Дмитрий Некрестьянов: «Апарт-отели подлежат классификации как гостиницы, от одной до пяти «звезд»
В сфере регулирования деятельности апарт-отелей происходят серьезные изменения. О самых важных новеллах рассказывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
2024 год запомнился громкими новостями о введении моратория на строительство апарт-отелей в Москве и о необходимости на федеральном уровне урегулировать строительство и эксплуатацию апарт-отелей. Идут активные обсуждения вопросов возможности существования многособственнических объектов, применения ДДУ для продаж апартаментов, исключения самостоятельного проживания, необходимости наличия профессиональной управляющей компании и т. п.
Эта дискуссия не нова и продолжается не первый год. Однако под конец 2024-го законодатель предпринял попытку урегулировать хотя бы часть из обсуждаемых вопросов. 30 ноября 2024 года был принят закон № 436-ФЗ, который внес ряд новых положений в закон о регулировании туристской деятельности. В частности, впервые на законодательном уровне был расширен контроль за сдачей объектов размещения, и его действие было распространено на рекламу и иные способы их продвижения в сети Интернет. Если раньше закон запрещал правообладателю без прохождения классификации сдавать в аренду апартамент как объект размещения, то с 1 сентября 2025 года агрегаторам и маркетплейсам дополнительно запретили размещать рекламу и иную информацию про такие объекты. И установили для них обязанность требовать от правообладателя сведения о наличии данных об объекте в едином реестре объектов размещения. Нарушение запрета на сдачу неклассифицированного объекта размещения, как и ранее, является административным нарушением по ст. 14.39 КоАП с суровой санкцией в виде штрафа для юридического лица в размере от 1/40 до 1/25 годового оборота за предшествующий календарный год за каждый случай нарушения. В свою очередь, агрегаторы и маркетплейсы при выявлении нарушения (продвижение неклассифицированного объекта) обязаны незамедлительно это прекратить, они также рискуют ответственностью за нарушения в сфере рекламы.
Помимо этого, в изменениях в закон появились положения о региональном надзоре (контроле) за туристической деятельностью, который может осуществляться с 1 марта 2025 года. У регионов будет больше возможностей в борьбе с недобросовестными правообладателями.
На этом законодатель не остановился, и в конце года были опубликованы постановления правительства РФ № 1951 и № 1952 (от 27 декабря 2024 года), которыми утверждено новое регулирование классификации объектов размещения и порядок такой классификации.
Классификация касается всех видов объектов размещения, а не только апарт-отелей, и эти изменения существенным образом влияют на будущее рынка.
Прежде всего, из нового положения о классификации полностью исключены такие понятия, как «апарт-отель» и «комплекс апартаментов». Теперь слова «апарт-отель» в положении о классификации встречаются только один раз, в составе понятия «гостиница» в качестве одной из разновидностей гостиниц.
Стоит отметить, что и ранее понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» определялись как «вид гостиницы» с какими-то дополнительными признаками. Эти особенности находили свое отражение в сниженных требованиях по классификации, например, для некоторых апарт-отелей в классификации вообще не было установлено минимального количества баллов.
Отказавшись от выделения «апарт-отелей» и «комплексов апартаментов» в самостоятельные категории для классификации, законодатель установил единый подход: апарт-отели подлежат классификации как гостиницы звездностью от одной до пяти «звезд».
На практике это означает, что, во-первых, больше невозможна классификация «без звезд» (такое допускалось ранее), а все существующие и будущие апарт-отели должны будут обеспечить уровень благоустроенности и сервиса, соответствующий требованиям к классическим гостиницам.
Важной новеллой стало установление обязанности для всех существующих объектов размещения пройти классификацию заново, по новым правилам, не позднее 1 сентября 2025 года. (Если срок действия свидетельства о классификации истекает ранее, то новая классификация должна быть пройдена до более раннего срока.)
Иными словами, абсолютно всем объектам размещения придется соответствовать новым требованиям и подтвердить это в течение переходного периода, до 1 сентября 2025-го. А если они этого не сделают, то не смогут легально работать, и их деятельность по сдаче в аренду подлежит приостановлению. Такая обязанность лежит на всех участниках рынка; тем, кто ранее выбрал путь наименьшего сопротивления и классифицировался по упрощенным требованиям к «комплексам апартаментов», теперь придется приложить усилия для подтверждения соответствия статусу гостиницы.
Многие критерии набора баллов при классификации дублируют ранее существовавшие, но появились и новые, например, требования к благоустройству участка и прилегающей территории, а также требования к наличию единого оператора по управлению номерным фондом.
Вышеуказанными изменениями законодатель урегулировал только один из существующих вопросов, но это не значит, что на этом он остановится. Сейчас идут активные обсуждения: как урегулировать возникновение и управление множественностью собственников апартов. Подходы участников дискуссии пока не близки, есть ряд голосов за установление полного запрета. Однако понимание того, что развитие туристического бизнеса без частных инвестиций в условиях недоступного, в связи с высокими ставками, кредитования, сохраняет надежду на то, что будет найден баланс интересов. И механизм регулирования будет основан не на жестком запрете, а на комбинированном варианте экономических стимулов для инвестиций и ограничений для собственников, препятствующих злоупотреблениям, которые в настоящее время вызывают недовольство властей.