Чтобы развивать инженерию, нужен новый уровень культуры

Доля офисов, претендующих на современный уровень комфорта, постоянно растет. То, что считалось излишествами еще несколько лет назад: приточно-вытяжная вентиляция, системы кондиционирования, — стало обязательными атрибутами бизнес-центров, начиная с класса В. Каким будет следующий этап офисной эволюции и развития инженерных систем, прогнозирует директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

– На одной из деловых встреч вы сказали, что за последние десять лет ничего выдающегося в строительстве офисных центров не произошло. Почему?

– Действительно, в последние годы нам как инженерам стало скучновато работать. Число современных, хорошо оборудованных офисов выросло, но качественные изменения незначительны. Сложился «промышленный», серийный подход к объектам. В 95% бизнес-центров и архитектура, и инженерия примерно одинакового качества, причем похвастаться их владельцам особо нечем. Пожалуй, сколько-нибудь значительное развитие получила лишь связь. Например, появились ранее невиданные системы теле- и видеоконференций. В остальном же инженеры замечательно умеют рассчитывать котлы, чиллеры, ТП и ГРЩ и т. п.

Мы успешно обеспечиваем помещениям приток наружного воздуха с небольшой скоростью, более или менее равномерное распределение тепла, света. Мы можем делать больше, особенно в офисном сегменте. Пора выходить на рынок с принципиально иными продуктами в области инженерных систем. Пришло время новой парадигмы.

– Вы уже знаете, какой она будет?

– Рынок пытается ее отыскать. Я не думаю, что ее место займет так называемый green-девелопмент. Тема жизни в гармонии с природой, с минимальным потреблением ресурсов — в большой моде. Но, скажем откровенно, она совершенно неинтересна девелоперам. Время от времени они пытаются убедить себя и других, что экологические сертификаты как-то помогают продавать недвижимость. Но дело тут только в том, что «зеленая» сертификация стала частью правил игры в некоторых странах. На нее завязаны нормы проектирования, и без этого просто не пустят на рынок. Но в строительстве идеи, которые не повышают качества среды, обречены на вымирание.

Другая тема — «умный дом», консолидация инженерных систем в комплекс, управляемый из единого центра. В ее основе — желание лучше учитывать и регулировать потребляемую энергию. Но когда речь идет о рабочем месте, энергосбережение — вещь очень далекая от реальных потребностей человека.

– Тогда что?

– Обеспечение условий для высокопроизводительного труда. Создание инженерных систем, которые позволяют регулировать климат и все основные параметры комфорта непосредственно на рабочем месте. Например, наличие в офисах небольших систем подогрева пола, систем охлаждения воздуха, действие которых локализовано на небольшом пространстве и регулируется сотрудниками. Мне кажется, за способностью подстраиваться под индивидуальные потребности — будущее инженерии.

– Для этого достаточно технических возможностей?

– С технической точки зрения здесь нет ничего, чего бы мы не делали уже сегодня. Температура, скорость подачи воздуха, интенсивность теплового излучения, влажность, освещенность — это несложные системные элементы. Компоненты, которые позволяют объединить их, чтобы управлять ими с одного пульта, — стандартные контроллеры, ручки, розетки.

Я уже видел офисы, где под каждым рабочим местом сделан теплый пол. Есть ощущение, что сотрудники выходить не хотят из-за стола. А решение стоит максимум $60 на человека. Ну и с точки зрения энергосбережения есть разница — обогреть/охладить один кубометр или всю комнату, в принципе — с одним и тем же результатом.

– Тогда почему на такие решения нет спроса?

– Думаю, потенциально рынок огромный и очень интересный. Но инициатор спроса пока не сформировался. Комфорт на рабочем месте нужен конкретному человеку — работнику. При этом люди очень разные, их настроение, ощущения могут меняться в течение суток в зависимости от погоды, состояния здоровья.

По моим собственным наблюдениям, женщины начинают мерзнуть значительно раньше, чем мужчины. Один на все помещение сплит ничего не дает. И мы все не раз видели людей, которые в жару маются в офисах, не способные ни к чему.

Игнорировать такие потребности можно, но это отражается на производительности труда. При этом сотрудникам совершенно безразлично, сколько заплатил работодатель за освещение, отопление и электроэнергию.

Но если работодатель сегодня тратит на оснащение рабочего места для сотрудника, скажем, $6000–10 000 вместе с софтом, лицензиями и т. п. и на его зарплату еще $24 000 в год, то есть прямой экономический смысл инвестировать еще $1000–1500, чтобы поднять производительность его труда. Если благодаря созданному комфорту он будет хотя бы на один раз в год меньше болеть, работать с ясной головой, реже отвлекаться на кофе, который вынужден пить, чтобы согреться, в итоге работодатель выиграет. Это можно измерить в деньгах. Такие вложения окупятся за год, даже если производительность труда сотрудника повысится всего на 10%.

Обеспечить в офисах средний уровень комфорта, одинаковый для всех, — это был первый шаг. Он уже сделан, здания насыщены инженерией. Следующий шаг требует очень серьезных изменений, прежде всего в подходе к человеку. И должно совпасть множество факторов, чтобы он состоялся.

– Какие, в частности?

– Например, архитекторы уже почти доказали девелоперам, что хорошие планировки и внешний вид здания повышают его капитализацию. Если удастся доказать, что такой подход работает и в отношении инженерных систем, это будет большая победа.

Затем надо внедрить в голову арендатора офиса мысль о том, что на комфорте можно заработать. Он выступает работодателем для служащих и, естественно, знает, сколько человек будут сидеть в помещении, где и как разместятся рабочие столы. Это важно, ведь строитель о таких подробностях не подозревает, и поэтому при возведении здания внедрить «корыстную инженерию» практически невозможно. Предстоит еще ответить на вопрос, по каким нормам эти локальные системы проектировать и надо ли вносить коррективы в общий проект здания.

Думаю, на формирование (и оформление) нового подхода уйдет 10–20 лет. Кроме прочего он потребует взаимодействия на равных девелопера, архитектора и инженера — так, как это происходит на Западе. Для этого необходимы доверие и определенный уровень культуры. В России пока что архитектор, инженеры, строители — не более чем субподрядчики для девелопера. А субподрядчик думает не о конечном продукте, а о штрафных санкциях, сроках, работает вынужденно, лишь бы получить деньги.

С кем-то из своих субподрядчиков девелопер хочет общаться, с кем-то нет. Все равно все и всегда решает он. В итоге все действуют порознь, и взаимодействия, той синергии группы, благодаря которой возникает хороший проект, не выходит. Соответственно, такой заказчик получает продукт, которого он в полной мере достоин.