Куда нести деньги: девелоперы и инвестфонды активно разрабатывают инструменты финансирования

На руках у российских физлиц – около 14,4 трлн рублей наличными. Еще 96 трлн вложено в инвестиционные квартиры и лежит на банковских депозитах, а 9,6 трлн – в акции, облигации и паевые инвестфонды. Такую оценку дают аналитики Parus Asset Management. Причем, по их данным, только чуть больше 0,5 трлн рублей граждане инвестировали в коммерческую недвижимость. Это непривычный для «физиков» инструмент, обычно они зарабатывают на перепродаже и сдаче в аренду квартир, поясняют эксперты.

До того, как прошлым летом Центробанк России начал стремительно повышать ключевую ставку (она выросла с 7,5% до 21% с июля по октябрь 2024-го), а кабмин свернул массовую льготную ипотеку, девелоперы не очень интересовались наличностью на руках у россиян. Однако снижение доступности кредитов и последовавшее за этим падение спроса на недвижимость заставили застройщиков заглянуть «под подушки» граждан в надежде привлечь хотя бы часть денег на рынок.

По мнению Parus Asset Management, как минимум 4–5 трлн рублей оттуда вполне может переместиться в коммерческую недвижимость в течение ближайших пяти лет. Сегодня участники рынка активно разрабатывают и продвигают инвестиционные инструменты, которые призваны привлечь граждан в коммерческий сегмент.

Мы попросили экспертов высказаться о том, насколько интересна сегодня для физлиц коммерческая недвижимость и каким они видят развитие ситуации. 

Виктория Левина: 
– На первом плане – варианты с понятной моделью заработка и предсказуемыми деньгами: стрит-ретейл, компактные офисы и торговые площади, особенно в составе бизнес-центров, жилых и апарт-комплексов. Арендаторы на них находятся стабильно, потому что «магазины у дома», кофейни, салоны, пункты выдачи остаются востребованными, несмотря на развитие e-commerce. 
Еще одно растущее направление – сервисные апартаменты. Если объект находится в локации с высоким спросом – например, рядом с вузами, бизнес-центрами или в туристических районах, – у него отличные показатели доходности и окупаемости. По нашим данным, в Петербурге проекты в этом сегменте выходят на операционную окупаемость уже через шесть-семь лет. 
Популярность формата объясняется и его доступностью: у апарт-отелей ниже порог входа, чем у классических квартир, при этом сами юниты уже готовы к сдаче – с отделкой, мебелью и техникой. 
Отдельно отмечу интерес к коммерческим объектам на этапе строительства. Здесь можно зафиксировать рост стоимости на стадии стройки до 45–50%. Особенно если объект в хорошей локации и с качественной концепцией. 

Константин Сторожев: 
– Один из наиболее привлекательных инструментов – сервисные апартаменты. Они дают собственнику возможность получать пассивный доход, это важно для начинающих инвесторов и тех, кто не готов сам решать операционные вопросы. 
Для этого сегмента характерны высокая доходность, прозрачность и минимальные операционные риски за счет участия профессиональной УК. Стабильный доход обеспечивается за счет микс-аренды (сочетание краткосрочных и долгосрочных договоров ускоряет окупаемость). По данным аналитиков VALO, юниты окупаются за срок от восьми лет. 

Леонид Волох: 
– Наиболее интересны для частных инвесторов складская недвижимость, объекты стрит-ретейла, мини-офисы и готовый арендный бизнес. 
Склады, особенно расположенные вблизи крупных городов, демонстрируют устойчивый спрос благодаря развитию e-commerce, что обеспечивает стабильную загрузку и потенциал роста. 
Стрит-ретейл, прежде всего объекты, предлагаемые как готовый арендный бизнес, обеспечивают моментальный доход и минимизируют риски, связанные с управлением арендными отношениями. Растущая доля мини-офисов на рынке недвижимости свидетельствует о значительном потенциале этого сегмента и его перспективности. Мини-офисы, особенно в формате коворкингов и гибких офисов, привлекают малый бизнес и фрилансеров благодаря более коротким срокам аренды, а также обеспечивают инвесторам более высокую доходность на квадратный метр. Инвестиционная привлекательность выше у объектов в перспективных локациях с хорошей транспортной доступностью, которые являются частью сбалансированного многофункционального проекта. 

