МФК в разрезе: как собрать успешный пазл из функций

Анастасия Ясинская: 
– Многофункциональных комплексов (МФК) на рынке Петербурга становится все больше, причины, по которым девелоперы принимают решения о реализации таких проектов, в одних случаях рыночные, в других связаны с административными факторами. В результате рождаются интересные и все более смелые миксы, причем в разных локациях. 
Сегодня будем рассуждать об оптимальных «рецептах» составления МФК, которые обеспечивают им востребованность и экономическую устойчивость, поговорим о том, как управлять этим сложным имущественным конгломератом, где не просто много собственников, но и несколько разных функций. 

Сергей Софронов: 
– В портфеле ПСК около 90% занимают жилые проекты (от комфорт-класса до премиум-сегмента), есть также сервисные апартаменты. Новый проект в Галерной гавани – наш первый МФК, ядром которого станет жилье. Мы приобрели эту площадку примерно год назад у группы «Самолет». 
Это Васильевский остров, историческая часть Петербурга, ведущая свою историю со времен Петра Первого. Тогда здесь начали строить военные и торговые суда, и вокруг Гавани складывалась инфраструктура, необходимая для обслуживания судостроительных верфей. Позже тут испытывали первые подводные лодки, гидросамолеты.  
Одно из обременений этого участка – необходимость регенерации зоны исторической застройки, по факту около десятка разваливающихся ангаров. Перед нами встал вопрос: что с ними делать? Как мы можем преобразить эту территорию, чтобы она стала комфортным местом для жителей нашего будущего жилого комплекса и всего Васильевского острова? 
Всем нравятся общественные пространства, которые появились в последние годы в Петербурге: «Новая Голландия», «Севкабель порт», «Брусницын лофт». И мы решили устроить в Галерной гавани нечто подобное. 
Концепцию разработали совместно с одним из петербургских консультантов, который занимается сопровождением и брокериджем коммерческих проектов. Решили остановиться на миксе, сочетающем общественную и коммерческую функции. 
Одним из главных объектов будущего общественного пространства станет большая сцена для театра «Легенда», который развивается под патронажем ГК «ПСК». Сейчас у театра действует камерная сцена в нашем жилом комплексе «Нобелиус» на Выборгской улице. В новой локации получится создать полноценную большую и современную сценическую площадку.  
Думаю, театр станет точкой протяжения для многих петербуржцев.  

В другом большом здании разместится премиальный спортклуб с бассейном. Мы сейчас ведем проектирование совместно с одной из крупных петербургских фитнес-сетей. Наличие такого объекта рядом с будущим ЖК существенно повысит качество жизни его обитателей, а также жителей всей активно развивающейся локации Галерной гавани и даже намывных территорий. Этот объект позволит нам компенсировать вложения, которые уйдут на строительство театра и благоустройство пешеходной набережной. 
Кроме этого, в проекте регенерации исторической застройки появится большой ресторанный кластер, включающий здания для отдельно стоящих ресторанов на берегу Галерной гавани, помещения под кофейни, пекарни, винотеки. Здесь же мы разместим и супермаркет шаговой доступности сегмента выше среднего. В части зданий расположатся объекты с деловой функцией: офисные площади и помещение для размещения коворкинга.  
Вся территория общественного пространства, объединяющая здания с различным функционалом, будет благоустроена по специально разработанному проекту с отсылкой к памяти места с морской тематикой, а набережная вдоль Галерной гавани получит пешеходную зону, открытую для горожан. 
Наличие таких функций в проекте позволяет нам привлекать потенциальных покупателей к возводимому жилому комплексу.   
Непосредственно в самом ЖК будет приватная атмосфера с авторским благоустройством закрытой дворовой территории и доступными только для жителей объектами инфраструктуры: комьюнити-клуб, детский клуб, фитнес, коворкинг, небольшой кинотеатр.   
Здесь уже построена и эксплуатируется школа, детский сад мы будем строить параллельно с жильем и передадим городу в рамках исполнения нами социальных обязательств. 
Безусловно, если бы у нас не было нагрузки в виде исторических объектов, проект свелся бы к классическому жилому комплексу, и мы не могли бы себе позволить столь разнообразный функционал. Здесь же и локация, и ее исходное состояние позволили развернуться по полной. 
Мы стремимся к тому, чтобы строить жилье, общественные и коммерческие помещения параллельно друг с другом. Первая очередь жилого комплекса будет сдаваться в 2028 году, в нее войдет и большая часть общественного пространства. 

