НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

17 мая, 00:52
12 мая 2014 в 06:00

Инновации появляются там, где стоит реальный потребитель

Внедрению современных инженерных систем в жилых новостройках препятствует ограниченный спрос. Однако в последние пару лет объекты категории «комфорт», «бизнес» и «премиум» обеспечивают инжиниринговым компаниям больше заказов, чем сектор коммерческой недвижимости. О том, станут ли покупатели платить за удобства, если вновь наступят трудные времена, рассуждает Петр Кузнецов, генеральный директор ООО «Конфидент».

Кузнецов Пётр Александрович
Кузнецов Петр Александрович
директор
ГК «Конфидент»

Внедрению современных инженерных систем в жилых новостройках препятствует ограниченный спрос. Однако в последние пару лет объекты категории «комфорт», «бизнес» и «премиум» обеспечивают инжиниринговым компаниям больше заказов, чем сектор коммерческой недвижимости. О том, станут ли покупатели платить за удобства, если вновь наступят трудные времена, рассуждает Петр Кузнецов, генеральный директор ООО «Конфидент».

Мы больше 20 лет занимались поисками тех, кому были бы интересны современные инженерные системы. Пытались нащупать спрос в Москве, Петербурге и других городах. Я лично этим занимался и видел устойчивое отсутствие интереса к теме у жилищных девелоперов. Посчитав себестоимость, многие сразу заявляли, что им этого не надо. Были и такие застройщики, которые внедряли одну-две системы — ровно столько, чтобы привлечь внимание к своему продукту, то есть это был маркетинговый ход. Объемы строительства жилья эконом-класса нарастали, а единственная возможная инновация в этом сегменте — сделать квартиры дешевле дешевого. Мы загрустили, и было отчего.

Однако в последние полтора-два года ситуация понемногу выходит из тупика. На рынке стало больше жилья комфорт- и бизнес-класса, а также элитных комплексов. По нашим подсчетам, в Петербурге уже около 1 млн «квадратов» такой недвижимости. В этих сегментах работает конкуренция, причем не ценовая, а связанная с качеством продукта. Появились девелоперы, жизненно заинтересованные в инновациях. Потому что, если ты хочешь продавать свой продукт по 200 000 рублей за метр, в проект придется вложить лучшее из инженерных достижений.

Потребитель «подрос», у него уже не первая квартира, он знает, чего требовать. Приходит и спрашивает: «А чем я буду дышать на Петроградке?» — «Воздухом!» — «Вот это меня и смущает!» Клиент становится мощным драйвером для внедрения современной инженерии.

И хотя в портфеле «Конфидента» есть такие объекты, как аэропорт Пулково или гостиница Four Seasons, около двух лет назад я перенастроил компанию на работу с дорогим жильем. Этот рынок растет активнее, чем офисный или гостиничный.

Вопрос, что именно на нем востребовано. Ведь все эти годы инженерные компании, желая увеличить финансовые показатели, пытались внедрять «умные дома», «зеленые» технологии, аккумуляторы холода и пр.

В списке товаров и услуг, которые неожиданно стали нужны девелоперам, ничего этого нет. Инновации появляются там, где стоит реальный потребитель. И только те, которые найдут отражение в повседневном бытовом комфорте.

Прежде всего, востребовано все, что связано с вентиляцией. В первый раз провести через экспертизу механическую приточновытяжную вентиляцию в жилом доме было безумно трудно. Мы сделали это несколько лет назад вместе с компанией NCC. Проект «лежал» в экспертизе полтора года. Теперь проще, но все-таки экспертиза требует трех-четырех месяцев работы профессиональной инженерной фирмы. Если вентиляция сделана с умом, она увеличивает себестоимость квадратного метра всего на 1200–1300 руб. Но есть риски.

Например, трудно сдать объект в эксплуатацию. Или — спроектировали систему приточно-вытяжной вентиляции, убрали вытяжные шахты, увеличили продаваемую площадь — прекрасно! Отлили коробку, а инженер не смог решить вопросы с экспертизой, не согласовал. То есть слабый специалист способен в принципе убить весь проект. А подключение сильного инженера на этом этапе сдвинет срок сдачи объекта на год. Если девелопер работает по 214‑ФЗ, такая задержка — это деньги, причем немалые.

Поэтому эти системы вентиляции и рекуперации тепла пока применяют редко. И я думаю, что еще лет 15 нам работать с этой темой. Но потенциал у нее большой. Есть ведь вентиляция с увлажнением воздуха, есть такая, которая дает приток чистого воздуха, содержит разнообразные фильтры и т. д.

С вертикальной разводкой отопления вроде покончили, но не совсем. Есть еще дома бизнес-класса, где она присутствует. Однако это пережиток. Разводка должна быть только горизонтальной, причем современная — с хорошими коллекторами и нормальным управлением. Появилось несколько домов с тепловыми квартирными пунктами. Это замечательно, потому что дает возможность самостоятельно управлять климатом в квартире независимо от отопительного сезона. Бывает холодное лето. Если в семье есть пожилые люди, которые мерзнут даже при 18 градусах, вы можете обогреть их комнаты.

Есть масса качественных решений в части водопровода и канализации. Чтобы их применить, нужен только девелопер, который захочет наполнить дом такими опциями и будет уверен, что удорожание квадратного метра на 3000–4000 руб., возложенное на потребителя, не станет критичным. При нынешнем уровне цен на жилье такое увеличение уже не делает погоды. По крайней мере, для тех 5% клиентов, которые в состоянии приобрести квартиры категории выше, чем «эконом».

Эти 5% — небольшой, но уже ощутимый показатель. Даже при общем ухудшении экономической ситуации и уменьшении объема денег на рынке, а это неизбежно, они будут инвестировать в качественные проекты.

Важно понимать, что такие клиенты готовы платить не за экономию, а за удобство. Долгое время инженерные компании и чиновники считали, что инновации должны сводиться к энергоэффективности. По-моему, это ошибка. Надо думать, в первую очередь, о комфорте, о новом уровне качества жизни. Даже если он обходится чуть дороже с точки зрения энергопотребления. Нефти и газа в ближайшее время у нас явно не станет меньше. И проблема экономии будет стоять не так остро, как проблема технологического отставания.

Люди выбирают жилье эконом-класса лишь потому, что на лучшее у них нет денег. Если бы государство как регулятор обеспечило ипотеку под 5% на 25 лет, история была бы другой. На таких условиях купить квартиру по 85 000 руб./кв.м вышло бы в полтора раза дешевле, чем по 55 000 руб. при нынешних ипотечных ставках. А в 85 000 руб. за «квадрат» уже можно заложить современную инженерную «начинку».