Денис Розанов: 
– Хороший доход могут обеспечить объекты ретейла. Особо интересны помещения рядом с метро, на первых этажах зданий на основных проспектах с пешей доступностью и парковкой для авто, в спальных районах и в апарт-отелях. Здесь, как правило, самый большой трафик и высокая проходимость. 
Единственным барьером для таких инвестиций может стать цена входа: это десятки миллионов рублей, что ограничивает круг потенциальных покупателей. 
Тем, у кого бюджет значительно меньше, лучше подойдут инвестиции в апартаменты, расположенные в привлекательных для туристов локациях. Инвестор может рассчитывать на хороший доход от ренты и рост стоимости самого апартамента. 
Многие девелоперы сейчас предлагают программы гарантированной доходности, что защищает от волатильности прибыли на протяжении календарного года. Такой инструмент позволяет сберечь средства от инфляции и рассчитывать на пассивный доход 8–12% годовых. 
Интересны для инвестиций и офисные помещения, расположенные в центральных деловых районах или апарт-отелях.  

Кирилл Кудинов: 
– Как инвестор я отдаю предпочтение сервисным апартаментам в силу наиболее удачного соотношения надежности, пассивности, интересной доходности и простоты входа. 
Однако объектов для вложения в этом сегменте очень много, и далеко не каждый гарантирует желаемую выгоду. 
Инвестировать следует в апартаменты исключительно в удачных локациях: в туристическом центре или на подступах к нему, у востребованных объектов социальной сферы, например у крупных медицинских центров или популярных вузов. Словом, там, где есть возможность совмещать долгосрочную и краткосрочную сдачу в аренду. В этом случае инвестор может рассчитывать на стабильные выплаты и приемлемую доходность на уровне от 10% годовых, это примерно от 500 тыс. рублей в год. 
При сочетании хорошего проекта и надежной УК объект может приносить до 14–16% годовых. Это около 1 млн рублей в год и выше только за счет аренды. Плюс инвестор ежегодно увеличивает капитал в среднем на 15% за счет роста цены недвижимости. 
Схожие показатели могут демонстрировать загородные доходные дома на инвестиционных базах отдыха – второй и не менее интересный вид арендной недвижимости. Это, по сути, та же модель, что и апарт-отели. Недаром подобные объекты называют «горизонтальными отелями».  
Крайне востребованной и многообещающей представляется офисная недвижимость. Прежде уступающие по уровню инвестиционной привлекательности другим сегментам, офисы за последние годы набрали обороты в Петербурге и еще больше в Москве, где в минувшем году спрос стал рекордным на фоне критического дефицита вакантных помещений. Арендные ставки в двух столицах показали беспрецедентный рост. 
Объемы строительства офисных объектов из-за растущей себестоимости и высоких процентов по кредитам не поспевают за уровнем спроса. В результате аренда продолжит дорожать, а инвесторы – увеличивать капитал. Только за 2025 год средняя цена сдачи офиса может вырасти на 20–25%. 
Я считаю оптимальным для большинства розничных инвесторов покупку небольших лотов в коворкингах или гибких офисных пространствах с управляющей компанией – по схеме, аналогичной с апарт-отелями. 
Еще одно перспективное направление – индивидуальное хранение (self storage). Сюда относятся мини-склады и келлеры, они же кладовки. Последние можно приобрести и сдавать в аренду самостоятельно. Сдачу складов индивидуального хранения чаще всего реализуют специализированные управляющие компании. Преимущества обоих вариантов: невысокий для недвижимости порог входа, от 300–500 тыс. рублей до 2 млн, стабильный спрос и быстрая окупаемость – в течение пяти лет. 
Келлеры в новых ЖК или самостоятельно сделанные кладовки на базе подвальных помещений или гаражей могут приносить доходность от 15% годовых. Но арендный доход может быть невысоким, в пределах 100 тыс. рублей в год. В случае с вложением в складские боксы доходность та же или даже выше, но есть риск столкнуться с недобросовестной сетевой компанией и потерять дивиденды. 

