Рынок апартаментов Петербурга

 

Одно из направлений деятельности управляющей компании Maris, занимающей на рынке коммерческой недвижимости Петербурга ведущее место, – оценка коммерческих помещений и проведение объективного и всестороннего анализа конъюнктуры. Специалисты Maris  в ассоциации с CBRE проанализировали итоги первого полугодия на рынке апартаментов Петербурга и раскрыли интересные особенности коммерческих условий, спроса (аренда, приобретение в собственность), а также важные тенденции этого сравнительно молодого сегмента.

 

Анализ предложения

Начало интенсивного развития достаточно нового для Северной столицы рынка апартаментов зарегистрировано в 2014 году: именно в это время стали реализовываться первые масштабные проекты. Причиной переориентации в течение последующих пяти лет рынка недвижимости на новое направление послужили законодательные лимиты, внесённые в Градостроительный кодекс. Территории города, недоступные для строительства жилых домов, активно осваивают девелоперы, которые реализуют проекты апартаментов. Поскольку жилая недвижимость (или квазижильё – в случае апартаментов) остаётся наиболее доходным  вариантом использования участков.

Прирост рынка апартаментов происходит нарастающими темпами. Так, на начальном этапе развития этого сегмента показатели только зарождающегося спроса были, естественно, невелики: в 2014–2016 годах объём продаж апартаментов был небольшим, поскольку покупатели только присматривались к новому формату.

Начиная с 2017 года заинтересованность существенно усилилась: вплоть до осени 2019 года включительно каждый квартал отмечаются рекордные объёмы продаж в этом сегменте! Причин стабильно высоких показателей спроса минимум две:

• более низкая, чем у жилья аналогичного класса, стоимость (если рассматривать одинаковые локации);

• входной порог, начинающийся с отметки в 2 000 000 рублей (стадия строительства), – это достаточно невысокий уровень для городской черты.

К тому же банки регулярно снижают процентные ставки коммерческой ипотеки, что, несомненно, положительно сказывается на общих показателях.

Девелоперы конкурируют между собой доходными программами: покупатели охотно приобретают апартаменты с целью их последующей сдачи в аренду и извлечения, таким образом, систематической прибыли. Разумеется, такое использование почти неприменимо к элитным локациям: там апартаменты приобретают сразу конечные пользователи для постоянного проживания.

Аналитики уверенно предсказывают двукратное увеличение продаж апартаментов при условии, что все заявленные девелоперами на 2019 год проекты будут реализованы. При этом специалисты прогнозируют, что некоторые комплексы, заявленные к вводу в 2019-м, по факту будут сданы в 2020 году.

Так, по состоянию на начало июля 2019-го в Петербурге строилось не менее 21 740 юнитов в комплексах апартаментов.

Классификация апартаментов

На ещё молодом рынке апартаментов не сформирована общепризнанная классификация нового формата недвижимости. Однако уже сейчас у всех апартаментов можно выделить 4 характерных признака:

• это гостиничные номера;

• качественный ремонт и наличие мебели;

• наличие полностью оборудованной кухни;

• площадь номера предельно большая, практически аналогичная стандартам типовых квартир.

Обычно кухню в апартаментах не выделяют в отдельную зону, объединяя с гостиной. Кроме того, у апартаментов имеются и некоторые юридические ограничения: например, проживание  невозможно совместить с постоянной регистрацией, её оформление запрещено в данном формате жилой недвижимости. Причина – законодательное отнесение апартаментов к классу коммерческой недвижимости.

Не в лучшую сторону отличается и инфраструктура районов, застроенных комплексами апартаментов: как правило, здесь отсутствуют поликлиники, школы, детские сады и другая, привычная для традиционных жилых застроек инфраструктура.

Уже сегодня можно выделить две главные группы апартаментов:

• сервисные (buy-to-let), изначально приобретаемые для последующей регулярной сдачи в аренду;

• курортные и элитные несервисные (buy-to-live), приобретаемые преимущественно для личного проживания самого собственника.

Кроме того, существует ещё один формат апартаментов – рекреационный. Это жильё загородного типа, предназначенное для сезонного проживания. В отличие от сервисных и несервисных комплексов рекреационные апартаменты обеспечиваются социально-бытовой инфраструктурой, пусть и в минимальном объёме.

Апартаменты сервисной категории наделены всеми стандартными условиями для проживания, дополненными современными сервисными услугами:

• фитнес-залы

• доставка продуктов на дом

• уборка и другие клининговые услуги

• прачечная и химчистка

• консьерж и т.д.

Юридическую невозможность оформления регистрации в апартаментах девелоперы нивелируют за счёт предоставления целого ряда преимуществ перед традиционным сектором жилья:

• привлекательная стоимость комфорт-класса;

• выгодное с точки зрения геолокации местоположение (элитный сегмент);

• уникальные проекты (элитный сегмент).

Классы комплексов апартаментов

Как и в случае с традиционным жильём (квартиры, коттеджи и т.д.), комплексы апартаментов дифференцируются по четырём основным классам:

• эконом (в Петербурге этого класса ещё нет)

• комфорт

• бизнес

• элитный

Комфорт-класс – самая большая доля рынка апартаментов среди всех строящихся и уже введённых в эксплуатацию объектов. Если сравнивать с двумя другими категориями – элитной и «бизнес», – комфорт-класс объективно лидирует по количеству построенных и строящихся юнитов!

Среди районов Петербурга по объёмам строительства апартаментов лидирует Московский. Чуть уступает ему Курортный район.

