Каждое дело о сносе домов на землях ИЖС будет уникальным

Позиция арбитражного суда по конкретным делам зачастую диктует правила, по которым живет строительный рынок. О том, как складывается практика по наиболее резонансным спорам, мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленинградской области Светланой Изотовой. В перечне горячих тем — незаконное строительство на землях ИЖС, банкротство застройщиков, выкуп нежилых встроек, прецедентные решения ВАС по аренде и другие актуальные вопросы.

– Светлана Валерьевна, начнем с того, как изменилась нагрузка на арбитражный суд по итогам 2012-го.

– Число поданных исков возросло примерно на 17%, количество рассмотренных дел — на 16%. Всего за год в суд поступило 82 373 исковых заявления, рассмотрено 73 544. Дел о банкротстве стало больше на 10%, но в абсолютных цифрах это менее 200 заявлений.

Стало значительно меньше споров, рассмотренных с нарушением сроков. Прежде всего это связано с введением упрощенного производства (в сентябре вступили в силу изменения в Арбитражный процессуальный кодекс). Если сумма имущественных требований не превышает 300 000 рублей, иск рассматривается без участников дела. Общение происходит в электронной форме.

Мы размещаем на сайте поступившие от сторон документы, а участники процесса получают код доступа к ним. У сторон есть полтора месяца для того, чтобы обменяться документами и возражениями. В течение последующих 14 дней судья должен вынести решение. Если он понимает, что так спор не решить, дело будет рассмотрено по обычной процедуре.

Число подобных дел исчисляется тысячами, а вскоре счет, видимо, пойдет на десятки тысяч.

Кстати, сумма претензий может и превышать 300 000 рублей, если вторая сторона признает требования или обе стороны согласились на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства.

– Как изменилось качество судейства, если оценивать процент отмененных решений?

– За год апелляционный суд отменил (или изменил) 3514 судебных актов — 23% от числа обжалованных, или 5% от общего числа разрешенных дел (в 2011 году эти показатели составили соответственно 25 и 5%).

В суде кассационной инстанции отменены 1122 судебных акта (в 2011-м — 571), что составляет 19,2% от числа обжалованных (в 2011 году — 15,6%), или 0,8% от числа разрешенных дел, 533 дела направлены на новое рассмотрение.

В порядке надзора отменено пять судебных актов.

– Как применяются новые правила банкротства застройщиков: сколько граждан отстаивает свои права в арбитраже, какие возникают проблемы?

– На данный момент специальная процедура банкротства застройщиков применена в 17 делах. Но требований, заявленных гражданами (в рамках этих дел),— тысячи. Суд рассмотрел около 2100 заявлений от дольщиков. Многие еще ждут своей очереди. Практика пока только формируется.

Определенные вопросы связаны с исчислением сроков подачи заявлений. Некоторые граждане слишком поздно узнают о начавшемся банкротстве. Перед судьями встает вопрос о восстановлении сроков, пропущенных по уважительной причине.

Другая проблема связана с расширительным (по сравнению с Градкодексом и 214-ФЗ) толкованием термина «застройщик», который дает закон о несостоятельности. Правила параграфа 7 могут применяться независимо от того, обладает застройщик правами на участок или на объект строительства. Определяющий признак — наличие требований о передаче жилых помещений. Но в подобных ситуациях (если у должника, к примеру, нет прав на участок) кредиторам трудно претендовать на квартиры, ведь их права производны от прав застройщика.

Напомню, что закон предусматривает возможность передачи незавершенного объекта ЖСК или иному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Пока был только один случай, когда суд применил эту норму. Это произошло в рамках банкротства компании «ЖилСоцСтрой» (у которой остался недостроенный дом в Гатчине). Впрочем, формальная процедура еще не завершена.

Открытым также остается вопрос, можно ли включать в реестр требований тех граждан, чьи права на квартиру или на долю в объекте уже признали суды общей юрисдикции. Пока мы не вносим их в реестр.

– Некоторые банкроты успели сдать дома в эксплуатацию и передать квартиры гражданам. Но по разным причинам новоселы не могут оформить собственность (например, у фирмы остались долги перед городом). Как следует поступать дольщикам и где должны рассматриваться их требования: в арбитраже или в судах общей юрисдикции?