Данил Бекиров: 
– Для людей с объемом инвестиций 10–15 млн рублей оптимальный вариант – это депозиты, а тем, кто склонен к риску и хочет выше доходность, – займы под залог недвижимости. Они сейчас обеспечивают до 30–35% годовых, но есть риски дефолта заемщиков и дальнейших судебных споров. 
У людей с объемом средств в 15–50 млн рублей есть возможность инвестировать в офисные объекты в Москве и проекты жилья бизнес-класса в двух столицах.  
Для них также отличный вариант – проекты light industrial с имеющимися арендаторами или с подписанными договорами аренды. Доля инвесторов в данной нише уже достигает 40–45% и будет увеличиваться в связи с растущим трендом развития производств. Такой вариант может давать доходность 12–15% годовых после ввода в эксплуатацию при небольшом пороге входа. Блок площадью 350–500 кв. м в Московской области можно приобрести по 100–120 тыс. рублей за кв. м. 
Для инвестиций 50–100 млн рублей добавляется возможность вложений в девелоперские проекты, некоторые застройщики готовы давать инвесторам дисконт до 50%. Но это не массовый продукт, войти в число таких «счастливчиков» непросто. 
Готовый арендный бизнес – сейчас неоднозначный инструмент и уже слишком перегретая ниша. Учитывая, что многие арендаторы съезжают, владелец помещений часто оказывается перед выбором: пойти на уступки арендатору, снизить плату и в таком случае потерять существенную часть дохода либо отказать ему, но тогда полностью потерять денежный поток и, возможно, не найти замену. Зачастую в таких случаях выигрывает арендатор, так как помещений на рынке много, и объем предложения постоянно растет. 
Загородные рекреационные апартаменты под Петербургом очень жестко разделились на два сегмента: эконом-класс с одной стороны, бизнес и премиум – с другой. В «экономе» все очень печально, не дай бог попасть в проект, где коттеджи стоят по 5–10 млн рублей. Я считаю, они обречены на тяжелое будущее, несмотря на заверения управляющих компаний, которые пророчат доходность в районе 25–30% годовых. Я в это не верю. Возможно, несколько лет такой доход будет за счет субсидирования от УК, но через два-три года такой дешевый фонд будет приходить в негодность, показатели будут падать, как и ликвидность самих активов. Ведь зачастую эти домики продаются как арендный бизнес в два-три раза дороже себестоимости и рассчитаны на очень короткий срок службы до реновации. 
Бизнес-класс и премиальные объекты, на мой взгляд, имеют большой потенциал. В этой нише есть платежеспособный спрос на аренду: люди готовы платить по 200–400 тыс. рублей в месяц за качественную недвижимость и отельный сервис. Спрос на покупку таких объектов стоимостью от 30 млн рублей также остается стабильным, независимо от экономической ситуации. Кроме того, качественных проектов очень немного, что также положительно влияет на их ликвидность. На ближайшие пять-семь лет у них абсолютно точно хорошие перспективы.   

Виктория Левина: 
– В случае со стрит-ретейлом и офисами есть как прямое владение с самостоятельным поиском арендаторов, так и передача актива агентам. В апартаментах популярна схема «купи и отдай» с передачей юнита в управление оператору. 
При этом все чаще встречается гибрид: личное проживание на определенный срок и сдача в остальные месяцы. Такой подход востребован у региональных инвесторов, чьи дети обучаются в Петербурге: пока ребенок – студент, семья использует юнит по назначению, а после сдает и получает доход. 

