Петербургские застройщики подводят итоги 2024 года и строят планы на 2025-й

– В 2024 году объем реализации жилья на первичном рынке петербургской агломерации снизился на 14% по сравнению с 2023 годом и составил около 75,4 тыс. сделок, из них 32% – сделки агентства «Петербургская Недвижимость». В целом показатели компании достигли результатов, близких к уровню 2023 года, – почти 25 тыс. сделок, несмотря на общее снижение по рынку.

При этом наибольшую долю в спросе занимали объекты Setl Group – 23% по итогам 2024 года. Самыми популярными жилыми комплексами за указанный период стали Pulse Premier («Пульс Премьер»), «Парадный ансамбль» и «Город звезд».

Чаще всего в Петербурге и Ленобласти в классе «масс-маркет» приобретали однокомнатные квартиры, их доля составила 41% сделок, на втором месте по популярности – студии (32%), на третьем – двухкомнатные (20%), оставшаяся доля – многокомнатные квартиры.

В 2024 году стартовали два важных проекта высокого комфорт-класса от Setl Group – ЖК «Астра Континенталь» в Невском районе и «Бионика Заповедная» в Приморском. 

ЖК «Астра Континенталь» отличает транспортная доступность и близость к центру города. Здесь предусмотрены комьюнити-центр с детским клубом, коворкингом, студиями фитнеса и творчества, а также масштабный спортивный парк.

ЖК «Бионика Заповедная» расположен рядом с Новоорловским заказником. Двор «Бионики» превратится во всесезонный «Заповедный парк». Это новое решение для благоустройства проектов такого класса. Парк займет треть площади ЖК и объединит все жилые группы. Здесь разместят зеленый лабиринт, детскую игровую площадку «Мишкина берлога», крытые беседки. На территории ЖК появятся торговый комплекс, спортивный кластер со скейт-парком, детский сад, школа с двумя бассейнами и стадионом, а также комьюнити-центр.

В 2025 году Setl Group приступает к реализации проекта ЖК высокого комфорт-класса «Setl Ривьера» в правобережной части Невского района. Он состоит из двух очередей, в каждой из них появятся двухуровневые единые входные группы. Достоинством проекта станет большое количество общественных зон. Сейчас Setl Group приступил к строительству первой очереди проекта, ввести в эксплуатацию которую планируют в первом квартале 2028 года. 

– В 2024 году мы заключили почти 4 тысячи ДДУ, реализовали около 150 тысяч кв. м жилья. Объем продаж в прошлом году снизился пропорционально сокращению спроса, мы считаем такие результаты приемлемыми и отражающими объективную ситуацию на рынке. 

Распределение проданных квартир в целом повторяет соотношение по типам квартир в квартирографии. В последние пару лет от 65% до 80% лотов приходится на малокомнатные квартиры, в основном с одной спальней. Оставшиеся 20–35% – это квартиры с двумя, тремя и более спальнями. Безусловно, интерес к разным типам квартир зависит от этапа реализации проекта. Например, многокомнатные квартиры традиционно приобретают ближе к сдаче дома или уже после ввода, так как это – дорогая покупка, которая обычно совершается с помощью средств от продажи предыдущего жилья.

Мы не видим перекоса в сторону какого-то одного проекта или района города. Продажи распределяются почти равномерно по всем нашим ЖК. Основное влияние оказывает наличие товарного запаса в конкретном проекте. 

В конце 2024 года мы завершили строительство всех жилых очередей нашего масштабного проекта ЦДС «Новые горизонты». Его реализация длилась около 10 лет. Суммарно нами и партнерами на этой территории построено около 270 тыс. кв. м жилья. Сейчас мы завершаем строительство школы и детского сада, предусмотренных для жителей микрорайона.

Кроме того, в прошлом году мы ввели в эксплуатацию большую школу на 825 мест в ЖК ЦДС Dreamline в Приморском районе и четыре детских сада в городе и области. 

Всего в 2024-м мы сдали в эксплуатацию 234 тыс. кв. м жилых площадей. 

– В 2024 году компанией было реализовано 1914 квартир по договорам долевого участия. Это на 23,6% меньше, чем в 2023 году (2505 ДДУ), но на 86,6% больше, чем в 2022-м, когда было заключено 1026 договоров.

