В сфере апартаментов происходят серьезные перемены, связанные с регулированием

Как бы ни назывался объект – апарт-отель или многофункциональный комплекс, чтобы сдавать юниты в аренду, он должен будет соответствовать новым требованиям и условиям.  

Псевдожилье остается за рамками регулирования – возможно, к этому вопросу законодатель вернется позже. В долгой борьбе разных точек зрения на сегодня побеждает та, сторонники которой считали: апарт-отель – это прежде всего гостиница, хоть и не вполне обычная. Такой подход был свойственен именно петербургскому рынку.

Напомним главные моменты. 30 ноября 2024 года был принят закон № 436-ФЗ. Впервые на законодательном уровне был расширен контроль за сдачей объектов размещения, и его действие было распространено на рекламу и иные способы их продвижения в сети Интернет. Если раньше закон запрещал правообладателю сдавать в аренду объект размещения без прохождения классификации, то с 1 сентября 2025 года агрегаторам и маркетплейсам дополнительно запретили размещать рекламу и иную информацию про такие объекты, отмечает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».

В конце года вышли постановления правительства РФ № 1951 и № 1952 (от 27 декабря 2024 года), которыми утверждено новое регулирование классификации объектов размещения и порядок такой классификации. Из положения о классификации исключены такие понятия, как «апарт-отель» и «комплекс апартаментов». Апарт-отели подлежат классификации как гостиницы звездностью от одной до пяти «звезд».

Еще много проблем остаются нерешенными, например – как быть с «множественностью собственников»? Отказаться от этого принципа нельзя: частные лица – главный источник инвестиций. Кроме того, на рынке (особенно в Москве) останутся десятки объектов, которые не могут пройти классификацию и не соответствуют требованиям к жилью. С ними тоже придется что-то делать.  

Теперь всем объектам размещения предстоит подтвердить новый статус до 1 сентября 2025-го. А если они этого не сделают, то не смогут легально работать.  

Редакция «НП» попросила участников рынка прокомментировать произошедшие и будущие изменения в сфере апартаментов. 

Константин Сторожев, 
генеральный директор УК VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД: 
– В 2024 году в законодательстве произошли важные изменения, направленные на упорядочивание рынка апартаментов. Новые нормы, в частности, устраняют правовую неопределенность: теперь все средства размещения, включая апартаменты, относятся к категории гостиниц и подчиняются единым требованиям. Это означает обязательную сертификацию до сентября 2025 года с присвоением категории от 1 до 5 «звезд», причем апартаменты получают конкурентное преимущество за счет дополнительных баллов за наличие кухонной зоны. 
VALO поддерживает такой подход, который способствует легализации рынка и создает равные условия для всех участников. Примечательно, что ранее, в начале 2025 года, Госдума отклонила альтернативный законопроект, предлагавший рассматривать апартаменты как псевдожилье – такое решение могло бы привести к формированию нецивилизованного рынка. Сейчас же законодательство движется в правильном направлении, вводя четкие правила: запрет на рекламу несертифицированных объектов на агрегаторах объявлений и обязательную уплату туристического налога всеми операторами. 
Эти изменения существенно усложняют самостоятельное управление апартаментами, поскольку требуют профессиональных знаний в области гостиничного законодательства, налогового учета и юридического сопровождения. Централизованное управление через специализированные компании позволяет собственникам избежать множества рисков – от проблем с миграционной службой из-за неправильного оформления иностранных гостей до претензий налоговых органов по поводу неуплаты налогов. 
Таким образом, современное законодательство создает условия, при которых профессиональное управление апартаментами становится не просто предпочтительным, а необходимым решением. Оно гарантирует собственникам стабильный доход при полном соблюдении всех нормативных требований, а гостям обеспечивает безопасность и качественный сервис в соответствии с утвержденными стандартами. 

