Инвестор за все отвечает деньгами

20 марта торжественно откроются первые бизнес-центры на территории «Невской Ратуши» — делового квартала, занимающего более 6 га между улицами Новгородской и Моисеенко. Проект реализуют структуры Банка ВТБ. О специфике самой масштабной офисной стройки в центре Петербурга, непростых финансовых отношениях с городом и запросах арендаторов мы беседуем с руководителем проекта «Невская Ратуша» Ириной Анисимовой.

– Уже через десять дней высокие гости смогут оценить, насколько готовая часть комплекса соответствует красивой картинке с архитектурного конкурса. В какой мере, на ваш взгляд, удалось реализовать замысел Сергея Чобана и Евгения Герасимова?

– Полностью. Думаю, наши архитекторы должны быть довольны заказчиком. Хотя, если честно, желание оптимизировать стоимость конкурсных решений, в частности по оформлению фасадов, возникало не раз. Конвертировать стоимость натурального камня, которым отделаны здания, в арендные ставки не получится, но мы отдавали себе отчет в том, что создаем знаковый для Петербурга объект, а не типовой офисный комплекс.

Наш купол уникален. Это действительно новая для города архитектура, которую можно сравнить только с будущим «Лахта-центром». С той разницей, что «Невская Ратуша» расположена в исторической части Петербурга и, на мой взгляд, не диссонирует с окружающей застройкой.

Естественно, по ходу работ какие-то решения корректировались, появлялись новые идеи. Однако авторский надзор над стройкой был постоянным, а все изменения подробно обсуждались — с учетом сметы и сроков строительства. Этот параметр для нас, как для инвесторов, принципиален, поскольку мы оперируем в том числе кредитными средствами. Каждый месяц задержки отражается на сумме выплачиваемых процентов.

– С каким отставанием от графика финиширует первая очередь?

– Примерно год. Один из основных уроков, который мы извлекли: нельзя отдавать все объекты одному генподрядчику. На такой масштабной стройке он превращает заказчика в заложника. Поэтому контрагентов должно быть несколько, тогда между ними возникает здоровая конкуренция, а отношения нужно предельно регламентировать в договоре.

– Когда будет завершено здание администрации?

– Оно практически готово. Закончен купол, в атриуме идет монтаж шахты панорамного лифта. Как известно, прошлым летом губернатор утвердил перечень комитетов, которые переедут в «Невскую Ратушу». Мы получили их штатное расписание, сведения о том, сколько и каких площадей нужно под кабинеты, архивы и т. п.

Сейчас, например, идет проектирование слаботочных систем, мы рисуем покомнатную рассадку, чтобы понять, как пройдут сети, где нужны розетки и пр. Если город оперативно утвердит все эти схемы, завершить отделочные работы мы сможем в этом году или в начале следующего.

– Изменились ли финансовые договоренности со Смольным?

– В сводно-сметном расчете, составленном на этапе проектирования и утвержденном экспертизой, фигурирует сумма в 12,7 млрд рублей. Но это не окончательная цифра. Я уверена, что мы ее не превысим, а если город как заказчик будет придерживаться исходных параметров и нам не придется идти на очередные переделки, то и сэкономим. По крайней мере, по стоимости строительно-монтажных работ впишемся в 10 млрд.

– В исходном инвестдоговоре был прописан единовременный платеж. Какая финансовая схема утверждена в итоге? И каков порядок передачи объекта городу?

– Платежи будут происходить в рассрочку. Сейчас мы обсуждаем с администрацией ее возможный период (от трех до 10 лет) и условия.

Акт ввода здания в эксплуатацию рассчитываем подписать зимой. Затем объект площадью 106 000 кв.м будет оформлен в собственность инвестора, и только потом мы передадим его городу. Надеюсь, это произойдет в первой половине 2015‑го.

– Каковы актуальные планы по следующим очередям строительства — чисто коммерческим?

– У проекта еще две фазы. Банк притормозил их реализацию до тех пор, пока не были достигнуты окончательные договоренности с городом. К сожалению, период неопределенности продлился полтора года. Поэтому лишь в этом году мы планируем завершить проектирование второй очереди и выйти на площадку. Речь о строительстве еще трех бизнес-центров класса А и гостиницы четыре «звезды» на 252 номера. Все эти объекты расположатся вдоль улицы Моисеенко.

Прежде чем приступить к третьей фазе — еще два офисных здания, — предстоит решить юридические вопросы, связанные с формированием участков. Основная территория арендована у города, однако ее незначительная часть находится в собственности у инвестора, а строить на участках с разным статусом владения нельзя.

Плановый срок завершения всех работ — 2018 год.

– Во сколько обошлось строительство первой очереди?

– Окончательные расчеты еще не готовы. Ориентировочно речь идет о 5,5 млрд рублей. Это расходы на строительство двух бизнес-центров. В данном случае я не учитываю стоимость кредитных ресурсов.

Естественно, первая фаза более капиталоемкая. Так, котельная, расположенная на одном из зданий, будет обслуживать весь деловой квартал. Инженерные сети проходят транзитом через всю территорию. Договор на электроснабжение тоже общий, и мы уже оплатили его примерно на 85%.

– Сколько человек у вас задействовано на площадке и что за рабочие строят «Невскую Ратушу»?

– Сейчас у нас занято около 800 человек. Интернационал полный. Генподрядчик — отечественная компания, субподрядчики в основном тоже. Однако есть фирмы с британскими и итальянскими корнями. Технический заказчик — американская группа компаний АЕСОМ (бывший Bovis Lend Lease). Стекло для купола над зданием администрации производит фирма «Сангласс», которая, в частности, строила в британской столице колесо обозрения London Eye. Рабочие тоже самые разные: россияне, узбеки, молдаване, итальянцы.