По площади: реализовано 83 278 кв. м, на 19,3% меньше, чем в 2023 году (103 182 кв. м), но на 85% больше показателей 2022 года (45 077 кв. м). Выручка менялась приблизительно в этой же пропорции.

Лидерами продаж стали: ЖК «Тайм Сквер» (на него приходится 31% реализованных лотов), ЖК «БелАрт» (20%) и ЖК «Кинопарк» (18%). В ЖК «Тайм Сквер» и «Кинопарк» сосредоточен самый большой товарный запас. Кроме того, они находятся на проектном финансировании от Сбербанка и имеют поддержку Сбера по льготным ипотечным программам. ЖК «БелАрт» традиционно пользуется высоким спросом ввиду близости метро и качества окружающей инфраструктуры.

В структуре продаж в 2024 году 28,1% занимают студии, 38,1% – однокомнатные квартиры, 26,3% – двухкомнатные, 7,5% – трехкомнатные. Из значимых изменений отметим сокращение доли однокомнатных (на 7,6%) за счет некоторого увеличения продаж других типов жилья. 

В 2024 году компания ввела в эксплуатацию 129 481 кв. м жилья, на 3014 квартир. Это рекордный показатель для холдинга. В том числе сданы: первая и вторая очереди ЖК «Тайм Сквер» (495 и 572 квартиры), вторая и третья очереди ЖК «БелАрт» (по 358 квартир в каждой). Введены две очереди ЖК Cube (1041 квартира) в Московском районе. Этот проект целиком завершен. В декабре с опережением на полгода сдана первая очередь (уч. 98) в ЖК Master Place на 190 квартир.

Строительство третьей очереди ЖК «Тайм Сквер» и 4–5-го этапов ЖК «БелАрт» будет завершено в 2025 году. Продолжится возведение ЖК Master Place, «Академик», «Лайнеръ».

Кроме того, в 2025 году РСТИ планирует вывести ряд новых проектов. Сейчас активно идет предпродажная подготовка.  

– В 2024 году лидером по продажам среди наших проектов стал апарт-комплекс «ПРО.Молодость» в Невском районе. Идет активное строительство, готовность достигла 87%. Интерес к проекту стабильно растет: по итогам третьего квартала 2024 года количество обращений на покупку апартаментов увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2023-м годом. Особенно заметен был осенний всплеск спроса: в сентябре количество сделок с рассрочкой выросло в 4 раза. Наиболее востребованными у покупателей стали стандартные номера и двухкомнатные евроапартаменты. Рекордный рост продаж показал декабрь, когда было реализовано на 47% больше, чем в ноябре. Всего по итогам 2024 года в «ПРО.Молодость» было реализовано 52,5% юнитов. Высокий спрос мы объясняем концепцией проекта. «ПРО.Молодость» – не просто место для жизни, а полноценное пространство для отдыха, работы и развлечений.

2024 год стал для PLG периодом масштабного роста и расширения номерного фонда. Компания удвоила номерной фонд в апарт-отеле IN2IT за счет ввода в эксплуатацию второй очереди в конце 2023 года. Общее количество апартаментов в проекте достигло 1521 лота. Это позволило значительно расширить предложение для инвесторов и гостей. 

Заполняемость апартаментов в среднем составила 85%. Все типы юнитов продемонстрировали рост стоимости «номеро/ночи». Самыми востребованными оказались студии и однокомнатные апартаменты: их чаще всего выбирали как для краткосрочной аренды, так и для собственного проживания. 

При этом мы также отметили рост популярности юнитов большой площади, с двумя и тремя комнатами. В июле двухкомнатные апартаменты в IN2IT показали рекордную доходность в 91 232 рубля. Мы видим устойчивый спрос на этот формат.

– По итогам прошлого года мы наблюдаем позитивную тенденцию развития сегмента сервисных апартаментов. На это влияют несколько ключевых факторов. Первый – увеличение спроса на гибкие форматы недвижимости, второй – интерес со стороны инвесторов, стремящихся диверсифицировать свои портфели. Многие из них в данном сегменте видят потенциал для стабильного дохода и роста капитализации.