Кирилл Кудинов, 
основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Обязательная классификация средств размещения – это попытка государства структурировать индустрию гостеприимства и сделать ее более цивилизованной. Попытка решительная и непримиримая. Как и любая жесткая реформа, она порождает плюсы и минусы. 
К примеру, требование о наличии централизованного управления исключит нездоровые ситуации, когда в одном и том же отеле действуют несколько управляющих компаний. В то же время такая мера вызовет негодование собственников отдельных юнитов, желающих самостоятельно сдавать свою недвижимость в аренду. С началом действия новых правил эта возможность для них исчезнет. 
Положительный момент заключается и в том, что рынок средств размещения покинут наиболее сомнительные объекты, по уровню сервиса и инфраструктуры не дотягивающие до статуса гостиниц. В то же время под запретом окажутся и многие вполне приемлемые для туристов объекты, технически не сумевшие подогнать свою инфраструктуру под обновленные стандарты. Взять хотя бы хостелы. С учетом теперешних требований им необходимо удвоить число санузлов. Тем средствам размещения, где это невозможно по конструктивным причинам, придется закрыться. 
Такая же участь постигнет многочисленные мини-отели, не имеющие отдельного входа с улицы. Такие объекты не смогут пройти даже процедуру самооценки. 
Аналогичные проблемы возникнут у собственников единичных апартаментов. С 1 сентября этот сегмент окажется в серой зоне и постепенно исчезнет. Потому что из-за отсутствия идентификационного номера в реестре средств размещения владельцам апартаментов окажутся недоступными объявления на сайтах-агрегаторах. 
Да, в их распоряжении останутся соцсети и личные сайты. Но усилится и контроль за соблюдением новых правил со стороны региональных администраций, налоговой и миграционной служб. Вероятнее всего, апартаменты или схожие по функционалу юниты в мини-отелях распродадут как псевдожилье. Некоторые из них при возможности перестроят под офисы или другие коммерческие помещения. 

Оксана Базырина, 
директор бизнес-юнита Orange.Horeca: 
– Для Orange.Horeca, управляющей тремя отелями izzzi 3* и недавно открытым izzziUP 4* COMMUNITY L&C, изменения, вступающие в силу 1 сентября 2025 года, – это не угроза, а подтверждение стратегии.  
Новые правила исключают «беззвездные» объекты, что повышает общий уровень сервиса. Теперь все апарт-отели должны соответствовать единым критериям: наличие ресепшн, уборки, безопасности и других обязательных услуг. Для нас переход менее болезнен, чем для объектов, ранее позиционировавшихся как «комплексы апартаментов». Наш izzziUP 4* COMMUNITY L&C, открытый 25 декабря 2024 года, уже соответствует требованиям гостиничных стандартов, включая круглосуточную стойку регистрации и систему безопасности.  
С 1 сентября 2025 года запрещена сдача в аренду и реклама неклассифицированных объектов. Агрегаторы обязаны требовать подтверждения статуса в реестре, что вынуждает собственников либо пройти классификацию, либо отказаться от легальной деятельности. Это может привести к сокращению предложения в сегменте «частных апартаментов», но укрепит позиции профессиональных операторов, готовых к изменениям.  
По данным NF Group, в 2025 году в городе откроется 11 новых апарт-отелей, включая проекты под управлением сетевых операторов. Для нас это сигнал к усилению работы с инвесторами, которые выбирают формат сервисных апартаментов. Классификация станет ключевым фактором привлекательности объектов: инвесторы будут отдавать предпочтение проектам с подтвержденной звездностью, что снижает риски для покупателей.  
 Рекомендации участникам рынка:  

1. Изучение новых стандартов. Ознакомьтесь с требованиями и критериями, чтобы понять, какие изменения нужно внести. 
2. Аудит текущих услуг. Проведите внутреннюю проверку предоставляемых услуг и удобств, чтобы выявить недочеты. 
3. Документация и сертификация. Подготовьте необходимую документацию и начните процесс сертификации, чтобы получить официальное подтверждение своей категории заранее, не дожидаясь дедлайна.  
4. Маркетинг и продвижение. Разработайте маркетинговую стратегию, чтобы привлечь внимание к проведенным улучшениям и новой категории, используя различные каналы коммуникации. 
5. Мониторинг и адаптация. После получения классификации регулярно оценивайте качество услуг и собирайте отзывы гостей для дальнейшего улучшения. 

Николай Антонов, 
председатель правления Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей (МААО), генеральный директор и партнер «МТЛ-Апарт»: 
– Рынок апарт-отелей, прошедший стадию бурного роста и нормативного хаоса, становится больше похож на своих старших собратьев – рынок недвижимости и инвестиций. Пока о зрелости говорить рано, но нормативные закладные под будущий фундамент стабильного роста надо устанавливать уже сейчас.  
Поэтому мы внесли от Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО) ряд предложений в Государственную Думу и Министерство экономического развития. Основные тезисы наших предложений касаются критериев, которые позволят окончательно разделить жилье и сервисные апартаменты, а также прописать роль управляющих компаний, которым в нашей картине мира отводится главная роль в процессе формирования правил взаимодействия с инвесторами, гостями и органами государственной власти. Мы уже получили положительные оценки наших идей и предложений и находимся в конструктивном диалоге с органами исполнительной и законодательной власти. 
Суть наших предложений:  