Вопрос из зала: 
– Достаточно ли в этой локации парковочных мест? 

Сергей Софронов: 
– Думаю, в Петербурге вы не найдете почти ни одной локации, где парковочных мест было бы достаточно. Город запланировал парковочное пространство рядом с гостиницей «Прибалтийская». Мы тоже работаем над созданием парковочных мест. 
Но я не думаю, что это принципиальный вопрос. Возьмите «Севкабель порт»: там крошечная стоянка, аналогичная ситуация по парковкам и у «Новой Голландии», тем не менее люди туда едут.  

Анастасия Ясинская: 
– Сейчас сразу несколько проектов МФК реализуются в одной локации – в районе Московских ворот. Часть из них – редевелопмент, часть – новое строительство на бывших заводских площадках. И, пожалуй, флагманский проект – это «Скороход Лофт» от «Охта Групп». 

Денис Казберов: 
– «Охта Групп» начала реализовывать проект больше трех лет назад, и один из объектов уже успешно введен. 
«Скороход Лофт» – один из наиболее крупных МФК в городе. Рядом две станции метро – «Московские ворота» и строящаяся «Заставская». И обеспеченность парковками у нас неплохая; это сразу привлекает внимание интересантов. 
Здания, общая площадь которых около 60 тыс. кв. м, выполнены в стилистике промышленного лофта. Отмечу: проект отличается высокой концентрацией функций. Бизнес-центры, апарт-отель, падел-теннис, коворкинг, спа... Отсюда и разнообразие клиентов. Российские производственные компании размещают в нашем комплексе штаб-квартиры, к нам заходит мелкое штучное производство, например, ювелирное, есть стоматология, много ретейла, рестораны. 
Помещения для ретейла мы стараемся делать универсальными. Первые этажи приспособлены и для размещения ресторанов, и для магазинов, и для других целей. Остальные этажи практически все офисные, инженерия соответствует требованиям класса А. Диапазон предлагаемых помещений очень широк: от 50 до 5000 кв. м. Видим высокий интерес к офисным блокам площадью от 300 до 800 кв. м.  

Первая очередь состоит из нескольких корпусов. В том, который мы вывели в продажу меньше года назад, 8,5 тыс. кв. м площадей, и уже больше 2/3 из них реализовано. Текущие цены – от 300 тыс. до 700 тыс. рублей за метр в зависимости от этажа, размера и расположения лота. 
Сейчас основная модель – это продажа помещений; на второй стадии проекта мы планируем часть помещений предлагать и в аренду. Управление территорией мы, как всегда, оставляем за собой. 
Для «Охта Групп» это не первый проект комплексного приспособления бывшей промышленной территории. На «Скороходе» нам очень повезло с состоянием объекта. Кардинально здания мы не переделываем, приспосабливаем их к современному использованию. Скорость реализации на «Скороходе» высокая, а затраты плановые. Следующую очередь проекта мы введем до конца 2026 года, а к концу 2028-го он будет реализован полностью. 