Еще одна причина – рост внутреннего туризма. По всем объектам сети YES туристический поток увеличился на 6% по сравнению с 2023 годом и составил 152 тысячи человек в комплексах Москвы и Петербурга. Доход компании повысился на 43%, в том числе за счет увеличения ADR в посуточной аренде на 10%.

Говоря о ближайших планах, мы в первую очередь имеем в виду ввод в эксплуатацию двух петербургских проектов: YESLeader и YESPrimorsky. Их запуск запланирован на 2026–2027 годы. Одна из ключевых задач, которые мы перед собой ставим в текущих реалиях – развитие международных проектов и выход на популярные туристические направления ближнего и дальнего зарубежья. 

– Количество заключенных ДДУ по всем нашим проектам осталось практически на уровне 2023 года. Негативные факторы, повлиявшие на снижение сделок в июле и августе, одновременно послужили мощным драйвером продаж в мае–июне: покупатели значительно ускорились с принятием решений.

Аналогичная ситуация была и в сегменте апартаментов. Разница лишь в том, что инвесторы руководствовались не сроками отмены льготной ипотеки, а высокими инфляционными процессами и возрастающей популярностью формата сервисной инвестиционной недвижимости в целом.

Так, в нашем сервисном апарт-отеле YESLeader, который компания возводит в Московском районе совместно с управляющей компанией YES, в 2024 году значительно выросла доля профессиональных инвесторов, приобретающих от 3 до 20 юнитов в одни руки. Наибольшей популярностью пользовались апартаменты с полной отделкой площадью 20–24 кв. м. Также инвесторы чаще стали отдавать предпочтение опции полной меблировки. 

В сегменте жилой недвижимости наиболее востребованными оказались проекты квартальной застройки. 

Помимо доступной цены, покупателей здесь привлекала готовая социальная инфраструктура, решения с полной отделкой или даже мебелью, а также высокий инвестиционный потенциал: недорогое жилье, купленное на старте проекта, по-прежнему является привлекательным вариантом вложения накоплений.

Еще один значимый сегмент – недвижимость бизнес-класса. Покупатели квартир в высокой ценовой категории быстрее адаптировались к новым экономическим реалиям, переориентировавшись на программы рассрочки. В нашем флагманском ЖК «Дефанс», в составе которого компания возвела корпуса бизнес- и премиум-класса, распроданность квартир составила 95% (корпус «бизнес») и 84% (корпуса «премиум»). Покупатели оценили близкий срок сдачи домов (первый этап ЖК «Дефанс» досрочно введен в эксплуатацию осенью 2024 года), необычную архитектуру и многофункциональность. В составе ЖК «Дефанс» создано общественное городское пространство с 5 фонтанами, построен театр на 500 мест с современным кинооборудованием, фитнес-центр со спа, теннисный корт и медицинское учреждение площадью 300 кв. м. 

– В 2024 году в двух очередях нашего загородного проекта «Моменты. Repino» было реализовано недвижимости на сумму более 4 млрд рублей. 

Наиболее наглядно тренды и предпочтения покупателей видны на примере первой очереди строительства, рассчитанной на 230 лотов. За период с апреля, когда открылись продажи, по декабрь 2024 года в первой очереди мы заключили 147 договоров долевого участия. В абсолютных цифрах больше всего продаж пришлось на смарт-планировки. Из 135 урбан-вилл мы продали половину – 68 лотов. Стоит отметить, что минимальный метраж в нашем ЖК – 100 кв. м. 

Проект рассчитан на семьи с детьми, и большинство наших клиентов приобретает недвижимость для собственного проживания. Популярностью пользовались просторные семейные планировки площадью от 124 до 161 кв. м: с большими гостиными и тремя спальнями. На их долю пришлось 79 сделок – 81% из товарного запаса в категории «комфорт» и 89% в категории family – с домашним спа и эксплуатируемой кровлей. 

– Количество заключенных ДДУ за 2024 год снизилось на 50% относительно 2022 года. Это связано с объемами выведенного в продажу жилья.