– Пока арбитраж не вынес определение о банкротстве юрлица по специальным правилам, иски граждан о признании собственности и регистрации должны рассматриваться в судах общей юрисдикции. Если же арбитражный суд применил положение параграфа 7, то споры необходимо решать в рамках дела о банкротстве. Если помещение уже передано покупателю и спор о собственности как таковой отсутствует, суд может квалифицировать требование истца о признании собственности как требование о государственной регистрации перехода прав и обязать зарегистрировать право в соответствии со ст. 551 ГК. Здесь следует обратить внимание на постановление Президиума ВАС 15961/2011.

– В связи с изменением политики Смольного девелоперы стали чаще судиться с исполнительными органами власти. Многие фирмы обжалуют отказы в согласовании градпланов или выделении участков. Вы подтвердите эту тенденцию?

– Нет. Нельзя сказать, что число подобных дел заметно возросло. Застройщики активно оспаривали отказы в выдаче градпланов еще несколько лет назад. Таких дел и сегодня немало. Не думаю, что это имеет отношение к изменению курса Смольного.

Другой вопрос, что появились новые категории споров. Например, КГА отказывает инвесторам в разработке проектов планировки территорий за их счет. Некоторые фирмы, получившие отказ, обратились в арбитражный суд. К настоящему времени такие дела рассмотрены только в первой инстанции. Суд вынес решения в пользу заявителей (дела А56–69292/2012, А56–62437/2012, А56–41805/2012), но говорить об устоявшейся практике рано.

– Еще одна резонансная тема — строительство многоквартирных домов на землях для ИЖС. Сейчас Служба госстройнадзора добивается показательного сноса нескольких зданий. По первому иску (Межозерная ул., 16) арбитраж вынес отказное решение…

– Очевидно, что каждое дело будет уникальным. Отсутствуют четкие критерии, позволяющие отнести постройку к индивидуальному или многоквартирному дому, пока строительство не завершено. Поэтому мы и знаем примеры, когда в России шли под снос уже готовые дома.

Служба оперирует положениями Градкодекса, где говорится, что при строительстве индивидуальных домов высотой не более трех этажей проект не требуется. Но это не значит, что индивидуальный дом не может быть большего размера.

Вынося решение по первому делу, суд исходил из того, у застройщика есть градплан участка, проект и разрешение на строительство именно индивидуального жилого дома. Архитектурные особенности (количество входов в дом, балкончиков, эркеров и т. д.) — не безусловный критерий.

Суд может принимать во внимание и прочие доказательства, например рекламные материалы о продаже квартир в таких домах, договоры с гражданами. Но при рассмотрении первого дела этих документов не было.

В любом случае необходимо предостеречь потенциальных покупателей. Нужно обязательно смотреть, кто выдавал разрешение на строительство объекта и какого именно. Если в документах говорится об ИЖС, а на участке возводится многоквартирный дом, то помещения в нем не удастся оформить в собственность.

– Продолжим тему злостных нарушений. Служба госстройнадзора штрафует застройщиков, которые работают без разрешения на строительство. Однако некоторые фирмы успешно оспаривают санкции в арбитражном суде. В чем здесь основная загвоздка?

– В 2012-м наш суд рассмотрел 11 подобных дел и в девяти случаях признал постановление административного органа незаконным.

В некоторых делах вставал вопрос о том, нужно ли получать разрешение на строительство при выполнении демонтажных работ. Показательно решение ФАС СЗО по делу А56–9048/2012 (суд признал, что расчистка территории и снос строений лишь предшествует началу стройки и на этом этапе получать разрешение нет необходимости).

Кроме того, суды отменяли санкции Службы госстройнадзора, когда речь шла о памятниках. Разрешения на их реконструкцию выдают органы госвласти, ответственные за охрану объектов культурного наследия.

Реже постановления отменялись из-за нарушения порядка привлечения юрлиц к административной ответственности. Вышло несколько постановлений Президиума ВАС, позволяющих госорганам привлекать нарушителей, не бегая при этом за руководителями компаний.

Например, в постановлении № 5522/11 говорится, каким образом можно известить юрлицо о времени и месте составления протокола.

Также стоит обратить внимание на дело А56–59747/2012. Компания («Импульс». — «НП»), выполнявшая работы без разрешительных документов, отказывалась получать уведомление госоргана. Но суд признал, что Служба предприняла все необходимые меры, чтобы известить фирму, отправив уведомление по адресу юрлица, указанному в ЕГРЮЛ.

