Юрий Борисов: «Рентабельность действующих ТЦ упала в несколько раз с 2019 года»
На рынке торговых центров Петербурга первый квартал 2025 года характеризовался накоплением проблем, известных и ранее: доля маркетплейсов в товарообороте по некоторым товарным категориям достигает 50%; омниканальность продаж арендаторов затрудняет определение справедливого товарооборота для расчета арендной платы; ключевая ставка запретительна для развития новых проектов и затруднительна для поддержания существующих. Итоги подводит управляющий партнер холдинга «Ай Би Групп» Юрий Борисов.
Самым драматичным оказалось повышение расходов на содержание и обслуживание зданий. Затраты на инженерную эксплуатацию, клининг и безопасность выросли более чем на 50% за последние два года. Если добавить к росту процентной ставки по кредитам увеличение налога на имущество и рекламных расценок, то рентабельность действующих ТЦ в сравнении с первым кварталом 2019 года упала в несколько раз (см. рис.).
Рост арендных ставок (там, где он есть), безусловно, не может компенсировать в полном объеме такое падение. Поэтому крайне важным сегодня является способность профессиональных управляющих, во-первых, оптимизировать расходы на эксплуатацию здания; во-вторых, разработать маркетинговые стратегии, позволяющие выстроить эффективные рекламные кампании, приводящие к высоким показателям конверсии в продажи арендаторов в условиях не восстановившегося потока посетителей к допандемийному периоду.
В ряде случаев, в том числе появившихся в СМИ, речь может идти даже о сносе действующих ТЦ и строительстве на их месте жилья или «псевдожилья». Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка подтверждает возможность выбора такой стратегии.
Рынок продаж ТЦ отметился довольно значимой сделкой с ТЦ «Июнь». Если верить объявленной сумме в два с небольшим миллиарда рублей, то разрыв в оценке по доходности, на мой взгляд, составляет не менее 25%. Что при действующих долгосрочных контрактах «якорных» арендаторов ставит под сомнение экономическую целесообразность такой покупки.
По-видимому, продажа объектов через оценку затрат на строительство в текущих ценах и далее будет являться основным ценообразующим фактором в существующих реалиях. Что подтверждается еще одной сделкой, очевидно, оцененной также по затратному подходу: продажа МФК «Толстой сквер», по крайней мере той его части, что выходит на улицу Льва Толстого.
Восстановление заполняемости и покупательского трафика в качественных ТЦ продолжается, но если вакантность с учетом неизбежных ротаций арендаторов стремится к стабильным 2–3% в годовом денежном выражении, то трафик до показателей 2019 года еще не восстановился.
Что касается функционала, могу отметить только одну новеллу: проекты «сухого» фитнеса с месячной оплатой. Московские игроки принесли с собой эту модель и очень агрессивно завоевывают соответствующую нишу.
Из корпоративных новостей, заслуживающих внимания, – ждем открытия во втором квартале в Центре дисконтов и аутлетов «РУМБА» универмага быстрой моды DROPCHIC outlet с доминирующим брендом SHEIN на площади 1700 кв. м.
В заключение отметил бы весьма любопытный обзор, появившийся в начале апреля в «Деловом Петербурге», с аналитикой по выручке ТЦ Петербурга на 1 кв. м арендопригодной площади. На основе т. н. открытых источников сделана попытка составить рейтинг, что можно только приветствовать. Однако практическое его значение на сегодня состоит лишь в том, что данная интегральная единица измерения востребованности и успешности ТЦ действительно таковой является.
Например, при значительном весе в выручке ТЦ операторов арендная плата которых измеряется в процентах от товарооборота, и косвенном подсчете выручки для тех, кто работает на фиксированной арендной плате, управляемый «Ай Би Групп» Центр дисконтов и аутлетов «РУМБА» попадает в топ-3 рейтинга с результатом более 170 тысяч рублей в год. Думаю, что для справедливого рейтинга открытых источников недостаточно.