Продаваемые площади также сократились, при этом в 2022 году мы реализовали 73 тыс. квадратных метров жилья, в 2023 году объемы были всего на 10% меньше.

С введением семейной ипотеки увеличились продажи семейных квартир – так, 3-комнатные европланировки стали самыми ликвидными в 2024 году для семей с детьми. При этом спрос на студии не упал, и они у нас до сих пор занимают основную долю продаж. Сейчас студии покупают больше в рассрочку и за 100%-ю оплату. 

Выручка растет, как и затраты на строительство. Средняя стоимость метра квартир в продаже за два года увеличилась практически на 9%. Надо также учитывать, что сейчас в работе у нас проекты с ближайшими сроками сдачи или уже введенные в эксплуатацию.  

Мы активно продавали два проекта в Приморском районе. В ЖК «Полис Приморский 2» у нас на 2025 год осталось всего 75 квартир. К декабрю спрос перешел в Новоселье, где продажи у нас сильно выросли. К концу года покупателям стала интересна недвижимость с бюджетом до 7 млн рублей.

Мы ввели в прошлом году в эксплуатацию ЖК «Полис Приморский 2» на 2085 квартир. Это комплекс, состоящий из 4 корпусов с закрытой от машин территорией, подземным паркингом и коммерческими помещениями по периметру. Мы распродаем там последние квартиры, и все они подходят под условия семейной ипотеки. Также была введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «Полис Лаврики» на 1132 квартиры, в феврале мы начали заселение. 

Всего в 2024 году мы ввели в эксплуатацию более 100 000 квадратных метров жилья.

 По итогам прошлого года мы продали на 20% лотов меньше, чем в 2023-м. Спрос в 2023-м, в свою очередь, был на 5% ниже, чем в 2022 году. Причины очевидны: планомерные ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки, вплоть до закрытия программы «Господдержка-2020» в минувшем июле.

При этом на рынке осталась семейная ипотека, которая на сегодня является основным драйвером продаж. Ее влияние очень заметно при анализе спроса по типам квартир: 40% приходится на двухкомнатные и 35% – на трехкомнатные. Студии и «однушки» совокупно составляют только 25% реализованных лотов. Повысилась и средняя площадь проданной квартиры: с 45 кв. м в 2022 году до 57 кв. м в 2024-м. Отдельно замечу, что в выводимых на рынок в прошлом году домах доля студий либо была ниже обычного (ЖК «Янила Форест»), либо таковые отсутствовали вовсе (ЖК «Окла»). 

Активнее всего продавались квартиры в квартале «Окла». Причины (помимо привлекательности самого проекта, локации, архитектуры и пр.) в широком ассортименте жилья (в отличие от других проектов, например, ЖК «Юттери»), разнообразии форм оплаты, выгодном соотношении цена/качество. 

В 2023 году мы ввели в эксплуатацию 120 тыс. кв. м жилья (плюс школа и детский сад) – это примерно вдвое больше того объема, который мы сдавали в предыдущие три года. Поэтому мы изначально не планировали на 2024-й сдачу новых объектов, кроме многоуровневого паркинга в составе квартала «Янила» (он в августе получил разрешение на ввод). 

В 2024-м мы сосредоточились на активной стадии строительства, основные вводы у нас планируются как раз на 2025 год. 

– Летом 2024 года мы стартовали с проектом «Кронфорт» в Кронштадте. Первым вывели на рынок малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный». Согласно статистике наших продаж, лидируют двухкомнатные квартиры. Вторые по популярности – однокомнатные, за ними следуют студии и лофты. 

В нашем проекте покупатели особенно ценят уникальную локацию – квартал находится рядом с Финским заливом, в 350 метрах расположен парк «Остров фортов». Покупателей также привлекают неординарные планировки и продуманное наполнение квартала: торговый променад, фонтан, арт-объекты, набережная, детский сад на 150 мест и кабинет врача. 

 Объем продаж в абсолютных цифрах мы не раскрываем, но могу отметить два факта. Первый: продажи по сравнению с 2023 годом увеличились на 80%. Второй: фактический результат 2024 года больше планового показателя на 18%.

