Три четверти спроса на петербургские новостройки формируют «единички» и студии
На вторичном рынке студий и «единичек» не хватает, в ход идут незаконные перепланировки.
Петербург - город «единичек» и одиночек. По данным последней переписи населения, доля одиноких граждан трудоспособного возраста в Петербурге составляет 64%. (Если это кого-то утешит, в Москве – 67%).
По данным ЕИС ЖС, на данный момент в петербургских новостройках находится 141 220 квартир; из них 93 224 штуки (66%) – однокомнатные и студии. (В Ленобласти – 71%). Можно долго рассуждать о демографии, об экономике, но это сегодняшняя реальность.
По данным аналитиков Группы RBI, порядка 75% ДДУ на петербургском рынке первичного жилья формируют студии и однокомнатные квартиры. При этом спрос на студии растет. Год назад на студии в новостройках приходилось около 30% ДДУ, то сейчас – 35%. (См. табл. 1).
«Ключевые тренды связаны с тем, что потребитель, вне зависимости от ценового сегмента, все больше ценит не площадь саму по себе, а ее эргономичность: то, насколько рационально продумано пространство квартиры, как оно может быть функционально использовано, насколько оптимально там могут быть размещены типовые предметы мебели и техники», – комментирует вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
Цены в реальных сделках за год выросли на 7-8%. Сейчас городская студия в новостройке обойдется (в среднем) в 6,3 млн рублей, однокомнатная квартира в 10,2 млн, «двушка» – 18,3 млн рублей. За трехкомнатную придется выложить 27,4 млн рублей.
Вторичный рынок не может удовлетворить спрос на малогабаритное жилье, просто в силу особенностей городской квартирографии. Например, в 2009 году, в самом начале массового жилищного строительства, доля однокомнатных квартир (включая студии) в жилом фонде Петербурга составляла 23,1% по количеству и 12,4% – по площади. Самыми распространенными категориями были «двушки» (39,7%) и «трешки» (29,6% от общего числа квартир). За счет ввода новостроек картина с тех пор несколько изменилась, но не радикально и тем более – не в центральных районах. В исторической части города небольшие квартиры в дефиците.
Рынок, естественно, предлагает решение: в рекламе обнаруживаются сотни вариантов «студий», нарезанных из вчерашних коммуналок. По экспертным оценкам, три четверти такого предложения – незаконные лоты, с несогласованными перепланировками. (См. Мнение Елены Василевской). Депутаты пытались вводить дополнительные штрафы, ужесточать требования к таким сделкам, пока – без заметного результата. Не дало эффекта и ужесточение правил расселения коммуналок (только целиком, на одну семью): город просто сэкономил на пособиях. На федеральном уровне был введен запрет на «микродоли»…
Если есть реальная потребность - рынок будет ее удовлетворять. А вот легально или нелегально – зависит от законодателя. (См. историю «сухого закона» в США). Комнаты на вторичном рынке остаются вполне востребованным товаром…
Мнение эксперта
Елена Василевская, менеджер компании «Адвекс на Невском 100»:
– Запрос на покупку студий в центре идет со стороны покупателей. Они хотят получить недорогую студию со стильным ремонтом в центре. В рекламных объявлениях такие студии представлены красиво.
И хорошо, если у такого клиента есть риэлтор. Когда он в восторге показывает, какой замечательно красивый и недорогой объект он нашел, и начинается наша работа. Риэлтор объясняет покупателю правовые стороны такой покупки, весь объем рисков и будущей ответственности, которые будут возложены на покупателя в случае предъявления претензий со стороны соседей, техслужб и т.д. В итоге ситуация может привести к требованию со стороны надзорных служб «привести объект в изначальное состояние», то есть вернуть объект в статус комнаты в коммунальной квартире.
Предложений студий сейчас по-прежнему много, но среди них очень мало - с уже узаконенной перепланировкой. Чаще это обещания в будущем узаконить студию. (Это когда из квартиры побольше делают «нарезку» на несколько студий с внутренним общим коридором, при условии, что все это находится над нежилым помещением или на 1 этаже). Как правило в таких схемах сначала происходит приобретение соответствующих долей в квартире, далее идет согласование, нередко долевым совладельцам приходится заканчивать его самостоятельно, а у кого-то процесс зависает. Это тоже покупка с негарантированным результатом.
Приобретать же студии, которые сделаны над жилыми помещениями, мы категорически не рекомендуем: такую перепланировку невозможно узаконить - это прямой риск остаться с комнатой в коммуналке и с немалыми убытками. Особенно грустно, когда человек, пленившись красивой картинкой, вкладывает деньги, не посоветовавшись с профессионалом. А потом уже приходит к нам: «Помогите!». А мы уже помочь не можем…