– Что для вас оказалось самым сложным в работе над этим проектом?

– Выстроить взаимоотношения со всеми участниками нашей строительной цепочки. Оказалось, не все готовы к диалогу, а для некоторых подрядчиков качество — понятие относительное.

– Характерная для российской стройки картина, когда заказчик вынужден брать на себя максимум полномочий и контролировать процесс от и до…

– У нас в стране функции инвестора, девелопера, project-менеджера, управляющей компании и т. п. не выделены так четко, как на Западе, а компетенции довольно размыты, поэтому какое-то звено обязательно проваливается. И тогда девелоперу или инвестору приходится брать на себя дополнительные задачи, чтобы выравнять ситуацию. Ведь в конечном счете именно он отвечает за все деньгами.

Так получилось, что в этом проекте роли инвестора и девелопера совпадают. Но мы не стремимся объять необъятное. Должны быть профессиональная команда и распределение ответственности. Например, бизнес-центрами будет управлять внешняя компания — NAI Becar. Правда, мы оставляем за собой маркетинг и сдачу площадей в аренду, а на аутсорсинг отдаем эксплуатацию и текущие отношения с клиентами.

– Как продвигается арендная кампания по первым двум бизнес-центрам?

– Более крупное здание (8‑этажный корпус общей площадью около 39 000 кв.м) мы пока держим в резерве. Есть потенциальный покупатель на этот объект, который намерен принять решение о сделке летом.

По другому корпусу (10 этажей и 28 400 кв.м) мы подписываем протоколы о намерениях. Договоренности достигнуты примерно на 25% площадей. Назвать конкретные имена до заключения основных контрактов я не могу. Однако это произойдет скоро, поскольку помещения арендаторам будут передаваться уже в апреле.

– В каком виде арендаторы получают офисы?

– Есть разные схемы. С крупными клиентами, которым нужен shell&core, мы готовы обсуждать арендные каникулы и другие механизмы компенсации. А фирмы, которые претендуют на более компактные площади и не хотят заниматься ремонтом, въедут в готовые помещения.

– Кто сейчас ваши основные клиенты и интересанты?

– Компании, работающие в сфере недвижимости, юристы, аудиторы. В основном это заявки на блоки по 400–500 кв. м. Есть интерес и со стороны «якорей», которые рассматривают варианты по 4000–6000 кв.м, но они традиционно долго думают. Естественно, спросом пользуются офисы по 100–200 кв.м, но мы пока не решили, стоит ли дробить здание на такие мелкие модули.

– Вы в рынке по уровню арендных ставок?

– Мы в его верхнем ценовом сегменте. Средняя запрашиваемая ставка — 1650 руб./кв.м в месяц.

– Если говорить о потребительских характеристиках офисов, вы предложите нечто новое петербургским клеркам?

– Каких-то невиданных опций не будет. Мы не делаем бизнес-центры бутикового формата, но это полноценный класс А, скорее, даже не петербургского, а московского образца.

– Кого вы считаете своими конкурентами по качеству среди действующих комплексов или тех, что вот-вот выйдут на рынок?

– Бизнес-центр «Электро» на Московском проспекте, хотя он и расположен у ст. м. «Электросила», а не в историческом центре. У нас похожая концепция и технические параметры. Хотя коллеги из AB Development более прагматично подошли к отделке здания.

– Ваши арендаторы не страшатся жизни на стройке?

– Естественно, один из первых вопросов: когда все закончится? Чтобы минимизировать неудобства, мы отделим корпуса первой очереди 15‑метровым шумозащитным экраном, внутреннюю сторону которого украсит панорама будущих корпусов. После ввода в эксплуатацию здания администрации сформируется полноценная площадь с фонтаном. Основной въезд-выезд организуем с Дегтярного переулка. Его благоустройство город запланировал на 2015 год. Здесь появятся новые светофоры, движение (по крайней мере, на отдельных участках) станет односторонним.

Паркинг, кстати, уже готов. У нас один из самых высоких для центра города парковочных индексов — одно машиноместо на 70 арендованных метров.

– Потенциальных арендаторов привлекает будущее соседство с чиновниками? Офисы с видом на комитеты ценятся дороже?

– Пока я этого не замечаю. Возможно, заинтересованные компании появятся позже. А офисы клиенты предпочитают с окнами во внутренний двор комплекса. Окружающая застройка пока довольно депрессивна. У нас, кстати, снимали Москву 1920‑х для «Собачьего сердца». Однако район в последнее время динамично развивается. Пока активизировались жилищные застройщики: завершен ЖК «Александрия» от RBI, финиширует «Парадный квартал», «ЮИТ» возводит ЖК «Смольный проспект», к новому проекту приступает Setl City, «Охта Групп» планирует возвести апарт-отель на улице Моисеенко.

Думаю, через десять лет здесь все будет по-другому.

«НП» кстати В каждом из бизнес-центров «Невской Ратуши» появилась «счастливая» подкова. Их укрепили в укромных местах, а те, кто обнаружит амулеты, смогут смело загадывать желания. Подковы с историей. Их привез из Англии руководитель проекта по строительству Эндрю Мардсен, чья десятилетняя дочка Молли обожает лошадей и занимается конным спортом. Миланец Фабио Пеллицонни (руководит работами по монтажу фасадов и купола) отчистил подковы и покрыл специальной краской. Крис Мэнуель (директор подрядной фирмы по отделочным работам) доставил из Англии оригинальные гвозди, а американец Брэдли Оуэнс (руководит отделкой) разместил подковы в зданиях.