Уступка с доплатой: должен ли дольщик вернуть приобретателю часть цены?

Обычно в договоре уступки прав по ДДУ цена указывается в твердом размере. Изначальный дольщик («отчуждатель» прав по ДДУ), как правило, считает, что он имеет право на всю эту сумму.

Нарушение застройщиком его обязательств, изменение площади помещения по результатам кадастровых обмеров не должны ни на что влиять. Уступка – это не продажа помещения изначальным дольщиком, а передача им в неизменном виде тех прав, которые у него были. 

Так оно раньше и было. Но в конце прошлого года Верховный Суд РФ вынес решение, в результате которого изначальный дольщик по общему правилу должен вернуть приобретателю по уступке часть цены, если площадь помещения по результатам кадастрового обмера будет меньше ориентировочной площади, указанной в ДДУ. (См. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2025 № 309-ЭС25-7212 по делу № А76-25336/2023.)

С учетом стоимости недвижимости суммы могут быть очень значительными, и это станет неприятным сюрпризом для «отчуждателя».

Не секрет, что проектная площадь помещения, как правило, не совпадает с реальной площадью, зафиксированной после окончания строительства. При ее уменьшении или увеличении соответственно либо застройщик возвращает дольщику часть цены, либо дольщик доплачивает застройщику (если разница превышает некий минимум). Однако возврат и доплата происходят обычно по цене, указанной в ДДУ. Поскольку рыночная стоимость может сильно увеличиться по сравнению с ценой в ДДУ, получатель возврата или доплаты сильно теряет в деньгах. 

В случае уступки ДДУ новый дольщик вправе на тех же основаниях, что и изначальный, получить доплату за уменьшение площади. То есть он ее получит из расчета цены, указанной в ДДУ, а не из расчета цены уступки (которая, как правило, гораздо выше). При этом поскольку изменение площади – это не нарушение договора, взыскание убытков невозможно. 

Суд посчитал несправедливым то, что новый дольщик уплатил за помещение гораздо больше, чем изначальный, а получит от застройщика столько же, сколько получил бы изначальный дольщик. 

Он посчитал, что в договоре уступки всегда имеется ненаписанное, но подразумеваемое условие, что цена уступки пропорциональна окончательной площади. Так, если цена уступки прав по заключенному вами ДДУ на получение помещения 20 кв. м равна 10 млн руб., то, если площадь по результатам обмеров составила 10 кв. м, суд считает, что вы должны вернуть новому дольщику 5 млн руб. за вычетом того, что должен возвратить застройщик.

Совершенно непонятно, почему новый дольщик оказывается в более привилегированном положении, чем изначальный. Ведь если бы изначальный дольщик не заключил уступку, он бы не смог получить с застройщика стоимость квадратных метров по цене уступки. Кроме того, суд, по сути, придумал условие, которое противоречит сущности уступки и которого не имелось в действительности. Это явное нарушение свободы договора. 

Тем не менее, если судебная практика пойдет по этому пути, тем, кто переуступает права по ДДУ, желательно указывать в договоре уступки, что цена уступки является твердой и не зависит от площади помещения по итогам кадастровых обмеров.