НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

16 мая, 21:56
15 декабря 2014 в 06:00

Выбор прост: снижать издержки или покинуть рынок

Экономика заставляет бизнес думать о сокращении издержек. Девелоперы, работающие с жильем, пересматривают инженерные разделы проектов. Ведь значительную часть оборудования поставляют из-за рубежа, и дорожает оно особенно быстро. О том, удастся ли сохранить комфорт в новостройках в условиях всеобщей оптимизации, рассуждает генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Кузнецов Пётр Александрович
Кузнецов Петр Александрович
директор
ГК «Конфидент»

Экономика заставляет бизнес думать о сокращении издержек. Девелоперы, работающие с жильем, пересматривают инженерные разделы проектов. Ведь значительную часть оборудования поставляют из-за рубежа, и дорожает оно особенно быстро. О том, удастся ли сохранить комфорт в новостройках в условиях всеобщей оптимизации, рассуждает генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

– Как и насколько существенно, с вашей точки зрения, меняется рынок?

– Тенденции тревожные, хотя продажи до конца года и, видимо, в первом квартале 2015‑го на первичном рынке жилья существенно не ухудшатся. Люди ищут, куда пристроить сбережения. Я даже думаю, что у девелоперов будет возможность после новогодних каникул на 5–7% поднять цены. И это не обрушит спрос, по крайней мере, сразу. С другой стороны, с середины этого года на рынок вышло огромное количество проектов. В первом квартале 2015‑го мы увидим еще несколько десятков свежих жилых комплексов.

Но сейчас застройщиков волнует не растущая конкуренция или предстоящее снижение спроса. Их тревожит стремительное повышение себестоимости жилья как продукта. С колебаниями валютного курса подорожало не только импортное оборудование. Производители отечественной или локализованной в России продукции тоже начали поднимать цены, хотя и не так резко. С ноября мы ежедневно получаем по два-три факса от поставщиков, которые сообщают об увеличении расценок.

При этом всем участникам рынка понятно, что поднять рыночную стоимость квадратного метра пропорционально росту затрат уже не удастся. Самый важный вопрос: как удержать его в разумных пределах? Если не найти на него ответ, общее удорожание материалов и инженерии может достичь 30–35%. Сейчас доля инженерных систем составляет 20–25% от себестоимости строительства жилого комплекса. Соотношение импортной и отечественной продукции в инженерных системах примерно 50 на 50. Остальные материалы для стройки производят в России, но если их поставщики поднимут цены хотя бы на 10%, общая себестоимость квадратного метра должна вырасти на 15–18%. Выбор прост: снижать издержки либо рано или поздно покинуть рынок.

– На импортозамещение в сегменте инженерного оборудования надеяться не стоит?

– Пока рано. Все понимают: что-то делать надо. Но процесс этот долгий и сложный, мы увидим первые результаты не раньше III квартала 2015‑го.

– Летом в «Конфидент» стали обращаться девелоперы с просьбой оптимизировать инженерные разделы проектов. Сейчас таких заявок больше?

– Существенно больше. Хотя компании, у которых есть свой штат проектировщиков, не отдают эту задачу на аутсорсинг. Они считают ее слишком важной и деликатной и хотят сохранить свои конкурентные преимущества в тайне. Но все равно спрос на оптимизацию инженерных разделов увеличился в разы и в ближайшие месяцы будет расти.

– А по каким параметрам застройщики хотят оптимизировать инженерную «начинку» нового жилья?

– Задачи, которые они ставят, пока довольно абстрактны. Девелоперы не понимают, какое качество продукта будет востребовано рынком через полгода или год. Они предполагают, что покупатель снизит требования к комфорту жилья, к его отделке, потому что не сможет за это заплатить. Но насколько резко он их снизит, зависит от того, как будет развиваться экономическая ситуация.

Как правило, нам говорят: давайте посмотрим, что можно сделать, чтобы себестоимость инженерного блока осталась такой, как вчера, когда евро стоил 45–50 рублей. У некоторых компаний начинается своеобразная паника: «Давайте все западное выкинем, не покупать же его в полтора раза дороже, экономику проекта после этого не соберешь».

– Что могут предложить в такой ситуации инженеры?

– Мы разрабатываем пакет предложений для проектов с разной степенью комфорта и разной стоимостью. Исходим из того, относится конкретный дом к комфорт- или бизнес-классу, какова цена квадратного метра и насколько конкурентно окружение. В первую очередь пересматриваются разделы отопления, вентиляции, холодоснабжения, электричества, они съедают большую часть средств, выделенных на инженерию. По каждому из них мы предлагаем 20–25 решений. Внутри каждого есть подварианты, связанные с использованием разных материалов, разных классов оборудования, разных технологий. Математически это дает несколько тысяч комбинаций. Но реально стоит обсуждать десятка два. Девелопер сам выбирает баланс между комфортом и стоимостью, в соответствии с которым мы меняем проектные решения на его объекте.

