Лоббистскую активность гильдии надо распространить на регионы

Почему для общественной организации регионы важнее столиц? Так ли уж сильна местная специфика или рынки крупных городов развиваются по одним и тем же законам? Как федеральные игроки распределяют риски региональных проектов? И грозит ли изоляция отечественному бизнесу от недвижимости? Об этом рассуждает Михаил Возиянов, полномочный представитель РГУД в Петербурге и Ленинградской области и будущий президент-элект Гильдии.

– В 2014‑м году Гильдия стала заметно больше внимания уделять не Северной столице, а Ленинградской области. Почему?

– Смещение акцентов происходит по всей стране. Например, в августе РГУД при поддержке властей провела Строительную неделю Московской области. Это связано с новыми задачами Гильдии, которые были сформулированы около года назад: сделать объединение в большей степени федеральной организацией, а не просто профессиональным союзом, члены которого работают преимущественно в Петербурге и Москве.

В соответствии с этой стратегией основное мероприятие — инвестиционный форум PROEstate — было перемещено в Москву, ведь мероприятия федерального масштаба с участием регионов очень сложно проводить в Петербурге. В регионах стало больше событий, инициированных Гильдией. Компании заметили нашу активность, усилился приток новых членов.

– Гильдия может способствовать более быстрому развитию региональных рынков?

– В крупных городах у рынков нет сильных различий. Немного могут различаться цены на новое жилье, подход администрации. Но задачи, которые решают застройщики, похожи. Если власти в крупнейших региональных центрах требуют, чтобы в девелоперские проекты включались социальные объекты, это начинают требовать везде. В любом регионе, в котором происходит смена губернатора, возникает пауза в девелопменте территорий — около года. Вектор редко меняется кардинально, чаще просто требуется время на его осмысление. Федеральные компании распределяют этот риск, развивая проекты в разных регионах. Местные вынуждены пережидать.

Регионы я бы разделил на две группы. В первой — действительно крупные субъекты Федерации с высокой деловой активностью, где сосредоточена большая часть российского рынка недвижимости. К ним относятся петербургская и московская агломерации и Екатеринбург. И регионы, где сочетание объема рынка, условий ведения бизнеса, ограниченного числа федеральных и зарубежных игроков таково, что компании предпочитают опираться на собственные силы, а не на возможности профессиональных организаций. Им не приходится согласовывать свои планы с интересами других игроков.

Вопросы, которые в крупных городах усложняют структуру сделки, в малых менее заметны. Они решаются на уровне обычного здравого смысла. Гильдии в таких условиях трудно претендовать на роль эксперта рынка.

С другой стороны, региональным компаниям сложно следить за изменениями в законодательстве, у них, как правило, небольшой штат юристов. Их интересуют продукты, которые предлагают федеральные фирмы, стандарты, по которым они формируются. И Гильдия помогает своим членам включиться в общероссийский правовой и рыночный контекст.

– А лоббистский потенциал Гильдии в регионах пригодится?

– Такой потенциал действительно есть. Профильные министерства: Минэкономразвития и Минрегион — интересуются мнением Гильдии всякий раз, когда готовят изменения в действующее законодательство. Но очень много работы требуется именно на местах. Ведь условия для девелоперской деятельности в большей степени определяет региональное законодательство: генпланы, ПЗЗ и т. д. Я убежден, что власть нередко испытывает дефицит инициативы и обратной связи со стороны представительного профессионального сообщества.

К нам часто обращаются чиновники из регионов, в которых Гильдия пока не присутствует. Они заинтересованы в притоке внебюджетных средств, в развитии местного рынка, в расширении возможностей государства. За небольшое время у нас появилось несколько контактов с агентствами развития, созданными с участием субъектов Федерации. Они готовы воспринимать опыт Гильдии, предъявлять бизнес-сообществу свои проекты. Иногда их интересуют совершенно конкретные задачи. Например, они хотят, чтобы им порекомендовали хорошее архитектурное бюро, способное спроектировать стадион.

– Вернемся к проблемам Петербурга и Ленинградской области. В последние годы городские власти плохо слышали бизнес, в связи с чем многие застройщики предпочли развивать проекты в области, непосредственно у границ мегаполиса. Как обстоит дело теперь?

– Пауза, которую взяла петербургская администрация после смены губернатора, закончилась года полтора назад. Большую роль в этом сыграл новый вице-губернатор, который курирует вопросы строительства, Марат Оганесян. Он оказался человеком деятельным, и жалоб застройщиков на то, что проекты стоят, сейчас не слышно. У тех, кто обслуживает процесс: консалтинговых, юридических, брокерских компаний, — тоже есть работа. И поскольку запущенные однажды процессы в нашей отрасли имеют долгосрочную инерцию, года два-три сложностей с этой стороны можно не ждать. Хотя проблемы макроэкономики, активности рынка, покупательной способности, конечно, никуда не делись.

Ленинградская область, со своей стороны, увеличивает ввод жилья. Для нее ключевым оказалось решение администрации о том, что строительство объектов соцкультбыта будет финансироваться из уплаченных застройщиками налогов. С 1 января 2015 года областная администрация сосредоточит в своих руках все полномочия в сфере градостроительного регулирования. И это хорошо. Ситуация, когда у каждой деревни свои правила застройки, не слишком способствовала развитию субъекта.