Яна Вирченко: 
– Я представляю группу компаний «Полис», мы на рынке 16 лет и строим в основном жилые дома. За время работы заселили более 2 млн кв. м жилья. 
Несколько лет назад мы приобрели участок на Лиговском проспекте, рядом с метро «Московские ворота».  
В этом году мы стартовали здесь с МФК, который включает три функции: юниты, офисы и инфраструктурную коммерцию. Здание довольно компактное: общая площадь помещений менее 7 тыс. кв. м. Объект находится на первой линии Лиговского проспекта. Основу комплекса составят юниты: 80% помещений имеют видовые характеристики. На последнем этаже разместятся видовые резиденции с террасами.  
На первом уровне расположится лобби отеля, ресторан и кофейня. На втором – панорамный коворкинг, предусмотрены четыре офисных помещения небольшого метража – в районе 44 кв. м, а также одно большое – под 100 метров. Часть лотов мы будем продавать, некоторые оставим за собой как инфраструктурные. 
Сейчас мы ведем переговоры с несколькими компаниями, которые смогут обеспечить инфраструктуру проекта.  
Третий этаж также выделен под офисы, предназначенные для продажи. Четвертый этаж пока на рынок не выводим: смотрим, какая функция будет пользоваться большим спросом – офисы или апартаменты. В зависимости от этого модифицируем пространство под тот или иной вариант.  
Этажи с пятого по одиннадцатый  – это юниты, всего их 184. На последнем этаже 15 резиденций с террасами для проживания или сдачи в управление. Управление будет осуществлять отельный оператор RBI PM. Он занимается эксплуатацией апарт-отелей группы компании RBI, а в этом году начал брать в управление и объекты сторонних застройщиков. Для группы «Полис» МФК на Лиговском – первый подобный опыт, поэтому мы выбрали для него опытную управляющую компанию с безупречной репутацией, которая включалась в проект с этапа разработки концепции. 
За счет того, что мы очень тщательно прорабатываем каждую деталь проекта, нам удалось на совсем небольшом участке реализовать сразу несколько функций. 
Когда мы размышляли о том, каким может стать этот проект, рассматривали полностью офисный вариант и, наоборот, только апартаменты. Но апартаменты без инфраструктуры сейчас никому неинтересны. Люди выбирают места, где они могут не только жить, но и работать, проводить досуг. 
С другой стороны, район Московских ворот, в отличие от исторического центра города, не так активно притягивает туристический трафик. Это в основном бизнес-среда. Размещение здесь может быть интересно тем, кто приезжает в город в деловых целях. Отсюда удобно добраться до «Экспофорума», аэропорта, Московского вокзала. 
Эти характеристики и определили комбинированный функционал нашего проекта.  

Анастасия Ясинская: 
– У RBI совсем рядом с вашим будущим комплексом уже функционирует апарт-отель. Не возникнет конкуренции между двумя проектами? 

Яна Вирченко: 
– Мы тщательно прорабатывали этот вопрос, когда еще только начинали договариваться с RBI PM о сотрудничестве. Их проект апарт-отеля «Artstudio M103» полностью распродан, так что в этом смысле конкуренции нет. А с точки зрения управления, это абсолютно разные продукты, ориентированные на разный портрет гостя.  

Анастасия Ясинская: 
– Планируете ли вы продавать апартаменты с обязательным договором управления? 

Яна Вирченко: 
– В управлении RBI PM будет как минимум 40% площадей. Мы предусматриваем для клиентов возможность покупки юнитов для собственного проживания. Думаем, это будет востребовано. Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Московского района сейчас составляет 533 тыс. рублей, это на 20% дороже, чем апартаменты. Поэтому мы рассчитываем на хороший спрос. 

Константин Сторожев: 
– По нашему опыту могу сказать, что жители подобных комплексов мало пользуются их коммерческой инфраструктурой. То есть собственники не ходят в рестораны там, где они живут. Обычно инфраструктуру используют гости, потому что она для них в новинку. А местные жители хотят разнообразия. Вы учитываете это в своей экономике? 

Яна Вирченко: 
– Согласна, но у нас не очень большой объем коммерческих площадей. К тому же трафик Лиговского проспекта достаточно плотный, чтобы обеспечить их загрузку. 