Константин Сторожев: 
– В сегменте апартаментов наиболее перспективными мы видим котловой метод и модели с гарантированной доходностью. 
Котловой подход позволяет диверсифицировать риски за счет объединения объектов в единый пул, обеспечивая инвесторам стабильность выплат даже при временном простое отдельных единиц. 
Гарантированная доходность особенно востребована для осторожных инвесторов в условиях нестабильности, так как снижает волатильность и дает возможность получать не самый высокий, но надежный доход. 
Инвесторы все чаще рассматривают не только финансовые показатели, но и устойчивость бизнес-модели, включая экологические и социальные аспекты. В последние годы мы наблюдаем тренд на диверсификацию портфелей: инвесторы готовы вкладываться в недвижимость в разных регионах России и даже за границей. 
Инвестиции стали доступнее для более широкого круга: снизился минимальный порог входа, а благодаря услугам профессиональных УК собственники теперь могут не обладать экспертизой в сфере недвижимости. 

Леонид Волох: 
– Схемы инвестирования варьируются от прямой покупки до участия в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), что позволяет инвесторам выбирать уровень риска и порог входа в соответствии со своими целями и возможностями. 
Краудфандинг и краудинвестинг позволяют вкладывать относительно небольшие суммы в крупные объекты, распределяя риски. Схемы особенно привлекательны для молодых бизнесменов, желающих войти в рынок с меньшими капиталовложениями. 
ЗПИФы недвижимости предоставляют профессиональное управление активами и возможность диверсификации портфеля. 

Денис Розанов: 
– В первую очередь отмечу покупку недвижимости. Сегодня мы наблюдаем растущий тренд на шеринг, благодаря чему инвестор легко находит арендаторов на любой интересный объект. Такой механизм позволяет собственнику, с одной стороны, рассчитывать на стабильный доход от ренты, с другой – на фиксацию прибыли при продаже ликвидного объекта. 
Другая, пока не столь популярная схема – ЗПИФы недвижимости. Они предлагают инвесторам возможность участвовать в высокодоходных проектах с профессиональным управлением, диверсификацией рисков и налоговыми преимуществами, что делает ЗПИФы привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций и может значительно повысить общую доходность портфеля инвестора. 
Полагаю,  ближайшие годы мы сможем увидеть рост предложения ЗПИФов со стороны девелоперов для массового инвестора. 

Кирилл Кудинов: 
– Среди клиентов нашей компании в сегментах сервисных апартаментов и доходных загородных домов наиболее востребованы программы гарантированной доходности на первый год эксплуатации объекта. При вложении в новые проекты многие предпочитают синицу в руке – пусть и сниженный, но вполне приемлемый доход. И нередко эта стратегия оказывается выигрышной, поскольку первый год работы гостиничного объекта чаще всего не приносит собственникам того, ради чего они вкладывали. За этот период отель «раскачивается», набирает популярность. После чего арендные ставки идут вверх, а прибыль растет. 
Перспективной я также считаю схему реализации апартаментов через трейд-ин – весьма разумная альтернатива ипотеке. В упрощенном виде этот способ предполагает обмен старого имущества (скажем, «бабушкиной» квартиры) на новое с доплатой через агентство недвижимости. 
Увы, пока спрос на этот механизм низкий. Большинство клиентов не соглашается с результатами оценки и полагает, что агентство намеренно занижает рыночную цену их лота. В результате люди решают продать квартиру самостоятельно по желаемой цене. Часто это нереально. 

Данил Бекиров: 
– Инвесторы, располагающие свободными средствами от 50 млн до 150 млн рублей, желая получить доходность от 30% годовых, готовы довольно долго ждать подходящего объекта или момента на рынке. А до этого срока они очень терпеливо распределяют деньги между другими инструментами. 
Если у инвестора наличные в этом объеме, то, как правило, он предпочитает прямые инвестиции, избегая промежуточных структур в виде ЦФА, ПИФов, краудплатформ и пр. 
Мелкие инвесторы более неприхотливы и готовы доверить средства разного рода посредникам. Для чеков в 0,5–3 млн рублей чаще всего такими посредниками выступают краудфандинговые платформы. Это довольно рискованный путь, велика вероятность, что через год-два по многим проектам возникнут дефолты ввиду высоких ставок доходности – 30–38% годовых. 

