НАШ ЦИТАТНИК: «За 2019-й портфель кредитов девелоперам в Сбербанке вырос на 90%, а с начала 2020-го – на 34%. Почти 60% кредитного портфеля – проекты с эскроу. Значит, банки и застройщики научились работать вместе...» Светлана Назарова

22 сентября, 15:09

Технологии поддержат офисы

11 ноября 2019 в 08:12
814

Технологии поддержат офисы

Участники конференции «Гигабайты офисов. Стратегии для роста», организованной Colliers International, рассуждали о предпочтениях IT-арендаторов. На их долю уже приходится четверть сделок в качественных бизнес-центрах Петербурга.

За последние шесть лет представители IT-кластера арендовали в Петербурге более 220 000 кв.м офисов – это четверть общего объёма сделок в бизнес-центрах класса A и B. Любая компания этого сектора прямо сейчас занята поиском нового офиса или рассматривает возможность расширения. О том, какие требования к помещениям предъявляют IT-арендаторы, рассуждали участники конференции «Гигабайты офисов. Стратегии для роста», организованной Colliers International.

Сектор IT уже давно стал одним из ключевых драйверов спроса на рынке офисной недвижимости, опередив даже структуры ПАО «Газпром». Если ещё в 2014 году Газпром формировал почти половину объёма спроса (48%), то уже после 2017-го рынок информационных технологий по этому показателю опередил нефтегазовую отрасль. Доля таких компаний в общем объёме сделок с петербургскими офисами не опускается ниже 30% в течение четырёх лет. 

Цифровая нефть

Наиболее активно экспансию проводят разработчики программного обеспечения, облачных хранилищ, компании из сферы телекоммуникаций и IT для финансового сектора. Среди них: JetBrains, EPAM Systems, «Сбербанк Технологии», TELE2, Wrike, Mail.ru Group, Huawei, ИТСК, «Яндекс.Деньги». 
«IT-сектор превратился в самостоятельную отрасль экономики Петербурга и крупнейшего потребителя рынка недвижимости. Этому способствуют как глобальные тренды (например, многократное увеличение объёма мирового трафика, которое требует новых технологий для обеспечения скорости передачи и обработки информации), так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы (тот же «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России), – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – По сути, данные стали новой «нефтью», которая обеспечивает рост цифровой экономики в России и мире».
Айтишники отдают предпочтение офисам размером более 1000 кв.м, более трети из них (37%) занимают свыше 2000 кв.м. Однако в Петербурге не хватает крупных офисных блоков: спрос на них растёт, а доля свободных площадей снижается. Более половины (58%) бизнес-центров, в которых арендуют офисы IT-компании, относятся к классу B. Наиболее востребованы у таких клиентов Московский, Петроградский, Приморский и Василеостровский районы. 
Постоянный рост IT-сектора и основных его игроков, казалось бы, должен положить начало строительству бизнес-центров по схеме built-to-suit, под определённого заказчика. Но этого не происходит – офисы таким арендаторам обычно нужны «прямо сейчас», под срочные проекты, на которые уже наняты десятки, а иногда и сотни сотрудников. Вкладываться в стройку, которая займёт несколько лет, решаются лишь единицы. Пример – JetBrains, купивший две гостиницы Lotos Tower рядом с парком 300-летия общей площадью 30 000 кв.м и перестроивший их под свой офис. 
В то же время, не имея на руках заключённых договоров аренды, девелоперы не рискуют начинать новые проекты. Но бывают и исключения. Так, в этом году началось строительство очередного офисного центра в составе бизнес-парка «Полюстрово» компании «Теорема», ориентированного на IT-компании из числа действующих арендаторов. 