1. Ввести четкие определения и классификации. Необходимо создать конкретные юридические определения для кондоотелей и апарт-отелей, чтобы избежать смешения понятий между средствами временного размещения и жилыми комплексами, а также МФК и частными резиденциями.  
2. Лицензирование и сертификация. Ввести систему лицензирования для управляющих компаний и собственников, которые планируют сдавать свои апартаменты в аренду. 
3. Ограничения на использование. Установить ограничения на количество дней, когда собственники могут проживать в своих апартаментах, чтобы гарантировать их доступность для туристов. 
4. Управление и эксплуатация. Создать требования к управляющим компаниям по предоставлению услуг, включая уборку, безопасность и обслуживание. 
5. Инфраструктурные взносы. Ввести обязательные взносы на развитие инфраструктуры для поддержки общественных услуг в районах с высокой концентрацией кондоотелей. 
6. Публичное обсуждение. Провести открытые консультации с участниками рынка, инициативными гражданами и экспертами для разработки сбалансированного законодательства.   

По нашей оценке, в 2025 году рынок апартаментов получит свой закон. По крайней мере, мы как профильная Ассоциация приложим для этого все усилия. 

Светлана Кузьменко, 
руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (ЛАО): 
– Ужесточение контроля за рынком гостиничных услуг – это давно ожидаемое действие со стороны государства. Рынок «апартаментов» нуждается в регулировании и разделении на «гостиницы» и «псевдожилье». Эти совершенно разные продукты, которые проектируются, строятся и оборудуются по-разному, рынок обозначает их одним словом, из-за чего неизбежны недоразумения. 
Очень заманчиво для застройщика построить здание неопределенного назначения (многофункциональный центр), к которому нет жестких требований по качеству материалов, оборудованию, с нежилыми помещениями по 15–20 кв. м. И назвать все это «апарт-отелем».  
Такие помещения распродаются как горячие пирожки в голодный год из-за низкого чека – до 5 млн. При этом стоимость 1 кв. м – приблизительно 300 000 руб., выход продаваемых площадей максимален, требования к качеству минимальны. 
Тогда как апарт-отель – гостиница с номерным фондом «студии» от 25 кв. м и «апартаменты» от 40 кв. м – требует вывода из продаж до четверти возводимых площадей, строгого соблюдения правил строительства для гостиниц, надлежащего оборудования (аварийное ГВС, центральное кондиционирование, сервисный лифт), помещений для персонала (пропорционально номерному фонду).  
После 1 сентября 2025 года инвесторы столкнутся с последствиями легких решений. Однако ограничения 436-ФЗ касаются только объектов в период эксплуатации. Девелоперы все еще вправе рекламировать «псевдожилье» как «апарт-отель», предлагать «апартаменты» от 18 кв. м и «студии» от 12 кв. м в зданиях без внутренней логистики, оборудованного лобби с санузлами и технических помещений.  
Риелторам необходимо самим вникать в тонкости различных проектов, чтобы не продать клиенту «фальшивого зайца». Принцип caveat emptor сегодня актуален как никогда. 
В 2025 году будет пересмотрена категория как строящихся, так и действующих отелей, поэтому профессионалам рынка придется самостоятельно проверять объект на соответствие требованиям классификации, согласно ПП РФ № 1951. 

Евгения Мироненко, 
генеральный директор компании RBI PM: 
– Для наших объектов ничего принципиально не меняется – все они уже включены в реестр классифицированных гостиниц, и мы полностью соответствуем требованиям. Важно только следить за сроками обновления документов и поддерживать стандарты, но это для нас обычная практика. Для других участников рынка процедура может усложниться. 
Во-первых, ужесточились требования к документам при подаче заявки: теперь более детально проверяют соответствие объекта назначению (например, для апарт-отелей важно подтвердить статус временного размещения). 
Во-вторых, строгий контроль над соблюдением пожарной и санитарной безопасности – инспекции станут более частыми. 
Если у кого-то из коллег по рынку есть нерешенные вопросы по статусу апарт-отелей или оформлению документов, это может стать вызовом. Для нас же все остается в привычных рамках. 