– Интересно складывается практика по 54-му постановлению Пленума ВАС (о купле-продаже будущей недвижимости). Согласно этому документу права покупателя производны от прав застройщика, однако в некоторых случаях судьи все же встают на сторону покупателей, даже если застройщик не оформил объект в собственность. Речь идет об исключении из правил?

– Это не исключения. Требования о признании собственности не могут быть удовлетворены, но суд может вынести решение, например, о государственной регистрации перехода права.

При этом всегда учитываются фактические обстоятельства дела. Так, уже упоминалось постановление №15961/2011. (В его рамках суд признал право собственности компании «БалтСтройИнвест» на нежилое помещение на Ленинском пр., 91; застройщик — «РМК-Строй» — обанкротился; «БалтСтройИнвест» принял помещения по акту, но не смог провести регистрацию в обычном порядке.) В этом случае суд учел положения закона о несостоятельности и решил, что помещения могут быть оформлены в собственность покупателя, хотя у застройщика нет зарегистрированного права, поскольку это единственный способ защиты.

Можно сказать, что с принятием 54-го постановления у судов стало больше полномочий, чтобы самостоятельно определять характер спора. Если покупатель подает иск о признании права собственности, но по сути речь идет о государственной регистрации права, суд может иначе квалифицировать спор. Конечно, нужно учитывать конкретные обстоятельства и суть взаимоотношений сторон.

– Сейчас в отрасли широко обсуждается недавнее постановление Пленума ВАС РФ, которое касается вопросов аренды. Высший арбитражный суд разрешил заключать договоры по строящимся объектам, уточнил порядок продления договоров с добросовестными съемщиками…

– На данный момент (интервью состоялось в конце февраля. — «НП») постановление официально не опубликовано, так что стоит воздержаться от выводов, пока не увидим окончательный вариант.

Судя по предварительной редакции документа, многие его положения соответствуют тем позициям Президиума ВАС, которые высказывались ранее при рассмотрении конкретных дел. Так что по отдельным вопросам практику и так можно назвать устоявшейся.

Но возможны и расхождения, связанные с изменениями в законодательстве. Напомню, в закон о конкуренции были внесены коррективы, согласно которым действующие арендаторы могут перезаключать договоры без участия в торгах, если соблюдены несколько условий.

Одно из них — договор должен быть заключен не менее чем на три года, другое — стоимость аренды должна быть рыночной и определена на основании отчета об оценке. Согласно проекту постановления Пленума, если публичный собственник отказывается заключить договор на этих условиях, действующий арендатор вправе обратиться с иском о понуждении арендодателя к подписанию контракта.

В постановлении Президиума ВАС 16253/11 (от 27.03.2012) высказана иная точка зрения исходя из положений закона, действовавших на момент возникновения рассматриваемых отношений.

– На какие еще постановления ВАС или прецедентные решения, вынесенные в прошлом году, следует обратить внимание участников рынка недвижимости?

– Многие постановления Президиума ВАС касались вопросов аренды, в том числе порядка определения платы.

Принципы и ориентиры для ее расчета содержатся в Постановлении Правительства РФ № 582 (от 16.07.2009). ВАС разъяснил, что нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы (за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности), а также методики и формулы расчета могут быть обжалованы в арбитраже, если истец считает, что они не соответствуют указанным принципам.

Кроме того, суд вправе давать оценку этим актам при рассмотрении гражданско-правовых споров, возникающих из договоров аренды (постановление Президиума №15837/11 от 17.04.2012).

В другом случае ВАС указал, что арендатор вправе взыскать неосновательное обогащение, если расчет платы за государственную землю производился исходя из ошибочной кадастровой стоимости участка.

Кроме того, Президиум ВАС указал, что привязывать арендную плату к кадастровой стоимости участка можно не раньше, чем вступит в силу нормативный акт, которым утверждены результаты кадастровой оценки (постановление Президиума № 15117/11 от 15.03.2012).

Поскольку кадастровая стоимость зависит в том числе от классификации по целевому назначению участка, в 2012 году было много споров, касающихся изменения вида разрешенного использования.

В постановлении № 12919/11 (от 29.05.2012) Президиум ВАС РФ указал, что основанием для этого служит изменение функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке. Причем это применительно лишь к объекту, имеющему самостоятельное назначение, который может эксплуатироваться самостоятельно.

Внимание строителей следует обратить на постановление Президиума ВАС № 5377/12 (от 09.10.2012), согласно которому для получения разрешения на реконструкцию объекта требуется согласие всех правообладателей, которым принадлежат доли в праве собственности на общее имущество.