Павел Евсюков: 
– Hansa Group развивает направление доходной недвижимости с 2024 года. На сегодня в  портфеле компании уже два проекта под брендом SAAN: первый – SAAN Удельный парк около метро «Пионерская», второй – SAAN Московские ворота, на Цветочной улице, который мы выводим в продажу в апреле. 
Концепцию первого комплекса на Коломяжском мы активно развивали уже в процессе реализации: добавили спа, видовую террасу на кровле, доработали концепции ландшафтного благоустройства и дизайна мест общего пользования. Параллельно дорабатывали концепцию управления, в итоге сфокусировавшись на формировании собственной управляющей компании. Передовые продуктовые решения и понятная концепция управления принесли свои плоды: по итогам 2025 года проект занял лидирующие позиции по продажам в своем сегменте. При этом стоимость квадратного метра в реализации за год выросла на 19%.  
Отдельный фокус мы сделали на продвижении недвижимости для бизнеса. В первый же месяц наш отдел продаж реализовал 400-метровый офисный блок, который клиент приобрел под собственную штаб-квартиру. Кроме того, мы выстроили эффективный канал партнерских продаж с брокерами коммерческой недвижимости, который приносит нам дополнительные сделки с высоким чеком. Клиентов привлекает чистовая отделка, пешая доступность до метро и гибкая система рассрочек.   

Полученный опыт лег в основу проектирования второго проекта на Цветочной улице. Мы разделили потоки: офисный блок получил отдельное лобби, площадь офисов увеличивается от нижних этажей к верхним, вплоть до двухэтажного пентхауса с собственной террасой. Гостиничная часть включает отель и номера без управления. Особое внимание уделено инфраструктуре: спа-блок, приватный сад на кровле и видовой соседский центр с террасой на кровле. Концепция интересна как частным инвесторам, так и бизнесу: уже на этапе закрытого старта продаж все доступные юниты оказались забронированы.  

Анастасия Ясинская: 
– Мы поговорили о проектах, ядром которых выступают апартаменты либо они занимают значительную часть площадей. Однако в МФК Orange девелопер, наоборот, отказался от апартов. Почему? 

Ольга Николаева: 
– Orange.Life! – камерный застройщик. У нас есть готовая сеть отелей izzzi, где юниты изначально продавались с управлением в рамках десятилетнего договора с нашим отельным оператором. Мы не только строим, но и сами управляем отелями, занимаемся эксплуатацией зданий. 
Расскажу о нашем новом проекте МФК на Дачном проспекте, 17, буквально в минуте ходьбы от станции метро «Проспект Ветеранов». Изначально мы хотели сделать здесь апарт-отель, но отказались от этой идеи, хотя уже были готовы все проектные решения и планировки расчерчены. 
Проанализировав локацию, мы поняли, что там катастрофически не хватает качественных коммерческих помещений. Поэтому проект решили переформатировать. В шестиэтажном здании площадью около 4,5 тыс. кв. м первые два этажа займет коммерция: ресторан и крупные магазины. Со второго по пятый этажи располагаются небольшие блоки, от 13 «квадратов». Причем во многих помещениях уже находятся арендаторы, и мы реализуем эти лоты как готовый арендный бизнес. 
Всего в продаже 96 помещений. Цены – от 4 млн рублей за лот, и уже сегодня мы видим доходность 12–15% годовых. Такие помещения в дальнейшем будет легко эксплуатировать и перепродавать. 

Управлять объектом будет наша УК. Несмотря на компактные размеры здания, мы выделили зону ресепшен, плюс будет еще один ресторан. Но, конечно, обширной инфраструктуры в комплексе не предусмотрено ввиду его небольших размеров.  
Мы пока не все помещения вывели в продажу, но при этом реализовано уже более 20% всех площадей.  
Параллельно приобретаем еще одно здание в центре Петербурга и в новом проекте тоже сделаем ставку на многофункциональность. 

