Совокупный объем инвестиций в недвижимость Петербурга за 2024 год достиг 113 млрд рублей
Каковы итоги 2024 года на рынке недвижимости в петербургской агломерации и чего ожидать в следующем году? О трендах и прогнозах эксперты рассказали на пресс-бранче IBC Real Estate.
В канун 2024 года представители банковского сообщества и инвесторы надеялись, что начнется послабление кредитно-денежной политики: ключевая ставка пойдет вниз, кредиты будут более доступны, как населению, так и корпорантам. Но ожидания так и не оправдались.
«Инфляция очень устойчива и даже растет, несмотря на меры по повышению ключевой ставки. Возникает вопрос: почему инфляция так устойчива? Во-первых, из-за издержек. К ним относится повышение цен на импортные товары, трудности с доставкой, платежами. Кроме того, мы впервые столкнулись с острым дефицитом кадров. У Центробанка остается только один инструмент борьбы с инфляцией – давление на спрос. И мы уже видим, что потребительское кредитование без учета ипотеки начинает снижаться, инвестиционные программы крупных компаний сокращаются, растут депозиты», – отметил Станислав Мурашов, старший макроаналитик «Райффайзенбанк».
Павел Шатров, руководитель VIP-направления по работе с клиентами «Альфа-банк» в Петербурге добавил, что вопрос высокой ставки актуален не для каждого сегмента рынка. Кроме жёстких условий кредитования, рынок столкнулся с удорожанием импорта и нехваткой трудовых ресурсов.
На начало декабря 2024 года совокупный объем инвестиций в недвижимость на территории Петербурга достиг порядка 113 млрд рублей. В структуре инвестиций доминируют сделки с жилой недвижимостью – 54%, на втором месте складской сегмент – 19%, третье место занимает офисная недвижимость – 14%. «Мы ожидаем, что до конца года объем повысится до 120-130 млрд рублей. В будущем году объем снизится, мы закладываем 70-80 млрд рублей», – добавил Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.
Классические и сервисные офисы остаются в тренде
По предварительной оценке экспертов общее предложение офисных площадей в Петербурге и ЛО по итогам года составит 4,3 млн кв. м. Вакантными в классе А останутся 2,8%, в классе В – 3,3%. Средневзвешенные ставки достигнут отметки в 2 985 руб./кв. м/ мес. (класс А) и 1 775 руб./кв. м/ мес. (класс В), включая НДС и ОРЕХ.
«Дальнейшее увеличение ставки будет приводить к рецессии и деградации. Мы уже это видим на рынке коммерческой недвижимости. С такими ставками кредитования новые проекты будут появляться у тех девелоперов, которые во многом рассчитывают на накопленный запас собственных средств. В основном это будут объекты, приспособленные под современное использование. Под класс А, где более высокая доходность, сопоставимая с затратами», – считает Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group.
Анна Гостева, руководитель департамента продаж сети БЦ Сенатор, рассказала, что в числе клиентов есть региональные игроки, которые выходят на рынки Петербурга, но офисы достанутся не всем. «Арендаторы стали достаточно привередливыми. Все хотят видовые офисы класса А в центральных локациях, с рабочей инженерией, по низким ставкам. Но спрос превышает предложение. В 3% свободных площадей входят неликвидные площади. Все, что можно было, уже сдано по достаточно высоким ставкам. Сейчас арендаторы готовы ждать законтрактованные офисы по полгода», – поделилась она.
Общее предложение сервисных офисов по итогам года составит 70,8 тыс. кв. м (11 тыс. рабочих мест). Средневзвешенная ставка за аренду одного места будет стоить порядка 26,2 тыс. руб./мес. «В коворкинг можно переработать неликвидные и простаивающие помещения, сделать из них удобные и уютные комнаты под сдачу в аренду», – добавила Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE.
Максим Мартынов, руководитель проектов офисной недвижимости в СПб, IBC Real Estate, отметил, что объем сделок по итогам 2025 года может зафиксироваться на уровне, аналогичном текущему году – 370 тыс. кв. м. При этом на рынке сохранится низкая девелоперская активность и объем ввода в следующем году составит не более 100 тыс. кв. м.
На склады сохранится повышенный интерес
По предварительной оценке общее предложение складских площадей в Петербурге и ЛО к концу 2024 года составит 5,9 млн кв. м (новое строительство – 700 тыс. кв. м). Вакансия будет держаться на уровне 1%. Средневзвешенные ставки аренды помещений в существующих объектах составит 11 500 руб./кв. м в год, в будущем году они могут вырасти до 13 тыс. руб./кв. м.