Марина Павлюкевич, 
генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости:  
– Новые правила классификации объектов размещения и ужесточение регулирования рынка апарт-отелей –важный шаг к прозрачности и порядку. Закон № 436-ФЗ, принятый в конце прошлого года, действительно внес важные изменения в сферу апартаментов, и это в целом положительное развитие. Теперь правила игры становятся понятнее и справедливее, это устраняет разногласия и задает четкие ориентиры для всех участников рынка. Потребители смогут лучше понимать, что они покупают, а девелоперы смогут уверенно заявлять о качестве сервиса, зная, что стандарты должны соблюдать и остальные игроки рынка. 
При этом новый порядок не ограничивает права инвесторов, то есть непосредственных владельцев апартаментов. Можно по-прежнему выбирать удобную модель распоряжения: жить в апартаментах, передавать управление профессиональной управляющей компании или сдавать в аренду самостоятельно. Просто теперь все это будет происходить в рамках четких правил. Главное, чтобы застройщик не ограничивал эту возможность. Мы в PLG полностью поддерживаем такую открытость. В условиях конкуренции с частным владением управляющие компании будут иметь больше стимулов для улучшения качества обслуживания. 
Тем не менее внедрение классификации вызывает новые вопросы у инвесторов, что часто бывает при изменении стандартов. Мы будем внимательно следить за процессом и помогать нашим инвесторам адаптироваться к новым требованиям. Наша цель – сделать взаимодействие с регуляторами максимально простым и понятным, чтобы минимизировать возможные трудности для владельцев. 
Что касается продвижения объектов на онлайн-платформах, позволяющих забронировать гостиничный номер, то новые правила понятны: если апарт-отель или отдельный юнит соответствует гостиничным стандартам и прошел классификацию, он может размещаться на всех каналах бронирования. Но это не значит, что инвесторы не могут сдавать свои апартаменты самостоятельно в частном порядке, просто набор площадок будет иной. Это связано с тем, что привычные маркетплейсы изначально и предназначались для гостиниц. Важно, что наличие актива в апарт-отеле все равно будет более удобным и выгодным, чем сдача в аренду обычной квартиры – за счет высокого качества сервиса, инфраструктуры и отделки. 
Также стоит отметить, что с усилением классификации девелоперы будут вынуждены создавать более качественные проекты, которые соответствуют современным требованиям. В наших проектах мы всегда стараемся создавать яркие концепции, которые не только соответствуют стандартам, но и обеспечивают долгосрочную ценность для инвесторов и жителей.  

Елизавета Ковригина, 
директор Orange.Life!Global: 
– Инвестору теперь вдвойне важно выбирать проекты под управлением профессионального отельного оператора и прошедшие отельную классификацию, с чистой юридической схемой. Важна и открытость управляющего, прозрачность процессов. Мы всегда знакомим наших потенциальных инвесторов с действующими отелями Izzzi, демонстрируем отчетность за предыдущие периоды. 
Согласно новому положению о классификации таких понятий, как апарт-отель и комплекс апартаментов больше не существует. Они и ранее выделялись лишь как вид гостиниц, но требования к ним были менее жесткими. Теперь установлен единый подход и единые требования в зависимости от числа «звезд». Наряду с невозможностью более классифицировать объект «без звезд» – это важный шаг в стандартизации отрасли, в росте общего уровня сервиса. 
С другой стороны, для владельцев апартаментов, управляющих ими самостоятельно или через небольшие УК, это может повлечь дополнительные издержки и повлиять на их доходность.  
Как добросовестные игроки данного рынка Orange.Life! и управляющая компания Izzzi видят в обязательной сертификации плюсы и для гостя, и для отрасли в целом. В первую очередь, это повлечет общее повышение качества услуг и безопасности гостей. Те средства размещения, которые не смогут до 1 сентября 2025 года подтвердить свою классификацию или пройти ее с нуля, не смогут работать легально.  
Обязательная сертификация – еще один шаг к обелению рынка аренды. В этом направлении мы уже видим хорошие результаты: по расчетам института «Центр развития» НИУ ВШЭ, по данным Росстата, задекларированный доход от аренды недвижимости в 2024 году относительно 2023-го номинально вырос на 44,1%, а реальный прирост составил 32,8%. 

Марк Лернер, 
генеральный директор девелоперской компании «Петрополь»: 
– Важно подчеркнуть, что эти изменения в регулировании деятельности объектов размещения обязывают собственника апартамента заключить договор с управляющей компанией. Фактически с 1 сентября 2025 года собственник апартамента в апарт-отеле не сможет сдавать свой номер самостоятельно. Эта мера может содействовать росту качества предоставляемых в апарт-отелях услуг, поставив в невыгодное положение собственников апартаментов, практикующих самостоятельную сдачу своих объектов. Одновременно с этим принятые нормы по обязательной классификации всех объектов размещения также будут стимулировать развитие качественных проектов апарт-отелей. Теперь нельзя будет получить классификацию по упрощенной схеме, «без звезд» (что ранее допускалось), то есть апарт-отели приравнены к гостиницам и должны предоставлять соответствующий присвоенным «звездам» уровень сервиса. Все это в целом должно подтолкнуть рынок к созданию более качественных объектов гостеприимства.