Суд срок не скостит

yle="text-align: justify;">

Арендаторам коммерческой недвижимости придется самим договариваться с арендодателями о расторжении долгосрочных контрактов, если этого требует бизнес. Суды отказываются считать новую экономическую ситуацию обстоятельством непреодолимой силы, отмечают юристы.

Кризис во взаимоотношениях собственников и арендаторов стал предметом дискуссии на «круглом столе» Деловой ассоциации «Network Северо-Запад».

Эксперты расходятся в оценке состояния рынка коммерческой недвижимости. Большинство считает, что до конца кризиса еще далеко, но дно станет видно уже в марте. В феврале компании сдают управленческую отчетность за предыдущий год. После этого многие акционеры, очевидно, решат сократить издержки, персонал, а значит, и арендуемые площади. Собственники и управляющие и так уже регулярно получают письма от клиентов с просьбами о дисконте или отказе от части помещений. В марте прогнозируется пик таких обращений. Далее — затяжная стагнация, когда арендодателям предстоит бороться за прежний пул арендаторов при сильно сократившемся денежном потоке.

Правда, Петербург в этом смысле чувствует себя намного лучше Москвы, где арендаторы пытаются массово перейти на рублевые ставки, спасая себя от банкротства, а арендодатели изо всех сил пытаются удержать платежи в валюте, чтобы отбить инвестиции и вернуть заимствования, сделанные в долларах или евро. В Петербурге валютные ставки убил еще кризис 2008–2009 годов. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, всего 5% городских бизнес-центров к декабрю 2014‑го номинировали платежи в долларах или евро.

«Есть качественное различие между разными сегментами рынка, — считает Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры». — В логистике и торговле дно очень близко. Торговле неоткуда брать деньги, все товары закредитованы, надо купить новые коллекции, рынок одежды начинает схлопываться. И торговые центры входят в положение ритейлоров, готовы обсуждать индивидуальные условия аренды. С учетом снижения покупательского спроса арендатора сейчас терять нельзя. Пустые площади в ближайшие год-два невозможно будет заполнить. В складском сегменте самые крупные арендаторы имели ставки в долларах, и это подкосило ситуацию. Доходы у них в рублях, маржинальность бизнеса почти умерла. Многие стремятся выехать из логистических центров».

В офисном сегменте, считает эксперт, сейчас негативной тенденции нет. Но к концу весны ситуация может усложниться. После успешного декабря компаниям хватает денег в рублях, особенно тем, кто строит и продает недвижимость. Финансовые проблемы появятся к маю, когда все осознают, что надо платить по кредитам и поставщикам. Рублевая масса может оказаться несоразмерной долговой нагрузке, и тогда офисы начнут пустеть.

Брокеры подтверждают, что глобальной волны переездов в офисном секторе пока не наблюдается. Тем не менее случаи, когда арендаторы пытаются разорвать долгосрочный контракт из-за непосильной ставки, уже есть.

«Расторгнуть долгосрочный договор, если формальных поводов нет, довольно трудно, — рассуждает Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев групп». — Еще в кризисы 1998 и 2008 гг. у судов сложилась позиция, что изменение экономической ситуации — это коммерческие риски компаний, а не обстоятельства, которые невозможно предвидеть. Даже когда бизнес закрывается или сокращается, закрываются филиалы, суды предлагают компаниям самостоятельно договариваться с арендодателем. И Верховный суд поддерживает в этом нижестоящие инстанции. Есть соответствующее определение, вынесенное экономической коллегией Верховного суда в конце 2014 года, когда один из банков закрыл отделение и был вынужден требовать через суд расторжения договора с арендодателем.

С другой стороны, к нам обращаются арендодатели, которые потеряли арендаторов просто физически. В офисе остались компьютеры, люди исчезли, нет никаких уведомлений. Решение проблемы в судебном порядке потребует времени и расходов, а результат сомнителен. Вывод — надо договариваться».

Кстати, при желании это удается даже тем, у кого ставки номинированы в валюте. Компромиссным решением становится фиксация верхней границы курса на приемлемом для сторон уровне, а также замораживание ставок на два-три года.

«В декабре удалось предварительно согласовать пятилетний договор об аренде помещения, где собственник очень хотел оставить долларовую ставку, а для клиента она была неподъемна, — говорит Надежда Ермишина, заместитель генерального директора Maris в ассоциации с CBRE. — Мы согласовали такие условия, при которых арендатор экономит по $200 000 в год. Но и арендодатель не остался внакладе. Курс доллара вырос уже настолько, что в рублях он получает значительно больше. А валютных заимствований у собственника не было».

«Наша компания выступала посредником в переговорах между арендатором и собственником торгового помещения на Невском проспекте, у которых дело доходило до расторжения договора, — комментирует Елена Рыжкова. — Там тоже речь шла о долларах, и в конце концов удалось придумать следующую формулу: базовая ставка, рассчитанная по курсу доллара на момент заключения договора (35 рублей), плюс переменная — разница между базовой ставкой и платежом по текущему курсу ЦБ, разделенная на два. Таким образом, риск делится пополам».

В целом эксперты считают, что платежеспособный арендатор в 2015‑м окажется в выигрыше. На рынке хватает предложений, и можно согласовать хорошие условия, включая адекватную ставку и арендные каникулы от месяца до трех. И поскольку никто из клиентов не готов сейчас инвестировать в ремонт чужого помещения, владельцы офисов стали сдавать их с полной отделкой. Конечно, эти затраты закладывают в стоимость аренды, но и арендатору выгоднее разнести их на несколько лет вперед.