Пуфики и смузи

Благоприятная офисная среда – один из запросов соискателей в IT-секторе, констатируют HR-специалисты. Она же позволяет удержать высококлассных сотрудников. Принято считать, что офисы айтишников – одни из самых замысловатых в плане дизайна и решений по организации пространства. На рынке ходят легенды о бассейнах, теннисных столах, комнатах для йоги, кальянных и прочих изысках. Но далеко не все крупные компании готовы вкладывать средства в обустройство такого уровня. Согласно опросам, в топ-5 ожиданий арендаторов входят довольно обычные вещи: доступ к кухне (вода, чай, кофе), интернет, услуги секретаря, доступ в переговорную и оргтехника, поясняет Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости, руководитель направления «Технологии в недвижимости» Colliers International. В конце списка: капсулы сна, бесплатный шатл от метро, доступ в фитнес-зал, посещение деловых мероприятий, услуги курьера, бар.
Специфические требования предъявляет в основном молодёжь, а вот людей среднего возраста больше интересуют не антураж, а приземлённые вещи, поясняют специалисты по персоналу. 
«Мы делаем игры. Надо понимать: если мы будем вкладываться в офис, то кто за это заплатит? Пользователи платят за наши излишки. Классно, что программистам нравится сидеть на мягких пуфиках в траве. Но является ли это социально правильным? Есть культура, дух, ценности компании. Насколько ваша компания разделяет идею, что её сотрудники – это современные дворяне и Рокфеллеры, которым надо располагаться в сверхновых офисах, есть мюсли, пить смузи и работать в коворкингах?» – рассуждает Анна Посаженникова, директор по персоналу Wargaming. Ставка аренды, которая может способствовать новому девелопменту, начинается от 1800–2000 рублей за квадратный метр, и платить её пока готовы не все, добавляет Игорь Темнышев. При этом европейский характер города и сравнительно невысокая стоимость аренды офиса являются одними из важных преимуществ Петербурга с точки зрения развития подразделений разработчиков именно  в Северной столице, если  сравнивать с другими городами и странами. 

С места не сдвинусь 

Принципиальные факторы при подборе нового офиса для IT – локация и хорошая транспортная доступность. Востребованность кадров в этой отрасли, особенно специалистов высокого уровня, сегодня настолько велика, что они могут легко позволить себе сменить работу из-за неподходящего расположения бизнес-центра. За последние пять лет число вакансий для разработчиков программного обеспечения в Петербурге увеличилось в два с половиной раза, говорит директор HeadHunter по Северо-Западному региону Юлия Сахарова. 
Например, после того, как одна из компаний объявила о готовящемся переезде, значительная часть персонала ушла, испугавшись предстоящих перемен. А переезд в итоге так и не состоялся. «Когда два года назад наша компания расширялась, рассматривались офисы в Московском районе. Это была, мягко говоря, революция: далеко от основного офиса, неразвитая, несмотря на близость к Московскому проспекту, инфраструктура, – делится опытом Анна Семакова, менеджер по управлению офисами T-Systems Russia. – В итоге наш выбор пал на Васильевский остров». 
В числе пожеланий заказчиков – легко трансформируемые офисы. Оптимальны полностью открытые этажи, которые арендатор может быстро приспособить под свои нужды. Всех интересует и большая парковка, в том числе для велосипедов. 

Стройка или цифровизация?

«Нужно строить новые офисы. Многие проблемы, о которых мы сейчас говорим, вызваны тем, что приехал Газпром и всё разобрал. Айтишники подобрали чуть-чуть остального, но больше ничего нет, – резюмирует Роман Евстратов, управляющий партнёр PropTech Russia. – Пока что весь сток – это традиционные офисы. Надеюсь, через три-пять лет офисы будут гибче». Ещё одно пожелание от участников рынка – строить IT-кластеры в расчёте на коллаборацию между компаниями.
Альтернативный вариант – оптимизация. В России в среднем пустует около 30% помещений арендованных офисов, говорят в Colliers International.  Ком­пании ежегодно переплачивают за неиспользуемые или неэффективно используемые метры. Недавно Colliers вывел на рынок новую услугу – оптимизация офисных площадей с помощью искусственного интеллекта. Для расчётов применяется технология сбора данных с точек Wi-Fi, поясняет Эльдар Гиззатов, сооснователь и генеральный директор Basking Automation (партнёр Colliers Inter­national в этом проекте). Она позволяет понять, сколько «лишних» метров отведено в рабочей зоне, частоту использования зон отдыха, переговорных комнат, конференц-залов и т.п. По итогам исследования клиентам предлагают варианты оптимизации: сократить количество арендуемых «квадратов» или перестроить пространство, улучшив качество офиса. 
Программный продукт уже вовсю используется в международных офисах Colliers International. Так, в Лондоне, где консультанты занимают три здания в одной локации, недавно возникла необходимость в новых площадях (для размещения около сотни человек). Однако после анализа полученных данных компания отказалась от расширения, обнаружив «внутренние ресурсы» для всех новых сотрудников. Экономия составила около 82 000 евро в месяц, это около 984 000 в год.

###gallery###