Если смотреть на выручку, то наибольшие продажи сделали комфорт-класс и премиум. В первом сегменте каждый из проектов – ЖК Respect, «Plus Пулковский», Friends – стал своего рода единственным предложением. При прочих равных по части локации мы предлагаем чуть больше во всем остальном. Сейчас эпоха тщательного выбора недвижимости, и наш подход к формированию портфеля как раз этому отвечает. Премиальную недвижимость покупают хорошо практически всегда, ее в городе в принципе мало. 

На третьем месте по объему выручки сервисные апартаменты. Все второе полугодие продажи росли, в сентябре мы вывели на рынок новый проект. Два наших апарт-отеля в продаже, Ladozhsky и Industrial Avenir лидировали как самые продаваемые на рынке. Первый мы недавно сдали, готовимся к его запуску в сервисную эксплуатацию.

Мы сдали в эксплуатацию ЖК Friends у Новоорловского лесопарка. Это четыре 25-этажных дома на 274 квартиры каждый. Площади от 23,5 до 91 кв. м. Это комфорт-класс, высота потолков 2,75 м. Проект является частью застройки нового микрорайона на Суздальском шоссе. Эти дома прямо напротив входа в лесопарк, с видом на него.

Также завершили строительство апарт-отеля Ladozhsky Avenir. Формально он был введен в эксплуатацию в январе 2025-го, но заключение о соответствии было получено в декабре.

– Наиболее активно в 2024 году шли продажи в новом проекте на южном намыве Васильевского острова, ЖК бизнес-класса BASHNI ELEMENT. Продажи стартовали в октябре прошлого года, и уже за первую неделю работы, благодаря грамотному «прогреву» перед стартом, объем бронирования квартир в ЖК достиг 8 млрд рублей. В составе ЖК – пять башен высотой от 18 до 22 этажей. 

В мае 2024 года ELEMENT завершил строительство своего первого объекта – комплекса апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» в Сестрорецке. Малоэтажный проект, выведенный в продажу в декабре 2021 года, включает 3 секции на 715 апартаментов и подземный паркинг на 188 машино-мест. Общая площадь комплекса 58 644 кв. м. Благоустройство закрытой территории выполнено студией ландшафтного дизайна Derevo Park. Для озеленения использовано 55 видов растений – более 28 000 экземпляров. На прилегающем к «Bereg. Курортный» участке создается общественное пространство: всесезонный курорт со спа-центром, бассейном, рестораном, зонами для семейного досуга.

ELEMENT также ввел в эксплуатацию в Сестрорецке поликлинику на 210 пациентов и детский сад на 110 мест; оба объекта переданы городу.

В этом году компания завершит работу над двумя проектами в Московском районе Петербурга: коллекционный дом «1919» на ул. Коли Томчака, 3 (6630,9 кв. м, 68 квартир) и дом высокого стиля Shepilevskiy на Алтайской ул., 39 (15 892,8 кв. м, 184 квартиры). 

Также ELEMENT взял курс на старт новых проектов в Москве. В портфеле девелопера – несколько участков с возможностью реализации порядка 500 тыс. кв. м недвижимости. В столице в 2025-м планируются старты минимум в двух центральных локациях – ул. Новая Дорога, 11Б в Басманном районе ЦАО, а также Тессинский пер., 5 в Тверском районе ЦАО.  

– В минувшем году число договоров, заключенных с инвесторами, достигло 121. Это на 51% больше, чем годом ранее. 

Основной прирост сделок показали наши инвестиционные проекты в Ленобласти: первый сетевой апарт-отель в Выборге на 114 номеров и база отдыха «ЭкоPort» в Приозерском районе у озера Отрадное. В случае с базой отдыха продажи активизировались благодаря скорому вводу в эксплуатацию первой очереди – мы запустили ее в декабре. Отель в Выборге привлек покупателей благодаря запущенной акции «гарантированная доходность». Мы зафиксировали примерно 14% годовых на первый год управления. 

Выборг представляется нам одним из наиболее перспективных городов, помимо Петербурга, с точки зрения туристической привлекательности. Не менее интересным нам кажется загородное направление. База отдыха на берегу одного из чистейших озер региона обещает стать одним из наиболее доходных объектов нашего производства. 

