Охота к перемене мест

На петербургский рынок вышла тюменская компания с федеральными амбициями Strana Development. А наши застройщики тем временем покоряют Москву. Зачем компании осваивают новые направления и какие регионы считают наиболее перспективными?

Мощная провинция

Strana Development в 2019-м купила участок на Двинской ул., 6 (в районе набережной Обводного канала) под проект жилого дома площадью 52 000 кв.м. Это первый опыт застройщика в Петербурге, но уже второй – за пределами родного рынка. Прежде Strana Development работала под названием «Снегири». Начинала в Тюмени, где в разной стадии реализации находятся пять жилых комплексов общей площадью более 800 000 кв.м, а также ТРЦ «Тюмень Сити Молл» (80 000 «квадратов»). 
Недавно компания вышла в Москву с проектом ЖК «Донской квартал», ввести который намерена в третьем квартале 2021-го. Следующий в планах – Екатеринбург. 
Тюменский рынок жилищного строительства – высококонкурентный, здесь работают профессиональные компании с высоким уровнем компетенций, отмечают эксперты. Так, именно Тюмень является родиной федеральной компании «Брусника» (первоначальное название – «Партнёр-Инвест»). Сейчас она представлена в Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте и подмосковном Видном и, по данным Единого реестра застройщиков, занимает 29-е место в общероссийском топе с объёмом текущего строительства в 510 000 кв.м. 
По слухам, «Брусника» планирует выйти на рынок Петербурга, присматривая здесь площадки под будущие стройки. Кстати, за проект Strana Development на Двинской отвечает Дмитрий Колтунов, директор ряда региональных подразделений компании «Брусника». 
В общем, недооценивать застройщиков из Тюмени не стоит.
Пока в нашем городе с размахом работают только две региональные компании – «Аквилон Инвест» из Архангельска и Seven Suns Development из Вологды. Более солидный портфель – у «Аквилона». «Развитие в сторону Петербурга было плановым. На тот момент мы уже занимали лидирующие позиции по объёму строительства в Архангельске и Архангельской области. Мы глубоко изучили спрос, конкурентное поле и точно знали, какой продукт будет востребован у петербургских покупателей. В целом мы считаем, что каждая серьёзная компания, которая понимает правила игры, может выйти на любой рынок. Будь то Петербург или Москва», – считает директор «Аквилон Инвеста» Виталий Коробов. Сегодня в петербургском портфеле компании насчитывается 16 объектов недвижимости. Из них четыре проекта уже реализованы, в активной стадии находятся двенадцать общей площадью 600 000 кв.м (порядка 50% от общего объёма строительства холдинга во всех городах присутствия). «Мы продолжаем расширять и диверсифицировать присутствие на петербургском рынке: в этом году начнём строить бизнес-центр класса А в Адмиралтейском районе, а также откроем продажи юнитов в комплексе апартаментов бизнес-класса», – поясняет Виталий Коробов.

Столичные различия

«Рынок Петербурга обладает потенциалом, привлекательным для региональных девелоперов. 
Город является по праву культурной столицей, куда устремлены взоры многих иногородних покупателей. Их доля (особенно из платёжеспособных регионов) на местном рынке достаточно высока. При этом средняя стоимость квартир ниже, чем, например, в Москве. Для многих застройщиков это прежде всего возможность расширить бизнес. В Петербурге есть перспективные территории бывших промзон («серый пояс»), которые планируется застраивать. То есть девелоперы могут рассматривать привлекательные локации, отвечающие их требованиям, – рассуждает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер». – При этом московский рынок более привлекателен, прежде всего, из-за концентрации спроса и более высоких ценовых показателей. В столице выше средняя этажность и плотность застройки, что оказывает прямое влияние на выход площадей для девелопера. Кроме того, на рынке Москвы более значительный разброс цен на жильё в зависимости от района и локации. То есть у девелопера есть возможность подобрать более ликвидные площадки с более высокой стоимостью реализации в будущем. Здесь более развит рынок апартаментов «для собственного проживания». Причём часть таких проектов реализуется в достаточно высоком ценовом сегменте и расположена в статусных локациях. На московском рынке девелоперы нередко в рамках одного комплекса продают и квартиры, и апартаменты. 
В Петербурге тоже есть такие проекты, но они единичны. 
Одно из важнейших отличий между столицами – характеристики жилого фонда. В Петербурге он ощутимо старше, а исторический центр намного больше по площади. Например, в Москве покупатель, выбирая квартиру в премиальном классе, в меньшей степени ожидает получить вид из окна на дома старого фонда с ветхими фасадами, а для Петербурга это довольно распространённое явление».