Эксперты прогнозируют повышенный интерес со стороны конечных пользователей и девелоперов к новому развивающемуся формату Light Industrial. «С 2021 года мы видим большой спрос со стороны российских компаний на качественный производственные помещения. Этим летом на ПМЭФ мы подписали соглашение с администрацией Петербурга и будем строить комплекс Light Industrial приблизительно на 20 тыс. кв. м. В нашем индустриальном парке в Марьино базовая концепция не поменялась. Сейчас в Петербурге пока что не сложился рынок Light Industrial: нет правил, стандартов, нет портрета покупателя. Мы считаем, что это перспективный сегмент», – рассказал Александр Паршуков, заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент.
Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate также отметил, что в 2025 году на рынке сохранятся повышенные темпы ввода – около 500 тыс. кв. м – ввиду объектов, подписанных в 2023 и 2024 годах.
Гостиничный сегмент живет за счет внутреннего туризма
К концу этого года объем номерного фонда в гостиницах Петербурга может составить 16,3 тыс. единиц (учитываются сетевые и несетевые классифицированные объекты 3-5 звезд). Средняя цена за номер, как считают эксперты, будет держаться на уровне 8,4 тыс. рублей, а доходность за номер – 5,5 тыс. рублей. В будущем году введут порядка 1,1 тыс. новых номеров.
«Наш рынок живет за счет внутреннего туризма. За последние несколько лет внутренний туризм уже вышел на пиковые показатели. В пиковые сезоны загрузка местных гостиниц превышает 90%. Но не стоит переоценивать Петербург. Люди, которые уже приехали сюда несколько раз подряд, вряд ли захотят приехать в пятый-десятый. Также нет никаких стимулирующих туризм программ, а платежеспособность в условиях инфляции тоже не будет очень высокой. Можно ожидать спад интереса. Из международных направлений сейчас живы только азиатское и арабское, ближний восток», – рассказал Андрей Петелин, генеральный директор CityTel.
Одна из тенденций будущего года – конкуренция за гостя между классическими гостиницами и апарт-отелями, отметила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. Кроме того, среди туристов наблюдается спрос на уникальные гостиничные услуги. «Сейчас действительно идет борьба за клиента. Но будущее за апарт-отелями, они закрывают много окон – и досуговых, и рабочих», – прокомментировала заместитель директора по развитию Valo Hospitality Ирина Степанова.
Новые торговые площади ожидаются
Дмитрий Садовников, руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге, представил итоги года в сегменте торговой недвижимости. «Сейчас объем качественных площадей составляет 2,4 млн кв. м. Это 70 торговых центров. По итогам 2024 года в Петербурге не ввели ни одного нового объекта. На следующий год перенеслось открытие сразу пяти объектов – это порядка 136 тыс. кв. м новых площадей», – поделился он.
Эксперт отметил, что за 10 лет средняя площадь объектов сократилась в 2 раза – до 5-10 тыс. кв. м. Вырос спрос на торговые центры в пешей доступности. «Сейчас вводить торговый центр площадью 20 тыс. кв. м просто не выгодно. Конкуренция очень большая. Оптимальная площадь – 2-5 тыс. кв. м для мелкой нарезки. Якорные операторы в сегменте районных ТЦ – продуктовый и строительный», – прокомментировала Саяна Бантя, частный инвестор.
Владельцам ТЦ также приходится конкурировать с маркетплейсами. Чтобы привлечь покупателей, необходимо проявлять творческий подход – создавать новые форматы и концепции. Так, в ТЦ «Мöбельбург» откроется коворкинг, предназначенный только для дизайнеров и архитекторов, а в ТЦ «Июнь» и «Лето» появятся термальные комплексы.
«Мы на рынке уже семнадцать лет. И наш торгово-развлекательный комплекс «Радуга» посещают в основном люди, которые живут или работают в Московском района. E-commerce – это конкуренция и для маленьких магазинов, и для нашего ТРК. Но у нас есть развлекательные заведения, кафе, рестораны. Это привлекает людей, мотивирует их посетить магазины», – рассказал Гийом Леруа-Болье, директор филиала «Ралмир Холдинг Б.В.».
Кстати...
Мероприятие прошло в открытой киностудии «Лендок» – одной из крупнейших документальных киностудий России. Участникам пресс-бранча показывали отрывки из советских фильмов, а потом предлагали угадать, о каком сегменте рынка будет рассказывать следующий эксперт.