саморегулирования, город одновременно создавал историю доверия к институту оценки. У нас в СПО, помимо органов коллегиального управления, есть Попечительский совет. В него на разных этапах входили представители государства, руководители городских комитетов. Он не принимает оперативных решений, но помогает генерировать идеи и закладывать стратегические решения на будущее. Обратная связь позволяет понять: довольны нашей работой или нет. 

– Какие направления в работе СПО вы считаете ключевыми? 
– Важную роль в работе СПО играет Научно-методический совет по оценке (НМСО). В него входят лучшие специалисты, ученые от оценки, они формируют обоснованный, научный подход к решению практических задач. НМСО помогает оценщикам-практикам выработать единую позицию. В НМСО на разных этапах входили и входят видные представители петербургской школы оценки – на мой взгляд, лучшей и самой сильной в России. Петербургская школа – не просто набор практик и правил. Это системное понимание того, для чего нужен результат и что с ним делать. Как интерпретировать.  
Я учился у Евгения Семеновича Озерова, ходил на каждую лекцию с удовольствием. Он формировал у нас представления о порядочности, о добросовестности и профессионализме. Со временем нам удалось выйти за рамки города и включить в работу НМСО лучшее, что есть в оценочном сообществе России. Сейчас это федеральная площадка.  
В Национальном объединении СРО оценщиков «Союз СОО» (куда входит СПО) есть комитет по научно-методической работе, который объединяет ведущих специалистов из всех СРО. Мы проводим совместные заседания, на базе нашего НМСО создаем единые подходы для оценщиков, входящих в другие СРО. СПО – площадка для обсуждения лучших практик на общенациональном уровне. 
В СПО работает Аттестационный совет. Федеральным законом установлены единые требования к оценщикам в плане квалификации, образования и т. д. В каждой ассоциации могут быть сформулированы дополнительные требования. Мы проводим для наших оценщиков обучающие кейсы, чтобы повысить их компетенции, приблизить их к практикам лучших специалистов. Результатом становится свидетельство об аттестации, которое говорит о том, что это не просто оценщик, а человек, который в конкретной теме или направлении приобрел серьезные знания. 
Когда мы стали более активно сотрудничать с Национальным объединением, условно – с 2020 года, когда я возглавил «Союз СОО», то использовали наработки и рекомендации НМСО для подготовки документов для всей оценочной отрасли. СПО стало основным модератором этого процесса. Когда вышли новые федеральные стандарты оценки, у нас сложилось впечатление, что нужны рекомендации по их применению. Мы посчитали важным дать более четкие инструкции, как оценщики должны применять эти федеральные стандарты. Создали группу, которая выработала рекомендации по их применению, утвердили на уровне Национального объединения и разместили на сайте. 
В этом смысле Ассоциация СПО была платформой для того, чтобы генерировать идеи, готовить позиции, защищать оценочное сообщество, вырабатывать заключения на те или иные инициативы регулятора. 
Второй важный момент: в оценочном сообществе идет определенная дискуссия по применению или неприменению НДС в отчетах о рыночной стоимости. Здесь мы тоже выработали единый подход. Мы заявили оценщикам: если у вас есть четкое понимание роли НДС в оценке, вы, пожалуйста, в своих отчетах об этом прямо напишите. Чтобы заказчик понял вашу позицию, понял, что вы сделали и как трактовать результат, который вы получили. 

– Все же уточним: вы рекомендовали применять или не применять НДС? 
– Мы сказали следующее. Если ты делаешь оценку с НДС, надо в отчете это указать. Если ты «очищаешь» оценку от НДС – тоже. Наша задача – чтобы все это было максимально прозрачно и ясно заказчику. Чтобы заказчик понимал: если он решит продать объект – нужно ему к этому числу прибавлять НДС или нет. Рыночная стоимость – величина, которую покупатель уплачивает за товар. Если товар продают плательщики НДС, то, очевидно, в цену реализации они будут включать этот налог. Есть товары, где типичный продавец не платит НДС. В общем, нужно анализировать рынок и понимать, кто является типичным продавцом или покупателем. 

– При определении кадастровой стоимости, при подборе аналогов это тоже учитывается? 
– С кадастровой стоимостью все несколько сложнее. Само определение кадастровой стоимости в законе не тождественно рыночной. Мы об этом много спорили с коллегами. По сути, в законе о кадастровой оценке надо дать экономическое объяснение кадастровой стоимости. С рыночной – все понятно. В определении кадастровой нам этого не хватает. Кадастровая стоимость определяется на основании рыночной информации, но этого недостаточно. Нужно понимать экономическую сущность той величины, которую определяет государственный кадастровый оценщик. Важно, чтобы это было указано прямо в законе. Допустимо, если это сделано в методических указаниях. Но мне представляется, что ни в законе, ни в указаниях однозначного ответа мы не найдем. 
Я за то, чтобы сделать «мостик» между законом о кадастровой оценке и определением рыночной стоимости в законе об оценке. Но если рыночные оценщики считают понятные нам величины, то кадастровые определяют некую расчетную величину, главное условие – не превысить рыночную стоимость. 