Станислав Александров:  
– Наш проект на пересечении улиц Фучика и Пражской гораздо крупнее, чем у коллег. Это, на мой взгляд, крайне недооцененная локация. Все стремятся на Черную речку, вот теперь еще Московские ворота... А есть территории с серьезным потенциалом, недалеко от центра, но пока они не пользуются большой популярностью. Это, например, Кировский завод, зона вокруг метро «Елизаровская». Бухарестская улица и ее окрестности тоже в этом перечне. 
Несколько слов о названии нашего проекта. У нас были разные варианты, но мы остановились на «Нигилисте» – это отражает философию отрицания общепринятых стандартов, заложенную в нашем комплексе. 
В нем мы объединили четыре формата. Первый – это 96 резиденций для жизни, их средняя площадь – 50 кв. м, этим блоком будет управлять RBI PM. С продажами мы стартовали в августе прошлого года. Резиденции будут полностью готовы к использованию: отделка, меблировка, никаких шумных ремонтных работ – заезжай и живи. 
Второй наш формат – четырехзвездочный отель на 288 номеров. В этом же корпусе будет 89 офисов – это третий формат. И четвертый – корпус с классическими квартирами. 
Продажи начались во всех корпусах одновременно. Жилье традиционно летит вперед, там продажи идут лучше всего.  

Кроме того, просторный участок дает нам возможность обустроить настоящий двор-парк. Территория будет разделена на функциональные зоны: чуть больше пространства займет ресторанная часть, будут игровая и спокойная зоны для жилого дома, а также участок, относящийся к отелю. Плюс подземный и отдельно стоящий паркинг, где мы продаем машино-места по 300 тыс. рублей. 
Наш комплекс отчасти компенсирует дефицит полностью укомплектованных жилых пространств с нормальным порогом входа: у нас средняя цена реализации номерного фонда – 307 тыс. рублей за кв. м. 

Борис Мошенский: 
– Проекты, которые мы обсуждали, несомненно, качественные и будут успешными. Но я бы обратил внимание коллег на важный нюанс с учетом, например, московского опыта. Меня смущает сценарий распродажи офисных блоков в мелкую нарезку. 
В Петербурге действительно есть проекты, переделанные из апартаментов в офисы. Условно, здание 8–10 тыс. кв. м просто поделили на небольшие помещения по 10–20 «квадратов» и назвали их офисами. У меня нет сомнений, что они будут проданы, но у инвесторов, рассчитывающих сдавать такие блоки в аренду, могут возникнуть сложности. 
Безусловно, маленькие офисы нужны всегда. Но кому? Это либо стартап, либо компании, которые только заходят на рынок. Например, Microsoft с моей помощью в 1999 году искал помещение 40 кв. м на двух человек, но очень быстро он переехал в полноценный представительский офис.  
Сегодня спрос на компактные помещения генерируют в основном интернет-магазины, пункты выдачи заказов и пр. И заключают они, как правило, краткосрочные договоры аренды. 
Однако если вы реализуете офисный проект класса А или В+ и наполняете его подобными арендаторами, получится плохо управляемая история, и выглядеть это будет плохо. Особенно если крупный комплекс полностью нарезан на маленькие лоты. Я очень сомневаюсь в успехе таких продуктов.  

Денис Казберов: 
– В нашем проекте мало мелкой нарезки, но вопрос о том, кто займет маленькие помещения, нас, безусловно, очень беспокоит. Мы думаем, «входной билет» во многом влияет на портрет покупателя и будущего арендатора. Если стоимость помещений выше среднего, можно надеяться, что арендатор окажется качественным. Поэтому в целом бояться мелкой нарезки не стоит. 

Борис Мошенский: 
– Любой девелопер прежде всего радеет за свою репутацию. Если вы на входе обещаете клиентам определенную доходность, а на выходе получается проект с большим количеством мелких арендаторов, инвесторы к вам больше не придут.  
И поверьте, сейчас такие проекты есть в нашем городе. 

