НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

18 сентября, 11:13

Побегут ли граждане опять покупать квартиры на фоне скачка доллара и в ожидании новых санкций?

19 августа 2018 в 21:00

Доллар за две недели подпрыгнул до 68 рублей. Штаты грозятся санкциями. Аналитики опасаются, что ЦБ поднимет ключевую ставку, а вслед за этим подорожает ипотека. До сих пор колебания валютных курсов и удорожание кредитов приводили к росту спроса на жильё. В 2008-м, в 2014-м граждане бежали покупать квартиры — потому что «а что ещё делать». Своим мнением с NSP поделились Михаил Москвин, Блейк Андерсон-Бунтз, Арсений Васильев, Дмитрий Майоров, Яна Булмистре и др.

Как будет на этот раз? Может быть, массовый сегмент рынка жилья уже окончательно «отвязался» от доллара? А граждане адаптировались, привыкли и на эти угрозы не реагируют? Или финансовые катаклизмы опять спровоцируют активность на квартирном рынке?


Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленинградской области
:
– Если ситуация будет усугубляться – полагаю, реакция будет такой же, как и в пре-дыдущие кризисные периоды. И это, кстати, могло бы помочь многим застройщикам, которые сейчас переживают непростые времена.

С другой стороны, есть ведь и «токсичные» компании – те, кто не выполняет обязательства, уходит в банкротство. И такие истории могут порождать негативное отношение к первичному рынку в целом. Скорее всего, будет баланс, борьба жадности с осторожностью: деньги вкладывать надо, но страшно попасть на непорядочного девелопера. Так что финансовый кризис поможет застройщикам, но не всем, а лишь тем, кто сохранил репутацию.

Константин Сопрачев,
генеральный директор компании «Правовая контора К. Сопрачева»

– В 2008-м и 2014-м у граждан были сбережения или уверенность в будущих доходах, чтобы инвестировать в недвижимость свои или кредитные средства. В 2018 году и то и другое несколько поубавилось. Не жду очередей у отделов продаж строительных компаний или агентств недвижимости.

Алексей Пермяков,
директор ООО «БРУКС кредитный консультант»
:
– Нынешний кризис длится уже несколько лет, и дно ещё не достигнуто. Недвижимость больше не является защитным активом для инвесторов. Резерва в снижении себестоимости строительства нет. На-оборот, НДС и повышение фискальной нагрузки приведут к росту затрат. Рост продаж новостроек связан с маркетинговыми усилиями строителей, желающих реализовать как можно больше по старым правилам ДДУ. До конца 2018-го, скорее всего, повысится учётная ставка ЦБ РФ, а следом – ставки по ипотеке.

В общем, спрос на жильё из-за финансовых катаклизмов не вырастет, а может ещё больше сократиться. В особенности от недоверия к продажам новостроек. Через полгода-год-два могут упасть и другие крупные застройщики (кроме СУ-155 и Urban Group). Распроданные перед введением проектного финансирования контракты на квартиры окажутся невыполненными, а у банков будет недостаточно дешёвых денег, чтобы достроить всё. 

Резервов для удушения экономики, сокращения числа банков и «национализации» бизнеса, кроме прямой экспроприации под тем или иным предлогом, у государства практически не осталось. Поэтому печатный станок ускорится. Инфляция, девальвация рубля, «инфраструктурные» проекты, строительство трубы ради строительства, помощь африканским странам, налоговые манёвры и т.д. ещё сильнее подстегнут рост затрат при ещё большем сокращении платежеспособного спроса конечного потребителя – населения.

Елена Гутман,
начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
:
– При валютных колебаниях традиционно происходит оживление на рынке недвижимости. Граждане стараются уберечь свои накопления, вложив деньги в квадратные метры. В ЖК «Огни залива» есть прекрасная возможность купить квартиру как в готовой  первой очереди, так и в строящейся второй. Гражданам советуем спокойно, без суеты рассмотреть подходящие варианты и заключить сделки с надёжными компаниями.

Андрей Кириллов,
директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»
:
– Экономической турбулентностью отечественного покупателя уже не напугать, и очередная порция санкций будет встречена стоически. Поэтому лично я не жду ажиотажного спроса на жильё, хотя повышения интереса исключать тоже не стоит. Ведь покупка квартиры – это как раз попытка справиться с нестабильностью. В нашем менталитете закрепилось, что деньги, вклады, бумаги могут обесцениться, а недвижимость в любом случае останется с тобой.

Арсений Васильев,
генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
:
– Недвижимость – не только финансовый инструмент. Прежде всего это то, чем можно пользоваться, и то, что имеет реальную стоимость по сравнению с любым набором денег, бумаг, записей на виртуальном счёте. В связи с этим катаклизмы на финансовом рынке, а также любые серьёзные изменения, которые мы можем наблюдать сейчас, могут и должны приводить к тому, чтобы люди ориентировались на реальные ценности – на недвижимость в первую очередь. Другое дело, что сейчас реагировать на это будут только те, у кого есть такая возможность. Покупательская способность населения из-за падения реальных доходов весьма низкая, поэтому резких всплесков можно ожидать, но их абсолютные значения будут не настолько велики.

Блейк Андерсон-Бунтз,
генеральный директор Hospitality Management
:
– На мой взгляд, массового спроса, как в 2008-м и 2014 годах, не будет. Предыстория разная. В 2008 году волна финансового кризиса докатилась до России к осени, а в Америке проблемы начались раньше. 

В России до этого момента было всё относительно стабильно, и у людей был определённый капитал. К 2014-му граждане отошли от предыдущего экономического кризиса, они уже успели сформировать некие накопления. С весны 2014-го по нынешнее время мы наблюдаем нестабильное состояние экономики. Этот период можно назвать переходным. А жить в эпоху перемен – задача нетривиальная.