А в постановлении № 15285/11 (от 15.03.2012) ВАС подчеркнул, что, хотя при возведении индивидуального дома проект не требуется, получать разрешение на строительство все равно необходимо.

Новая категория дел связана с прекращением 01.07.2012 действия льгот на приватизацию земли. Возникают вопросы, по какой цене может быть выкуплен участок, если фирма обратилась с заявлением до этого срока, однако госорганы не приняли решение или отказ в выкупе был оспорен. Говорить о единообразной практике по таким делам пока рано.

– Сейчас широко обсуждаются изменения в Гражданский кодекс. Это очередная головная боль для судейского сообщества?

– Так можно сказать про любой новый закон. Главное, что обсуждается в СМИ, — это возможная отмена госрегистрации договоров аренды. На судебной практике это вряд ли отразится. Если имущество передано в аренду и договор фактически исполнен, значит, нужно платить. Но возникает другая проблема. Покупателям объектов недвижимости будет сложнее выяснить, нет ли обременений в виде аренды. Этим могут воспользоваться недобросовестные продавцы. А значит, в дальнейшем может увеличиться и количество дел в судах (например, о снижении цены, признании недействительными сделок, заключенных в заблуждении, и т. д.).

– Много ли остается дел, связанных с выкупом нежилых встроек добросовестными арендаторами?

– Число подобных споров идет на убыль. Большинство дел (по 159-ФЗ) касается оценки выкупаемых объектов.

Другая часть связана с отказами в приватизации в связи с тем, что объект включен в перечень, утвержденный распоряжением КУГИ № 237-р. Многие арендаторы пытаются оспорить отказ комитета, доказав, что их помещение ошибочно внесено в этот список.

Очередная волна таких споров связана с постановлением Президиума ВАС № 9646/11 (от 11.12.2011). Суд признал незаконными принципы формирования подобного перечня в Москве. Однако рассматривая дела с учетом разъяснений ВАС, наш арбитражный суд пришел к выводу, что в двух столицах списки составлялись по-разному. В Петербурге были установлены четкие критерии, соответствующие закону (один из них — размещение объектов на главных городских магистралях).

Но в каждом случае суд проверяет законность включения конкретного помещения в указанный список.

Некоторым арендаторам удается отстоять свою правоту. В основном это касается случаев, когда в перечень вносили объекты, подлежащие реконструкции и в отношении которых имелись сводные заключения Управления инвестиций. Но многие адреса попали в перечень еще до того, как соответствующие документы были направлены в КУГИ. Бывали случаи, когда заключения составляли в 2005 году, но в течение шести-семи лет никто не обращался с заявкой на реализацию инвестпроекта. Это тоже может стать одним из оснований для удовлетворения иска.

Что же касается запрета на выкуп объектов, расположенных на главных магистралях, в этом вопросе судьи признают законность включения таких помещений в перечень. Одно из решений уже оставлено в силе Федеральным арбитражным судом СЗО.

– Как складывается практика оспаривания цены выкупаемого объекта? Кому-нибудь из арендаторов удается победить?

– Да, такие решения есть. Сложность в том, что два разных эксперта никогда не оценят одинаково один и тот же объект. Все специалисты признают, что есть некий диапазон, в который цена должна укладываться. Чаще всего расхождения не столь существенные. Оценка может быть признана недостоверной, если нарушены ее стандарты (бывали и такие случаи) или же не учтены определенные характеристики объекта, способные существенно повлиять на его стоимость. Суд по таким делам довольно часто назначает экспертизу.

– Как складывается практика привлечения руководителей фирм-банкротов к субсидиарной ответственности?

– Таких случаев становится все больше. Почти из 200 заявлений удовлетворено 35. То есть счет уже не идет на единицы, как раньше.

Стоит обратить внимание на постановление Президиума ВАС по делу 9127/2012. Рассматривался случай, когда руководитель юрлица отказался передавать бухгалтерские документы арбитражному управляющему. ВАС решил, что это может быть самостоятельным основанием для привлечения его к ответственности, при этом не нужно доказывать, что действия руководителя привели или могли привести к банкротству.

– Напоследок уточним, когда Арбитражный суд планирует переехать в новое здание на ул. Смольного, 6, строительство которого уже началось?

– Надеемся, что торжественно разрежем ленточку в 2016 году.