Тема конкуренции двух регионов потеряла остроту. В рыночных, налоговых, административных условиях, которые они предлагают, нет острых различий, из-за которых ресурсы и бизнес перетекали бы из одного субъекта РФ в другой. Город или область теперь — не более чем просто локация.

– Интрига потеряна…

– Просто переместилась в другую плоскость. Крупные компании петербургской агломерации одна за другой запустили проекты комплексного освоения территорий. При этом у них одинаково мало опыта в этой области. Здесь может быть набито много шишек. Но в каждом проекте девелоперы могут достичь результата, интересного как для покупателя, так и для профессионального сообщества. Посмотрим, какие идеи здесь вызреют, что окажется успешным.

Анонсировано строительство городов‑спутников. В таких проектах ярче проявляются качества, связанные с урбанистикой, с мастер-планированием. Профессиональных урбанистов у нас практически нет, поэтому приходится заимствовать западный опыт. Такие проекты — это уже лэнд-девелопмент, другой бизнес с другой моделью, когда девелоперы покупают подготовленную к застройке землю. А это люди, которые умеют считать, убедить их в успехе будет непросто.

– Есть предмет для дискуссий между властью и бизнесом в Петербурге?

– Да, и он касается прежде всего исторического центра. Как он должен развиваться, какие функции мы в нем увидим? Должен ли центр остаться жилым или там более уместны туристическая и бизнес-функции? Запускаем мы туда транспорт или преимущество получат пешеходы и велосипедисты? А встык с этими градостроительными вопросами стоят другие: что делать со старыми промышленными площадками в «сером поясе» Петербурга, где и как будут развиваться промышленная и портовая функции? Эта дискуссия сейчас находится в полузамороженном состоянии, хотя еще два года назад шла вполне активно.

Не могу сказать, что власть совсем не поддерживает диалог. Гильдия предлагает изменения в Региональные нормы градостроительного проектирования, взаимодействует с Комитетом по градостроительству и архитектуре, входит в рабочую группу по снижению административных барьеров. Наш Комитет по законодательству ведет работу с профильными комитетами по реновации исторического центра. Но в этих действиях пока мало системы, масштаба и единства, когда все: девелоперы, власть и общество — понимают необходимость изменений. Надо, чтобы сформировалась воля к переменам, к пониманию, чего мы хотим хотя бы на 10 лет вперед.

– Говорят, вы станете новым президент-электом РГУД. Зачем вам это нужно?

– Всегда интересно делать новые шаги. Руководить общественной организацией мне еще не приходилось. Мне нравится, что эта должность всего на два года. Человеку вредно долго сидеть в одном кресле. А два года — это раза в два-три меньше средней продолжительности девелоперского проекта. И за это время надо добиться результатов.

– Каких?

– Расширения состава Гильдии, в первую очередь, за счет региональных компаний. Есть и другая важная задача. Гильдия долго росла, пополнялась новыми членами, менялась ее структура. Сейчас она нуждается в более регулярном менеджменте, понятной структуре. Нужно, чтобы компании могли получать более системную отдачу от членства: семинары, конференции, обучение, деловые встречи — хороший и разнообразный продукт за свои деньги.

– Гильдия всегда способствовала интеграции российского рынка в мировой, прививала западные стандарты. Сохранятся ли тематика и содержание обучающих программ? Или мы будем сами изобретать порох и велосипед в области недвижимости?

– Развитие продуктов в разных сегментах рынка определяется несколькими факторами. Самым важным драйвером остается потребитель. У нас уже сложился круг клиентов, которые могут сформулировать свои потребности и в коммерческом, и в жилом секторе. Покупка недвижимости стала более рациональным действием, чем 20 лет назад. И это явление не зависит от того, насколько мы интегрированы в мировой рынок.

Второй фактор — госрегулирование. В Европе, например, государство зачастую быстрее развивает продукт, чем это делает потребитель, добиваясь соблюдения экологических стандартов. Третий фактор — влияние финансовых институтов, инвесторов, которое теоретически может уменьшиться. Но в коммерческой недвижимости они выступают в роли потребителей.

Что касается образцов, то я, честно говоря, не припомню периода в нашей истории, когда их не брали с Запада. Россия всегда была включена если не в рыночный, то в научный и практический мировой контекст. Специалисты ездили на международные конференции даже в самые закрытые годы. А сейчас выросло целое поколение людей, которое двигало наши и западные стандарты навстречу друг другу, работало вместе с зарубежными коллегами. Вряд ли они перестанут искать полезные для себя вещи в еврокодах или в МСФО. Думаю, этот процесс продолжится.

Досье Михаил Возиянов — уроженец Петербурга. В 1994 году окончил Ленинградский электротехнический институт по специальности «Системы автоматического управления». С 1994 по 1998 год работал в петербургском офисе международной корпорации Dun & Bradstreet. Затем руководил консалтинговой компанией «Менеджмент Стандарт» и занимал ряд руководящих должностей в холдинге RBI. С января 2009‑го работает генеральным директором ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». В сентябре 2012‑го Михаил Возиянов стал полномочным представителем Гильдии управляющих и девелоперов в Петербурге и Ленобласти и вошел в президиум РГУД.