Гостиничные проекты – развитие или мечты


Блейк АНДЕРСОН-БУНТЗ, генеральный директор Hospitality Management

 

 

 

На картинке – герои известного английского телесериала «Башни Фолти». Один из создателей фильма Джон Глиз позднее запустил прекрасную тренинговую программу для отельеров, которая стала действительно популярной. Весь сценарий построен на интервью, сделанных Джоном и его женой с действующими отельерами, и повествует об их опыте работы. Сюжет рассказывает историю семьи, которая управляет гостиницей, где всё всегда идёт не так, и эта семья каждый раз попадает в непредвиденные неприятные ситуации.
Проработав в гостиничной индустрии более 25 лет,
16 из которых – в Санкт-Петербурге, я могу сказать, что все эти ситуации резонируют с моим личным опытом и наблюдениями за ведением этого бизнеса в России. 

Поэтому я с большим удовольствием принял предложение NSP.RU вести постоянную колонку на сайте по недвижимости, где я мог бы делиться своим опытом управления отелями в России и за рубежом. У меня три цели: осветить преимущества развития гостиниц (и таким образом получить больше заказчиков), помочь вам избежать большинства наиболее распространённых ошибок и создать диалог, который поможет нам лучше понять рынок гостиничной недвижимости и быть успешными на этом рынке.

Hospitality Management, компания, которую я основал 14 лет назад, занимается консалтингом и управлением гостиницами, и эти услуги мы предлагаем владельцам отелей и инвесторам. В течение этого времени мы подписали более 250 контрактов на консультирование, запустили 15 гостиниц с разработкой системы управления и провели 10 оборотных операций по восстановлению и развитию «провалившихся» гостиниц.

 

Развитие отелей – зачем и почему?

Думаю, один из наиболее интересных вопросов, касающихся цикла развития гостиницы, – это вопрос о мотивации владельца/инвестора и о процессе принятии им решения. Почему и как они это делают? Особенно учитывая то, что для большинства девелоперов гостиничная недвижимость не является их основным бизнесом. Конечно, есть профессиональные гостиничные инвесторы/девелоперы, но их можно по пальцам сосчитать. Остальные попадают в этот бизнес зачастую случайно – и вот вам несколько реальных ситуаций.

  • Город в Болгарии на побережье, где проводит выходные семейная пара (мои будущие клиенты). Увидев разорившийся старый отель, выставленный на продажу, думают, почему бы не позвонить и не узнать его стоимость? Встречаются с владельцем, спрашивают: сколько? 1,5 миллиона евро. Это дорого! Владелец запрашивает допустимую для них цену. Те отвечают: 750 000 евро. Нет, говорит он, это слишком дёшево! Но два дня спустя владелец перезванивает покупателям: он согласен на 750 000 евро. В итоге сделка состоялась.
  • Прекрасный элитный жилой дом в региональном городе России, за 4 года продано… 6 квартир из 80! Площадь квартир – от 75 кв.м. Что же делать? Я предлагаю: можно перевести это жильё в 5-звёздочный отель. Хорошая идея, говорят мне, давайте сделаем это!
  • Знакомый обращается ко мне с вопросом: мой сын закончил школу отельеров: хочу купить для него гостиницу, где он будет генеральным менеджером. Где бы её приобрести? Предлагаю ему Грузию – быстро развивающийся и недорогой рынок, для начала можно купить гостиницу там.

Конечно, описанные выше истории – не самые лучшие причины начинать гостиничные проекты, но это лишь несколько ситуаций, с которыми я столкнулся. Именно поэтому мне нравится русская поговорка «Семь раз отмерь, один раз отрежь». У меня есть пять очень хороших друзей, которые мне всегда помогали, и вот эти друзья: Почему, Где, Когда, Что и для Кого. Без ответа на эти вопросы мы обрекаем себя на ошибки.


Давайте начнём с вопроса «Почему?». Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны знать законы спроса и предложения. Каковы текущие предложения отелей и средств размещения? Здесь ниже приведён наиболее простой открытый источник, который покрывает (грубо) около 80% рынка, www.booking.com.


39 555 гостиниц, предлагающих размещение сегодня. Среди них лишь 4015 гостиниц со «звёздами» (то есть 10,15%).

По данным международных консалтинговых компаний, только определённое число гостиниц, относящихся к мировым брендам, обеспечивают качественный гостиничный сервис по международным стандартам 3, 4 или 5 «звёзд», и, в соответствии с последним отчётом Ernst &Young, таких отелей в России 179. 

International Hotel Chains in Russia — 2018 

 

С учётом нашей системы бронирования – это примерно 0,45%, а в действительности и того меньше, так как в Booking.com работает не со всеми гостиницами на рынке. Тот же отчёт говорит, что эти 179 отелей имеют 38 705 номеров, или в среднем по 216 номеров на отель. Насыщенность отеля обычно измеряется в количестве номеров на тысячу жителей, таким образом, мы получаем следующие цифры: население России равно 143 919 100, или 3718 человек на номер или около того, или 0,27 номера на тысячу жителей. Вопрос – это много или мало? Давайте сравним эти данные с цифрами в не столь отдалённой стране – в Германии.

Всего 23 808 гостиниц. Из них 10 307 отелей со «звёздами» (43,29%). Если опять же говорить о мировых брендах, которые предоставляют гостиничные услуги, соответствующие уровню международных стандартов 3, 4 или 5 «звёзд», то, в соответствии с последним отчётом Horwath https://corporate.cms-horwathhtl.com/wp-content/uploads/sites/2/2018/07/MR_HC_Germany_Berlin-1.pdf, таких отелей в Германии 217. С учётом нашей системы бронирования – это примерно 0,91%, (как и в случае с Россией, помним, что Booking.com работает не со всеми гостиницами). Тот же отчёт говорит, что эти 217 гостиниц имеют 43 743 номера, что в среднем составляет 202 номера на отель. Используя ту же формулу по расчёту наполненности гостиниц, мы получаем цифры: население Германии – 82 388 438 человек, что составляет примерно 1883 человека на номер, или 0,53 номера на тысячу жителей. Если брать данные не только Booking.com, а посмотреть расширенную статистику источника https://www.statista.com/statistics/669228/number-of-hotel-bedrooms-by-country-in-europe, то тогда мы получим 11,69 номера на тысячу жителей.

Это сравнение показывает «среднюю температуру по больнице» и говорит о том, что мы менее чем наполовину соответствуем стандартам Германии, а также о том, что российский рынок гостиничной недвижимости грубо сопоставим с немецким рынком 1970-х годов. А если добавить, что территория России в 47 раз больше территории Германии, то можно получить представление о том, какого роста следует добиваться в развитии российского рынка гостиничной недвижимости в следующие 30–40 лет.

Есть много других интересных выводов, которые можно сделать, исходя из этой информации, например, в отчёте Ernst & Young по российскому рынку есть прогноз об увеличении числа международных гостиничных сетей до 102 к 2022 году, то есть на 56% в течение следующих трёх лет. Это очень быстрый рост. Таким образом, очередной вопрос «Почему?» для рассмотрения здесь на следующей неделе будет касаться вопроса «Есть ли достаточный спрос, который оправдал бы такое развитие?» Давайте не мечтать о проектах отелей, а профессионально развивать их. А пока я хотел бы пожелать вам успешного развития вашего отеля.