Эскроу-мания

Минстрой предлагает перевести строительство индивидуальных домов на эскроу-счета.

Цель, разумеется, благая: максимально снизить риски для граждан при покупке домов у застройщиков и сделать доступными и массовыми банковские кредиты на эти цели.

Главное противоречие заключено уже в самом термине: «индивидуальный» дом в принципе не может быть «массовым» продуктом. Участки разные, гидрология различается, локация имеет свои особенности. Не говоря уже о вкусах покупателя.

Минстрой тем не менее планирует распространить на этот сегмент механизм проектного финансирования, создать стандарты для индивидуальных домов, а также стимулировать возведение необходимой инфраструктуры, пишет «Российская газета».

Механизм проектного финансирования позволит обеспечить контроль качества и своевременной сдачи объектов, защитит средства покупателей и поможет привлекать только профессиональных подрядчиков и производителей, полагают авторы инициативы. Финансировать проекты будет «уполномоченный банк». (Давайте догадаемся. Банк «Дом.РФ»? – Правильно!)

Сейчас ведомство разрабатывает «рекомендательные стандарты» типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения (чтобы коммерческим банкам было проще оценивать залоги). А также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.

Есть и рычаг давления на несогласных: проекты комплексного ИЖС, соответствующие стандартам, смогут получать бюджетные субсидии на развитие инфраструктуры. Остальные – за свой счёт.

На бумаге всё получается красиво.

Но представим себе эту схему в реальности.

Застройщик, у которого есть в собственности несколько гектаров под ИЖС, приходит в банк. И получает там проектное финансирование. Потом от пяти до десяти лет (средний срок реализации коттеджного посёлка на 100–200 домов) все поступающие от покупателей деньги складывает на эскроу-счета, а строит компания на кредитные средства. Каркасный домик получится по цене клееного бруса…

Сегодня более 90% покупок в коттеджных посёлках – участки без подряда. Успешных попыток продавать только готовые дома рынок петербургского региона не знает.

Схема, похожая на предложенную Минстроем, в мировой практике встречалась. В США после войны – «Левит-тауны» в бывших картофельных полях, при условии дешёвых кредитов и льгот покупателям. И в России, несколько ранее – «Аракчеевские поселения». Во втором случае стандарты распространялись не только на постройки и планировки, вплоть до расположения посуды, но и на быт поселенцев, вся жизнь которых протекала под неусыпным присмотром начальства. Что неоднократно приводило к бунтам…