Но при этом нельзя сказать, что вопрос, во что лучше инвестировать деньги, закрыт. Накопления у граждан есть. И вопрос на повестке дня. Как закрывались банки, ещё все помнят. Хранить в разной валюте – вариант скорее тупиковый.

Кто-то по сложившейся традиции пойдёт и купит квартиру или несколько – под аренду. Те, кого доходность в 5% не устраивает, посмотрят в сторону коммерческой недвижимости. Учитывая, что туристическая отрасль действительно показывает рост и в целом население Петербурга увеличивается, апартаменты с доходностью 10-15% становятся привлекательным инструментом для инвесторов. В этом сегменте, пожалуй, стоит ждать некоторого увеличения спроса.
 
Яна Булмистре,
руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге
:
– Рынок с 2014 года действительно уже привык к нестабильности валютного курса. Девелоперы выстроили отношения с отечественными производителями, максимально отвязав себестоимость проекта от курса иностранной валюты. С другой стороны, больше половины потребительских товаров в России – это импорт, и рост инфляции может привести к снижению платежеспособности граждан, что не может не сказаться на рынке, где основной объём предложения – масс-маркет. Возможное удорожание ипотечных кредитов, которые в последние годы стали одним из основных стимулов развития строительной сферы, также негативно скажется на отрасли.

Сегодня мы уже наблюдаем рост спроса на квартиры ввиду масштабных изменений в законодательстве и угрозы повсеместного повышения цен. С другой стороны, активность покупателей начала массово расти не тогда, когда новостной фон наполнился сообщениями о грядущих изменениях, а когда «грянули первые раскаты грома», и застройщики один за другим начали плавно повышать цены. В ситуации с санкциями вероятнее всего аналогичное развитие событий: покупатель до последнего будет ждать, как политическая ситуация отразится на отечественной экономике, а рост активности возможен при первых фактических изменениях: если ставка ЦБ будет повышена или появятся сообщения банков об увеличении процентов. Пока же рынок находится в режиме ожидания.

Аркадий Скоров,
генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Недвижимость охотно покупают, когда в кредитно-финансовой сфере царит относительная стабильность. А если уж доллар начал расти – резоннее покупать его, а не квартиры.

Мы пока не ощущаем никакого всплеска. Наоборот, как-то всё замерло в ожидании. Народ взгрустнул и не очень понимает, что будет дальше. И не факт, что при развитии кризиса граждане понесут свои накопления застройщикам. Хотя, с другой стороны, альтернативы-то нет. Квартира «про запас» – не самый лучший актив, но и выбирать особенно не из чего. Не акции же «Русала» приобретать…
 
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые территории»
:
– А сценарий уже отработан. И я не вижу оснований полагать, что население вдруг изменит привычный способ действий. Как только начинаются глобальные неприятности и непонятки – бежим покупать недвижимость. Так что мы ожидаем всплеск спроса на участки, дома и квартиры. Прежде всего на квартиры – с учётом отмены долевых схем и неизбежного дальнейшего удорожания.

Правда, если раньше в этих «кризисных» покупках мог присутствовать элемент инвестирования (а вдруг подорожает?), то теперь – лишь бы сберечь нажитое от инфляции.

Максим Ельцов,
генеральный директор Первого ипотечного агентства
:
– Любое дёрганье курса приводит к эмоциональной и, конечно, немного иррациональной вспышке интереса к покупке недвижимости, в том числе с привлечением ипотеки. Логика покупателя понятна: он хочет зафиксировать рублёвую ставку по кредиту в ожидании разгона инфляции. Все надеются, что не только квартира будет дорожать, но и зарплата будет индексироваться. И кредит с ежемесячным платежом 25 000 рублей при инфляции 10-15% через два года будет гораздо легче обслуживать.

Оправданны ли эти ожидания? Видимо, у всех по-разному. Но посмотрите на цифры ЦБ – при сумасшедшем росте выдачи в объёме и числе кредитов общая кредитная задолженность граждан по ипотеке в стране (ипотечный портфель банков) растёт не так быстро – где-то на 11% в год чистого прироста. Это значит, что довольно много жилищных кредитов гасят досрочно. 

Думаю, что всплеск интереса к недвижимости мы будем наблюдать и на этот раз, хотя он в последние четыре года не терялся. 

А вот если ЦБ действительно предпримет шаги к увеличению ключевой ставки, и монетарный механизм заставит банки мгновенно поднять стоимость ипотеки на 2-3%, тогда по объёму кредитования мы сразу вернёмся на два-три года назад. Потому что сегодняшние рекорды связаны не с тем, что жильё стало доступнее (не стало), и не с тем, что доходы выросли (они упали), а только с тем, что людей заманивают низкими ставками и одновременно пугают возможными катаклизмами.

Александр Паршуков,
директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент»
:
– Мне кажется, в среде девелоперов укоренилось мнение, что любые перемены в обществе, будь то политические или экономические, приводят к росту спроса на жильё. Будет ли так на этот раз – не уверен. Потому что новых сбережений у людей за эти годы почти не появилось, и не видно, чтобы после удовлетворения базовых потребностей у них оставалось много свободных денег. Так что если и будет всплеск спроса на квартиры этой осенью, то вряд ли сильный. На мой взгляд, сейчас куда более серьёзным мотиватором для инвестиций в недвижимость служит то, что пенсионный возраст поднимают. Думаю, многие захотят подстраховаться на случай потери здоровья или работы до наступления пенсии.