Новые московские

Петербургские застройщики уже давно осваивают рынок Москвы. 
С начала 2000-х здесь работает «Группа ЛСР», которая по итогам прошлого года показала в столице лучшие результаты, чем в Петербурге и  Екатеринбурге, где этот застройщик тоже присутствует. «Московское девелоперское бизнес-подразделение показало отличный результат: продажи выросли на 13% в денежном выражении, а рост цен составил 19% по сравнению с 2018 годом. В московском сегменте бизнес-класса продажи увеличились на 51% в денежном выражении благодаря проекту «ЗИЛАРТ», а также высокой популярности проекта «Ленинграdка 58». Оба наших крупных проекта – и ЖК бизнес-класса «ЗИЛАРТ», и ЖК комфорт-класса «Лучи» – в 2019-м стали лидерами по продажам в своих сегментах в границах «старой Москвы», – комментировал итоги прошлого года Андрей Молчанов, генеральный директор ПАО «Группа ЛСР».
Успехов в Москве добилась и ГК «Пионер», которая в прошлом году заявила, что вообще прекращает работу в Петербурге как застройщик. 
Достаточно давно в столицу вышел холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ». «В 2006-м было сформировано  московское территориальное управление Группы, чуть позже состоялась сделка по приобретению первого проекта в Подмосковье – ЖК «Изум­рудные холмы», который и сегодня является одним из крупнейших. С тех пор мы планомерно увеличивали долю рынка в Москве, запуская проект за проектом уже в границах третьего транспортного кольца и в близких к центру локациях. В 2019-м мы приобрели московского девелопера «Лидер-Инвест» и провели интеграцию компаний. В результате сделки наш портфель стал ещё более дифференцированным, мы увеличили долю жилья класса «бизнес» и «премиум», стали единоличным оператором развития территории «ЗИЛ-Юг». В общей сложности на разных стадиях реализации у Группы «Эталон» в московском регионе 39 проектов. Планируем и дальше укреплять позиции на рынках двух столиц», – рассказывает Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон».
Группа занимает первое место по количеству проектов на московском рынке и второе место – по объёму продаж и текущего строительства. По итогам 2019-го «Эталон» продал в Москве более 300 000 кв.м жилья (в Петербурге – около 328 000 кв.м). По итогам года в столице введено более 353 000 «квадратов». Текущие проекты застройщика – ЖК «Летний сад» на улице 800-летия Москвы, ЖК «Счастье на Соколе», «Счастье в Кузьминках» и «Счастье в Кусково», ЖК «Нормандия», «Серебряный фонтан», «Крылья», ЖК Nagatino i-Land, «ЗИЛ-Юг» и пр.
В 2017 году первый проект в Москве заявила компания «РСТИ», купив участок на Звенигородском шоссе. «За 18 лет работы холдинг «РСТИ» построил в Петербурге и Ленобласти более 1,5 млн кв.м недвижимости. Было принято решение двигаться дальше и расширять географию присутствия, – говорит Фёдор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» («РосСтройИнвест»). – Московский рынок более активный, чем петербургский. В Петербурге покупка недвижимости в рамках одной семьи происходит в среднем каждые 32–33 года, а в Москве этот показатель ближе к 29–30 годам. К тому же срок принятия решения о приобретении квартиры в столице меньше (1 месяц против 1,5–2 месяцев в Петербурге)».
О планах покорения Москвы в конце прошлого года объявила компания «Легенда», правда, адреса своих проектов она пока не раскрывает. 
Петербургские застройщики продолжат попытки проявить себя в столице. «Экспансия региональных компаний в Петербург, а также экспансия традиционно петербургских компаний в Москву обусловлена сугубо практическими причинами: девелоперы идут туда, где есть платёжеспособный спрос и где разница между себестоимостью проекта и получаемой выручкой позволяет иметь нормальную доходность. Так как стоимость стройматериалов и работ несущественно отличается по стране, то роль играют три фактора: цена земли, цена продажи квадратного метра и скорость выхода на старт проекта», – поясняет Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин 
и Партнёры».