В цифрах объёмы ввода в эксплуатацию апартаментов в Петербурге (по состоянию на 2019 год) следующие:

• 38 проектов

• 11 145 юнитов

Крупнейшим (из уже введённых в эксплуатацию) комплексом считается Salut!. Он расположен в Московском районе, на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе.

Второй по величине комплекс Y'ES построен в Выборгском районе (ул. Хошимина). Третий, VALO, расположен в черте Фрунзенского района. Наконец, «Я-Романтик» построен и введён в эксплуатацию на Васильевском острове (намывные территории).

Из строящихся и готовящихся к вводу в эксплуатацию апарт-проектов можно выделить пять крупных:

• LIKE (Политехническая улица)

• апартаменты, включённые в состав ЖК «ARTLINE в Приморском»

• START (проспект Энгельса)

• Zoom Apart, апарт-отель (Приморский район)

• IN2IT, инвест-отель (Московский район)

Кстати, профессиональная общественноть пристально следит за усилиями девелоперов и награждает особо отличившихся. Так, 27 июня в Петербурге на Urban Awards по итогам многоступенчатой экспертизы были присуждены награды в 33 номинациях:

• Гран-при Петербурга среди жилых проектов

• звание «Девелопер года»

• звание «Персона года»

• звание «Риэлтор года»

Очевидно, интерес к строительству апартаментов с каждым годом проявляют всё больше девелоперов. Уже сегодня можно выделить не менее шести крупных игроков этого рынка:

• Setl City (в Приморском и Московском районах построены апартаменты в рамках проектов жилой застройки «ARTLINE в Приморском» и «Москва»)

• «Союз инвест девелопмент» (введён в эксплуатацию комплекс апартаментов Salut!)

• Seven Suns Development (построены апартаменты «Я-Романтик» при жилом комплексе «Светлый мир»)

• ПСК (строятся комплексы«Like и Start)

• «Галс Девелопмент» (возведены апартаменты VALO)

• группа компаний «Пионер» (проект «YE'S»)

Анализ спроса

Аренда

Чемпионами по сдаче апартаментов в аренду выступают крупные промышленные города – именно здесь концентрируется деловая активность страны. Например, в Петербурге отмечен всплеск количества запросов на покупку и аренду апартаментов и жилой недвижимости (элитный сегмент) с приходом в город подразделений Газпрома.

Причин большой популярности у населения именно апартаментов в качестве объекта аренды несколько. Во-первых, номер в гостинице всегда дороже аренды номера в апарт-отеле, если рассматривать долгосрочные отношения. При этом снимать апартаменты юридически надёжнее, чем заселяться в сдаваемую внаём квартиру.

Особенно серьёзными конкурентами гостиницам и квартирам становятся апартаменты малогабаритные: студии и однокомнатные юниты. Многокомнатные апартаменты (от 4 комнат) наименее ликвидны в плане аренды.

Второй причиной всплеска интереса к аренде именно апартаментов выступает усилившийся турпоток в Петербург: ежегодно сюда съезжается большое количество гостей, которым требуется временное жильё.

Важно отметить спрос на аренду именно в доступных для большинства населения сегментах («эконом», «комфорт» и «бизнес»). В элитных комплексах аренды практически нет, апартаменты там приобретают для собственного проживания. 

Активный рост buy-to-let (сервисные апартаменты) требует профессионального управления данным сегментом: с 2018 года появился профессиональный управляющий Zenith Property Management. Вторым профессиональным управляющим готовится стать новое подразделение гостиничной сети Nevsky Hotels Group: компания займётся апарт-комплексами.

Продажа

Первые 6 месяцев 2019 года отмечены розничной продажей в Петербурге 1529 апартаментов (официальный источник dataflat.ru). При этом очевиден спрос и его рост на приобретение апартаментов с целью последующей сдачи в аренду.

В числе привлекательных сторон апартаментов элитного класса их имиджевые составляющие, а также уникальные параметры, видовые характеристики и престижная локация. Сделки с такими объектами ориентированы на проживание собственников. Клиентов не пугает даже запрет на постоянную регистрацию, поскольку апартаменты, например, в курортной зоне используются как альтернатива загородным домам.

Тенденция приобретать апартаменты для последующего проживания владельцев отмечается в последний год и в отношении бизнес- и комфорт-классов. Причина – экономическая: апартаменты дешевле, чем квартиры. При этом специалисты всё равно отмечают большую долю сделок, совершаемых сугубо с целью вложения средств, в том числе и оптовыми покупателями (преимущественно из стран Скандинавии). К тому же управление апартаментов делегируется профессионалу – управляющей компании.

Сдерживает рост спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости отсутствие инфраструктуры, необходимой семьям с детьми.

Коммерческие показатели

Ликвидность апартаментов (как и обычного жилья) напрямую влияет на их стоимость. Самыми главными критериями роста цен выступают:

• местоположение (эксклюзивная локация, спальные районы)

• стадия готовности (нулевой цикл, новостройка, введён в эксплуатацию и т.д.)

• класс

Актуальная стоимость апартаментов разных классов следующая (рубли за квадратный метр):

• от 190 000 до 1 500 000 для элитного

• от 150 000 до 340 000 для «бизнес»

• от 110 000 до 145 000 для «комфорт»

      Рост спроса на апартаменты происходит не только из-за более привлекательной стоимости по сравнению с квартирами, но и из-за существующих доходных программ. Реальные показатели негарантированной доходности апартаментов в Петербурге при 90% заполняемости составляют от 12 до 14%, гарантированной – от 8 до 9%.