НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объёма сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

23 октября, 11:33

Чтобы развивать инженерию, нужен новый уровень культуры

4 ноября 2013 в 06:00
3 199

Чтобы развивать инженерию, нужен новый уровень культуры

Доля офисов, претендующих на современный уровень комфорта, постоянно растет. То, что считалось излишествами еще несколько лет назад: приточно-вытяжная вентиляция, системы кондиционирования, — стало обязательными атрибутами бизнес-центров, начиная с класса В. Каким будет следующий этап офисной эволюции и развития инженерных систем, прогнозирует директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Кузнецов Пётр Александрович
Кузнецов Пётр Александрович
директор
ГК «Конфидент»

Доля офисов, претендующих на современный уровень комфорта, постоянно растет. То, что считалось излишествами еще несколько лет назад: приточно-вытяжная вентиляция, системы кондиционирования, — стало обязательными атрибутами бизнес-центров, начиная с класса В. Каким будет следующий этап офисной эволюции и развития инженерных систем, прогнозирует директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

– На одной из деловых встреч вы сказали, что за последние десять лет ничего выдающегося в строительстве офисных центров не произошло. Почему?

– Действительно, в последние годы нам как инженерам стало скучновато работать. Число современных, хорошо оборудованных офисов выросло, но качественные изменения незначительны. Сложился «промышленный», серийный подход к объектам. В 95% бизнес-центров и архитектура, и инженерия примерно одинакового качества, причем похвастаться их владельцам особо нечем. Пожалуй, сколько-нибудь значительное развитие получила лишь связь. Например, появились ранее невиданные системы теле- и видеоконференций. В остальном же инженеры замечательно умеют рассчитывать котлы, чиллеры, ТП и ГРЩ и т. п.

Мы успешно обеспечиваем помещениям приток наружного воздуха с небольшой скоростью, более или менее равномерное распределение тепла, света. Мы можем делать больше, особенно в офисном сегменте. Пора выходить на рынок с принципиально иными продуктами в области инженерных систем. Пришло время новой парадигмы.

– Вы уже знаете, какой она будет?

– Рынок пытается ее отыскать. Я не думаю, что ее место займет так называемый green-девелопмент. Тема жизни в гармонии с природой, с минимальным потреблением ресурсов — в большой моде. Но, скажем откровенно, она совершенно неинтересна девелоперам. Время от времени они пытаются убедить себя и других, что экологические сертификаты как-то помогают продавать недвижимость. Но дело тут только в том, что «зеленая» сертификация стала частью правил игры в некоторых странах. На нее завязаны нормы проектирования, и без этого просто не пустят на рынок. Но в строительстве идеи, которые не повышают качества среды, обречены на вымирание.

Другая тема — «умный дом», консолидация инженерных систем в комплекс, управляемый из единого центра. В ее основе — желание лучше учитывать и регулировать потребляемую энергию. Но когда речь идет о рабочем месте, энергосбережение — вещь очень далекая от реальных потребностей человека.

– Тогда что?

– Обеспечение условий для высокопроизводительного труда. Создание инженерных систем, которые позволяют регулировать климат и все основные параметры комфорта непосредственно на рабочем месте. Например, наличие в офисах небольших систем подогрева пола, систем охлаждения воздуха, действие которых локализовано на небольшом пространстве и регулируется сотрудниками. Мне кажется, за способностью подстраиваться под индивидуальные потребности — будущее инженерии.

– Для этого достаточно технических возможностей?

– С технической точки зрения здесь нет ничего, чего бы мы не делали уже сегодня. Температура, скорость подачи воздуха, интенсивность теплового излучения, влажность, освещенность — это несложные системные элементы. Компоненты, которые позволяют объединить их, чтобы управлять ими с одного пульта, — стандартные контроллеры, ручки, розетки.

Я уже видел офисы, где под каждым рабочим местом сделан теплый пол. Есть ощущение, что сотрудники выходить не хотят из-за стола. А решение стоит максимум $60 на человека. Ну и с точки зрения энергосбережения есть разница — обогреть/охладить один кубометр или всю комнату, в принципе — с одним и тем же результатом.

– Тогда почему на такие решения нет спроса?

– Думаю, потенциально рынок огромный и очень интересный. Но инициатор спроса пока не сформировался. Комфорт на рабочем месте нужен конкретному человеку — работнику. При этом люди очень разные, их настроение, ощущения могут меняться в течение суток в зависимости от погоды, состояния здоровья.

По моим собственным наблюдениям, женщины начинают мерзнуть значительно раньше, чем мужчины. Один на все помещение сплит ничего не дает. И мы все не раз видели людей, которые в жару маются в офисах, не способные ни к чему.

Игнорировать такие потребности можно, но это отражается на производительности труда. При этом сотрудникам совершенно безразлично, сколько заплатил работодатель за освещение, отопление и электроэнергию.

Но если работодатель сегодня тратит на оснащение рабочего места для сотрудника, скажем, $6000–10 000 вместе с софтом, лицензиями и т. п. и на его зарплату еще $24 000 в год, то есть прямой экономический смысл инвестировать еще $1000–1500, чтобы поднять производительность его труда. Если благодаря созданному комфорту он будет хотя бы на один раз в год меньше болеть, работать с ясной головой, реже отвлекаться на кофе, который вынужден пить, чтобы согреться, в итоге работодатель выиграет. Это можно измерить в деньгах. Такие вложения окупятся за год, даже если производительность труда сотрудника повысится всего на 10%.

Обеспечить в офисах средний уровень комфорта, одинаковый для всех, — это был первый шаг. Он уже сделан, здания насыщены инженерией. Следующий шаг требует очень серьезных изменений, прежде всего в подходе к человеку. И должно совпасть множество факторов, чтобы он состоялся.

– Какие, в частности?

– Например, архитекторы уже почти доказали девелоперам, что хорошие планировки и внешний вид здания повышают его капитализацию. Если удастся доказать, что такой подход работает и в отношении инженерных систем, это будет большая победа.

Затем надо внедрить в голову арендатора офиса мысль о том, что на комфорте можно заработать. Он выступает работодателем для служащих и, естественно, знает, сколько человек будут сидеть в помещении, где и как разместятся рабочие столы. Это важно, ведь строитель о таких подробностях не подозревает, и поэтому при возведении здания внедрить «корыстную инженерию» практически невозможно. Предстоит еще ответить на вопрос, по каким нормам эти локальные системы проектировать и надо ли вносить коррективы в общий проект здания.

Думаю, на формирование (и оформление) нового подхода уйдет 10–20 лет. Кроме прочего он потребует взаимодействия на равных девелопера, архитектора и инженера — так, как это происходит на Западе. Для этого необходимы доверие и определенный уровень культуры. В России пока что архитектор, инженеры, строители — не более чем субподрядчики для девелопера. А субподрядчик думает не о конечном продукте, а о штрафных санкциях, сроках, работает вынужденно, лишь бы получить деньги.

С кем-то из своих субподрядчиков девелопер хочет общаться, с кем-то нет. Все равно все и всегда решает он. В итоге все действуют порознь, и взаимодействия, той синергии группы, благодаря которой возникает хороший проект, не выходит. Соответственно, такой заказчик получает продукт, которого он в полной мере достоин.