– Мы реализуем проекты нежилой недвижимости, и второе полугодие 2024 года стало для нас очень оживленным. Произошли серьезные изменения в ипотечном кредитовании жилой недвижимости. Первые взносы, условия и ставки изменились. Люди, которые покупали квартиры «в дешевую ипотеку» для инвестиций, переключили внимание на апартаменты. В апарт-отелях, с точки зрения получения дохода, плюсов больше, чем в жилье: гарантированный доход, рассрочки, концепции этих проектов для гостей, более высокая доходность, профессиональные отельные УК. Все это способствовало росту продаж. В нашей компании продажи увеличились на 49%.

Больше всего было продано апартаментов площадью 15–20 кв. м. В 2024 году мы сдали второй корпус нашего апарт-отеля «Vertical Московская» на 774 юнита. Перед самым Новым годом получили разрешение на ввод.

– Для ГК «Вертикаль» 2025 год начинается с запуска нового амбициозного проекта у метро «Московские ворота». 

В декабре 2024-го мы получили разрешение на строительство многоквартирного дома на месте бывшей Петербургской макаронной фабрики «М. Иванова и Н. Гольдберга». 

В рамках реализации проекта мы проведем реконструкцию исторического здания фабрики 1957 года постройки и приспособим его для современного использования. Помимо этого, мы передадим городу детский сад на 80 мест и выступим соинвесторами строительства дополнительного корпуса школы № 703. 

Что касается самого проекта, это будет дом бизнес-класса, переменной этажности 10–12 этажей с подземным паркингом. Над его концепцией работала команда бюро «Интерколумниум» под руководством маэстро архитектуры Евгения Подгорного.

Уверен, что наш проект будет гармонично интегрирован в архитектурный облик классического Московского района и окажется востребованным.

– Если сравнивать показатели 2023 и 2024 годов, можно отметить, что количество ДДУ в прошлом году сократилось. В 2023-м было зарегистрировано 2168 сделок, в 2024-м – 1763. Учитывая обстановку на рынке, эти результаты мы считаем более чем удовлетворительными. 

Что касается объема реализованных площадей, то этот показатель также немного снизился с 75 444 кв. м до 67 157 кв. м по итогам прошлого года. Подчеркнем, учитывая совокупность всех экономических факторов, эта цифра для нас является предсказуемой и соответствует плану продаж. 

Большая часть покупок приходится на 1-комнатные квартиры (порядка 59%), на втором месте – студии, далее идут 2-комнатные и 3-комнатные лоты. 

Продажи не могли не отразиться на выручке компании, она также снизилась, примерно на 1,4 млрд руб. 

В 2024 году ведущую строчку в рейтинге продаж среди наших проектов занял ЖК «Фотограф». Этому способствовали несколько факторов. Во-первых, высокая стадия готовности объекта: комплекс сдается уже в конце этого года. Во-вторых, локация: сейчас в Мурино не так много строящихся объектов в шаговой доступности от метро. На выбор покупателей также повлияли продуктовые характеристики проекта: бесплатный спортзал для жителей, соседский центр, детский сад во дворе. Свою роль также сыграли большой выбор планировок (квартиры с гардеробными, мастер-спальнями, прачечными, окнами в санузле) и возможность приобрести квартиру с отделкой, кухней и техникой.   

В течение 2024 года мы ввели в эксплуатацию 38 100 кв. м – это 658 квартир, что на 100% соответствует намеченным планам.

– В 2024 году мы полностью завершили создание ЖК «Новый Лесснер», расположенного в престижной части Выборгского района, в 250 метрах от набережной Невы. В марте была введена в эксплуатацию его вторая очередь, из пяти 12-этажных домов. А в сентябре открылось объединенное здание школы на 230 учеников и детсада на 120 мест, которое компания «Отделстрой» безвозмездно передала району.

Из «Нового Лесснера» всего за 10 минут можно добраться до центра. На территории ЖК построены два детских сада, начальная школа, подземные и многоуровневые паркинги.

В 2024 году «Новый Лесснер» был отмечен знаком «Жилой комплекс года» на федеральной премии Urban Awards.