– Как вы взаимодействуете с учреждениями кадастровой оценки? 
– Мы заняли позицию единства профессии и совместно с ГБУ «Кадастровая оценка» и ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»  ежегодно, как правило, осенью, проводим конференции. К нам приезжают специалисты по кадастровой оценке из разных регионов. Главная задача – чтобы отрасль кадастровой оценки не убежала далеко от рыночной оценки. Чтобы у нас были единые взгляды, единые методические подходы. Кроме того, мы вошли в экспертную группу при Росреестре по нормативному регулированию кадастровой оценки. Параллельная история кадастровой и рыночной оценки не должна разрывать профессиональные основы. Оценка – кадастровая ли, рыночная ли – базируется на одних подходах, на одних учебниках. В определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, это понятно. Но в основе этой работы лежит общая профессия, единое знание. 
Последняя инициатива, которую мы обсуждали на экспертной группе и которая сейчас реализована Росреестром в виде поправок в 237-ФЗ о кадастровой оценке, – это выработка единых требований к лицам, которые изучают рыночные отчеты в ГБУ.  
Напомню: если человек не согласен с государственной кадастровой оценкой, он может заказать независимую рыночную оценку. Этот отчет направляется в ГБУ на рассмотрение. Если отчет соответствует требованиям законодательства, его принимают. И вместо кадастровой стоимости ставят ту сумму, которая определена в рыночном отчете. 
Сейчас закон не предусматривает каких-то специальных требований к лицам, которые занимаются такой экспертизой. Мы считаем, что такие требования должны быть выработаны. Анализ отчетов требует определенной унификации. Должны быть единые подходы. 
У нас в СРО отчеты изучают эксперты, обладающие определенной квалификацией. СРО, которые выдвигают их в экспертные советы, могут предъявлять дополнительные требования. Как правило, более жесткие, чем для рядовых оценщиков: стаж, опыт и так далее. Минимальные требования к тем, кто в ГБУ смотрит отчеты, тоже должны быть установлены. 
Для экспертизы рыночных отчетов есть федеральный стандарт. Мы считаем, что он должен быть распространен и на ГБУ. Это наши основные требования, которые Росреестр сейчас пытается реализовать. В проекте поправок в закон о государственной кадастровой оценке нас не все устраивает. Росреестр предлагает вместо единых стандартов передать полномочия по установлению критериев на уровень субъектов Федерации. С единого порядка мы уходим в какие-то региональные игры. Я был категорически против, написал особое мнение. Потому что экономическое и правовое пространство у нас единое. У многих собственников объекты в разных регионах. Оценка должна быть единообразной. 

– Но рынки по регионам действительно отличаются. И массивы данных для подбора аналогов тоже несопоставимы. 
– Как действует государство? Оно создает механизм досудебного урегулирования спора. Если этот порядок понятен и прост – человек им пользуется, зачем ему идти в суд. Если досудебный порядок не устраивает – он идет и защищает свои права в суде. 

– Роль государства на рынке растет. И сейчас жалобы на работу ГБУ будут направлять в то же ГБУ?  
– Все зависит от того, как воспринимает ситуацию руководитель учреждения. Если он понимает, что кадастровая оценка должна учитывать баланс интересов – будет одна история. Если он будет «заряжен» на повышение стоимости любой ценой – другая. Возможно, объективным критерием могло бы быть количество жалоб. Если споров много – значит, что-то тут не так. 
Есть еще один важный аспект. Когда выполняется кадастровая оценка, государство получает доступ к огромному массиву рыночных данных, включая сведения Росреестра по реальным сделкам. И я на экспертной группе Росреестра поднял вопрос, чтобы данные, полученные за счет налогоплательщиков в ходе кадастровой оценки, были доступны и независимым оценщикам, для использования в работе. В рамках обсуждений на экспертной группе мы реализуем пилотный проект с руководителем ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» Владимиром Филановским. Он предусматривает разработку механизма получения по запросу независимым оценщиком рыночной информации. Это было бы крайне полезно для оценочной отрасли в целом. Результаты нашей работы будут представлены для рассмотрения на заседании экспертной группы. 

– Аналитики предсказывают рост количества судебных споров о стоимости в связи с кадастровой переоценкой… 
– Отдельное направление – взаимодействие СПО с институтом судебной экспертизы. Мы уверены, что судебные эксперты также должны быть профессионалами, опираться на те же основы, что и институт рыночной оценки в целом. Мы активно взаимодействуем с организациями, которые объединяют судебных экспертов, в них вступают наши оценщики, формируя пул судебных экспертов. В отношениях с областным судом СПО зарекомендовала себя как серьезная экспертная организация. Важно, что нам доверяют не только судебные инстанции, но и сами участники процессов. В том числе – по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости. 
Деятельность судебных экспертов специфична, связана с дополнительными требованиями и ограничениями. Сейчас группа экспертов из научно-методического совета СПО совместно с коллегами из Национального объединения работает над рекомендациями для судебных экспертов. 

– Как складывается взаимодействие с имущественным блоком Смольного? 
– У нас в СПО разработана программа обучения чиновников, которые работают с недвижимым имуществом. Обучение проходит в Межрегиональном ресурсном центре, это специальное учреждение в составе администрации. Мы считаем важным, чтобы наши коллеги, которые работают с имуществом, знали о последних достижениях в оценочной практике, в вопросах управления собственностью. И мы разработали такой курс. Программа действует уже несколько лет.
И, конечно, мы принимаем участие в совещаниях по конкретным объектам, по их оптимальному использованию, консультируем по вопросам, связанным с оценкой. 

Реклама / Ассоциация оценщиков «СПО»: ИНН 7838029191 / www.cpa-russia.ru