Интересно, что в некоторых компаниях, особенно западных, руководители сталкиваются с сопротивлением сотрудников. Они отвергают упрощенные решения. У них 10 лет воспитывали привычку к высокому качеству, требовали его настолько жестко и бескомпромиссно, что сейчас коллектив просто не может перестроиться.

– Какими элементами комфорта жертвовать можно, а какими не стоит? Скажем, в эконом- или комфорт-классе?

– Начнем с системы отопления. За последние годы типовым стало коллекторное решение, когда разводку по квартире делают горизонтально. Это на 10–20% дороже, чем разводка по стоякам. Они, в свою очередь, бывают двух- или однотрубные, хотя и те и другие — вчерашний день. Однако в эконом-классе двухтрубные стояки остаются самым распространенным вариантом. Сейчас многие заказчики пытаются вернуться к однотрубным стоякам, выигрывая на этом 2–3% от стоимости системы. Это тупиковый путь. Однотрубная система дает очень низкий уровень комфорта для жильца, ее балансировка постоянно нарушается, невозможно сделать за приемлемые деньги систему учета, а значит, и экономии тепла.

Во всех отношениях предпочтительнее коллекторная система с нормальной запорной и балансировочной аппаратурой. На отоплении вообще лучше не экономить.

А вот о механической вентиляции снова придется забыть, по крайней мере, в комфорт-классе. К сожалению. Потому что это был прорыв по части улучшения здоровья и качества жизни через качество воздуха в квартирах. Но с января 2014 года в жилых домах обязательно делается приточная вентиляция. Обычно обеспечивают ее с помощью клапанов инфильтрации воздуха. Эти простые решения и станут на ближайшие годы мейнстримом.

Централизованные системы кондиционирования исчезнут даже из элитных проектов, потому что достойных образцов импортозамещения здесь просто нет. Собственникам квартир опять предстоит вешать кондиционер на фасад. Люди побогаче будут ставить сплит-системы.

В водоснабжении надо обязательно оставлять системы очистки воды. Вот нержавеющие трубы, скорее всего, уступят черным либо пластиковым. Потому что бесфитинговую нержавеющую трубу на отжимах в России не выпускают, хотя она очень хороша тем, что не вступает ни в какие взаимодействия с реагентами. Однако ничего страшного в этих изменениях нет.

– Расскажите подробнее о работе, которую вы провели по заказу компании «ЮИТ».

– Нас попросили адаптировать инженерные разделы к новой ситуации на рынке. Кстати, «ЮИТ» смог не только четко поставить задачу, но и структурировать ее в деньгах. Надо было разработать пакет мер более чем для 20 инженерных систем. Всего получилось около 1000 предложений. Этого вполне достаточно для принятия управленческих решений.

Из этого набора компания может собирать, как конструктор, модели для разных жилых комплексов в зависимости от продукта, который захочет получить. Фактически у «ЮИТ» сейчас есть универсальный инструмент для балансировки инженерных систем в пределах любой цены. Если ситуация очень серьезно ухудшится и в каком-то комплексе придется сделать инженерию стоимостью 4000 руб. на кв.м, компания сможет выработать достойное решение, сохранив все важное. Но можно собрать и вариант стоимостью 12 000 руб. на метр, скажем, для комплекса «Смольный проспект», который проектировал Рикардо Бофилл.

– Для бизнес-центров тоже наступило время простых дешевых решений?

– Сейчас мы работаем с двумя бизнес-центрами, а когда-то мы вели одновременно пять-шесть таких проектов. Думаю, ввод офисов в Петербурге в 2015–2017 гг. не превысит 200 000 «квадратов» в год. Рынок упадет, но по части качества и класса инженерных систем серьезного удешевления не будет. Строить дешевые бизнес-центры сейчас бессмысленно, лучше не делать их совсем.

Наступает интересное время для тех инженерных компаний, которые войдут в новый кризис без долгов, с работоспособным коллективом и пулом вдумчивых заказчиков. Потому что есть и такие клиенты, которые пытаются переложить риски по удорожанию систем на инженерную фирму.

Нам предстоит понять, что происходящее — это не сиюминутный кошмар, который завтра закончится. Спад продлится несколько лет. И все же надо будет вводить дома, бизнес-центры, заводы. Партнеры, сумевшие сохранить доверие, получат шанс реализовать интересные проекты.