Леонид Волох: 
– В качестве восходящих трендов я бы отметил переход от банковского финансирования к альтернативным источникам. Заградительные ставки по банковским кредитам стимулируют развитие краудфандинга и частных фондов.  
Например, совокупный приток средств в фонды денежного рынка в 2024 году составил рекордные 756,3 млрд рублей, по данным InvestFunds. Хотя доступ ко многим фондам ограничен наличием статуса «квалифицированный инвестор», требования для его получения достаточно формальны (например, наличие активов на 12 млн рублей). Это вполне достижимо для многих частных инвесторов. 

Кирилл Кудинов: 
– При нынешней цене квадратного метра и ипотечных ставках основной финансовый инструмент – рассрочка. Ею пользуется абсолютное большинство наших клиентов, даже те, кто может сразу внести полную оплату. Инвестору важно, чтобы его деньги работали, поэтому пока банки предлагают привлекательные проценты по вкладам, люди держат деньги там. 
Второй популярный тренд – склонность инвесторов заходить в проекты на стадии высокой готовности. Рынок девелопмента испытывает объективные сложности, сроки сдачи объектов нередко сдвигаются. А инвестору важно видеть четкий горизонт планирования, чтобы переключаться на другие виды инвестиций. Инвестируя на поздних сроках, он потеряет скидку от застройщика и проиграет на капитализации недвижимости, но за время строительства сможет заработать на депозите или на фондовом рынке. 

Данил Бекиров: 
– В числе актуальных трендов я бы назвал прямые инвестиции в девелопмент институциональных крупных игроков, когда корпорации и предприятия, банки и инвестфонды финансируют собственные проекты девелопмента или редевелопмента. 
Еще один тренд связан с сильными изменениями в объемах потребления складов в e-commerse. Так, крупные игроки начали выставлять на рынок субаренды свои склады. Когда-то их строили под built-to-suit, а сейчас компании отказываются от них. В ближайшей перспективе, я думаю, мы увидим редевелопмент этих проектов, в частности, под нарезку light industrial. Большие объекты будут делиться на малые и предлагаться в аренду и на продажу в розницу. 

Виктория Левина:  
– Сегодня инвестор – это необязательно крупный бизнес или институциональный игрок. Все чаще это люди из крупных региональных центров, в возрасте 30–50 лет, с хорошим доходом, у которых уже есть опыт инвестиций в жилье. Они ищут что-то более весомое, чем депозит, при этом хотят диверсифицировать инвестиционный портфель. 
Один из плюсов инвестиций в коммерцию и апартаменты в том, что пока здесь не такой высокий уровень конкуренции, как в жилье. Объектов такого формата в принципе меньше, а осведомленность частных инвесторов об этой нише все еще ограниченна. В результате те, кто уже «в теме», получают преимущество: можно подобрать действительно перспективный проект. 

Леонид Волох: 
– Современный инвестор – это, как правило, мужчина до 45 лет, активно занятый в бизнесе или занимающий руководящую должность в крупной компании. Он не просто стремится к стабильному пассивному доходу и диверсификации портфеля, но и жаждет найти возможности для быстрого роста капитала. Его отличает высокая финансовая грамотность, интерес к технологиям и стремление к прозрачным и понятным инвестиционным продуктам. 

Кирилл Кудинов: 
– Инвестор в апарт-отели – это чаще всего человек в возрасте от 40 до 55 лет, с опытом в инвестициях, привыкший тщательно выбирать активы, сопоставлять, оценивать и самостоятельно принимать решение о вложении. Он вкладывает деньги в первую очередь ради пассивного дохода. Стремится улучшить свое материальное положение, преумножить деньги без лишних усилий.