В Питере – строить

В Петербурге тем временем работают несколько крупных столичных компаний, в том числе ФСК «Лидер», ПИК, Glorax Development. Один проект реализовала ГК «Кортрос», но затем потеряла интерес к региону. Недавно о прекращении работы в петербургской агломерации заявил и «Самолёт девелопмент».
Первым из московских застройщиков в Петербурге оказался Glorax Development. Причём компания выбрала нестандартный способ выйти на местный рынок, скупив права на несколько проблемных долгостроев. Дебютным проектом стал ЖК «Английская миля». Позже начались масштабные стройки на Васильевском острове и в районе Лиговки, где Glorax возводит сразу несколько ЖК. «Москва имеет собственный Градостроительный кодекс. Кроме того, принят ряд федеральных законов, из-за которых градостроительное регулирование в столице существенно отличается от остальных субъектов, в том числе от Петербурга, – рассказывает Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development. – Отличительной особенностью Петербурга является наличие закона «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия…», устанавливающего более жёсткое градостроительное регулирование для всего центра города и части пригородов. В Москве широко используется практика изменения функциональных и территориальных зон участков, а также градостроительных регламентов  без прохождения общегородских общественных обсуждений. Например, слушания о внесении изменений в ПЗЗ проходят каждый день в различных административных районах города применительно к отдельным участкам. В Петербурге документы территориального планирования и градостроительного зонирования корректируют целиком (будь то Генеральный план или Правила землепользования и застройки), слушания – только общегородские». 
Интересы Glorax Development сейчас сосредоточены в Петербурге и московском регионе, уточняет г-н Кучевский: «Тем не менее мы рассматриваем локации и в других городах».
За Glorax Development в наш город пришёл «Лидер» – с проектом в областном Мурино, но затем стал осваивать и более замысловатые локации – Приморский и Московский районы. За ним в Петербурге появилась ГК «ПИК», которая анонсировала сразу два проекта – на Дальневосточном проспекте и в районе Новоорловского лесопарка. В прошлом году ПИК купил территорию АО «ОДК-Климов» на Большом Сампсониевском проспекте.

Дмитрий Некрестьянов
партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»: 

– Каждый регион имеет свою специфику, и это, конечно, сказывается на успешности проектов. Например, в Москве к особенностям можно отнести то, что земля в основном находится в аренде у города. Кроме того, необходимо вносить плату за изменение вида разрешённого использования земельного участка, даже если он в частной собственности. В градостроительной документации отсутствуют чёткие параметры застройки. Они устанавливаются индивидуальным решением градостроительно-земельной комиссии Москвы. Есть и специальное регулирование для территорий Новой Москвы. В Московской области тоже свои особенности. В их числе наличие платы за изменение вида разрешённого использования, включение почти всех территорий, предназначенных для жилищной застройки, в категорию проектов комплексного устойчивого развития (КУРТ). Это порождает необходимость разрабатывать проекты планировки территории и т.п.
К нюансам девелопмента в Петербурге можно отнести многоуровневость регулирования параметров застройки (зоны охраны объектов культурного наследия, статус исторического поселения, требования ЮНЕСКО и пр.). Кроме того, есть серьёзные риски, связанные с тем, что градозащитники регулярно оспаривают градостроительную документацию и разрешения на строительство. Для других регионов  это в целом нехарактерно, а у нас достаточно распространённое явление. Мы также видим открытое противодействие застройке со стороны депутатов Законодательного собрания Петербурга путём включения участков в зелёные насаждения общего пользования либо рекреацию. Ещё один момент – согласование архитектурно-градостроительного облика, в состав которого неожиданно включают даже поэтажную планировку квартир, а не только архитектурное решение фасадов.
Наиболее выигрышной стратегией выхода на новые рынки является включение в команду застройщика профессионалов, знающих особенности местного девелопмента с точки зрения правоприменения. При этом само нормативное регулирование в целом доступно и может быть легко проанализировано. Мы довольно часто анализируем участки в разных регионах с точки зрения возможности застройки (преимущественно, конечно, в Петербурге и Москве, но также в Краснодаре, Рязани, Ростове-на-Дону и т.п.). В целом, любые юридические риски могут быть учтены, если экономика проекта позволяет это сделать. Поэтому межрегиональная экспансия – это, прежде всего, предпринимательский риск. На него можно смело идти, если финансовая модель  позволяет заложить резерв на непредвиденные ситуации.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

– Столичный рынок недвижимости всегда манил региональных девелоперов уровнем цен и своими объёмами. Для компаний, привыкших работать с крайне ограниченным бюджетом, это вполне логично. Но более осмысленный интерес к реализации собственных программ развития появился лишь около пяти лет назад. Часть компаний сделала ставку только на столичный регион, другие вписывают его в свою географическую стратегию развития. Сейчас успешные девелоперы из регионов начали активнее искать площадки, вести переговоры и запускать стартовые проекты. Для этого есть несколько причин. Первая – размер рынков. Многие застройщики достигли потолка развития в домашнем регионе и вынуждены выходить за его рамки. Вторая – невысокий уровень цен на жильё. Это сильно ограничивает качественную дифференциацию. Если компания видит своё будущее в работе с более качественными проектами, ей необходимо выходить за рамки ценового коридора 40 000-60 000 руб. за кв.м. Но в регионах крайне сложно получить разумную премию за качественный продукт. Вполне естественно, что на столицу в этих условиях смотрят в первую очередь. 
И если компании решат все организационные вопросы, они смогут приятно удивить московских покупателей как минимум в эконом-классе.


Застройщики с наибольшим количеством регионов присутствия

 

 

 

 

 

 

 

Иванова Евгения