Станислав Александров: 
– Проблема с офисами в том, чтобы распродать их и собрать деньги на инвестиционной фазе. Затевая строительство бизнес-центра, нужно все тщательно взвесить и иметь в кармане средства хотя бы на половину монолитных работ. 
Если мы проанализируем планы девелоперов на 2026 год, увидим, что к вводу заявлено достаточно много объектов, а динамика открытия малых и средних предприятий, наоборот, идет вниз, учитывая актуальную ключевую ставку и условия кредитования бизнеса. На рынке уже фиксируется снижение активности по аренде и покупке.  

Анастасия Ясинская: 
– Безусловно, вопрос управления МФК – один из первостепенных.  

Константин Сторожев: 
– Тут все зависит от цели девелопера. Если она, условно, состоит в том, чтобы продать объект и забыть – это одна история, совершенно нормальная и бизнесовая. Другой подход – когда девелоперу важно, что именно будет в построенном им объекте. И тогда все на порядок усложняется: за свои амбиции и за возможность гордиться объектом приходится платить. 
Конкуренция на рынке растет – отсюда и наполнение проектов различными функциями, которые помогают продажам. Зачастую девелоперы вынуждены эти функции дотировать, потому что сами по себе они могут оказаться убыточными. Например, если девелопер может позволить себе не просто построить спа-центр, но и сохранить его за собой, финансируя, важно понимать, что это всегда будет дотационный пункт в бюджете. 
То же касается и ресторанов: ресторанных операторов, готовых, заходить в отели, днем с огнем не найти. Потому что у гостиниц своя специфика, и о полноценном ресторанном бизнесе здесь говорить не приходится. 
То есть дополнительная инфраструктура создается и финансируется за счет собственников апартаментов. Но создавать ее необходимо, иначе не продать лоты в комплексе. 
Вторая часть этого «мерлезонского балета» – следить за тем, чтобы собственники помещений в апартаментах не сносили стены, не навешивали кондиционеров на фасады и т. п., то есть не ухудшали качество объекта. Девелоперы часто вынуждены выделять блоки апартаментов под самостоятельное проживание, поскольку эти лоты хорошо продаются. Но тут есть и оборотная сторона: нужно все время держать эти помещения под контролем. 
Поэтому если ты хочешь создать классный объект, то мыслишь вдолгую, и инвестора тебе лучше искать мыслящего подобным образом. 
У нас в VALO довольно много покупателей приобретали апартаменты в инвестиционных целях, и мы изучали, как они воспринимают этот актив. Оказалось, большинство мыслит короткими сроками и не готово на десять лет отдавать юнит в управление УК. Как только ты заявляешь, что в продаже есть только такой формат, количество людей, готовых в нем работать, резко сокращается. 
Однако недвижимость строится на десятилетия, и человек, покупая объект, должен оценивать, будет ли он востребован через 10–20 лет. 
Если у вас на одном и том же проекте присутствуют два типа инвесторов – мыслящие на долгосрочную и на краткосрочную перспективу – им будет очень сложно договориться. Кто-то сдает помещение «ноготочкам» и не парится. А кто-то рассматривает его как пассивную инвестицию, то есть объект, уровень качества которого не должен снижаться. А значит, нужно приводить в порядок общественные зоны, следить за сохранностью здания и так далее. 
Отсюда моя рекомендация: как минимум разделяйте эти зоны.  
Второе: разберитесь в экономике дополнительной инфраструктуры. Очень больно, когда со временем застройщик понимает: помещение под ресторан никому не нужно. Даже с ремонтом и с новейшими технологиями. Потому что эта функция изначально была убыточной. То есть ее либо нужно дотировать, либо ее там не будет.  

Анастасия Ясинская: 
– Думаю, через несколько лет, когда проекты МФК, о которых мы сегодня рассуждали, будут реализованы, мы с большим интересом обсудим нюансы управления такими комплексами. 
Здорово, что в нынешней экономической ситуации девелоперы берут на себя смелость браться за сложные проекты, выступая в некотором смысле первооткрывателями. А будущее, несомненно, за МФК.